Distritos nas zonas leste e oeste de São Paulo podem ser os mais impactados pelas mudanças que incentivam prédios mais altos na revisão do Plano Diretor, a principal lei urbanística da cidade.
A previsão é de um estudo do laboratório Arq.Futuro do Insper, feito com base no texto em discussão na Câmara Municipal. A votação definitiva da proposta está marcada para a próxima quarta-feira (21).
A verticalização é considerada mais provável nessas regiões devido à possibilidade de se ampliar a área ao redor dos eixos de transporte, conforme a proposta em análise no Legislativo.
Nesses espaços, cujas regras são mais permissivas em comparação a outros da cidade, não há limite de altura para edifícios. Além disso, o valor da taxa paga pelas empreiteiras para construir neles é menor.
Na zona leste, os distritos de Vila Prudente, São Lucas, Tatuapé e Vila Matilde são aqueles com mais terreno que podem ser abertos para verticalização.
No lado oeste, o fenômeno pode se repetir em Perdizes, Lapa e Freguesia do Ó.
As regiões da Saúde, na zona sul, e dos Jardins, na oeste, também podem ver aumento significativo dessas áreas.
Hoje, as áreas com permissão para verticalizar estão mais próximas ao centro.
A região com maior concentração de eixos de transporte é a Bela Vista, na região central: 62% do território do distrito apresenta essa característica. Em seguida estão Consolação, no centro, e Vila Mariana, na zona sul.
Os três distritos são servidos, por exemplo, pela linha 2-verde do metrô, que passa pela avenida Paulista, e por corredores de ônibus.
LINHA 6-LARANJA
A liberação para a construção de espigões na zona oeste pode ocorrer devido a dois motivos combinados: a futura linha 6-laranja de metrô; e regras criadas pelo texto do vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator do projeto, para a região do chamado Arco Tietê.
O Arco Tietê é uma grande área que vai da Vila Jaguará até a Vila Maria e inclui bairros nas duas margens do rio, inclusive no centro, como o Pari. Ali estava prevista a criação de um PIU (Projeto de Intervenção Urbana), com um conjunto de incentivos para estimular ocupação nessa região. Os PIUs podem ter regras ainda mais permissivas para a verticalização dos bairros, mas são discutidos caso a caso.
O Plano Diretor exclui os eixos de transporte dos bairros onde estão previstos PIUs, para que não se desperdicem áreas com potencial ainda maior de transformação.
A Prefeitura de São Paulo chegou a apresentar um projeto do PIU Arco Tietê em 2016, que acabou sendo retirado no ano seguinte. Como compensação, o relator da revisão agora propôs que os eixos de transporte em toda essa área sejam ativados.
VAZIO DE TRANSPORTE
Na zona leste, o maior potencial de verticalização se concentra ao longo das linhas 15-prata de monotrilho e 3-vermelha do metrô. São regiões que já dispõem de incentivo para prédios mais altos, porém têm atraído menos empreendimentos do que as áreas ao sul e oeste da cidade.
Entre esses dois corredores de trilhos, onde está Vila Formosa e Cidade Líder, há o que urbanistas chamam de "deserto de transporte": ali não há corredores de ônibus (apenas faixas exclusivas) ou transporte sobre trilhos, portanto estão fora da área que pode ser adensada.
"Isso gera 'carro-dependência'", diz o coordenador do núcleo de habitação e real estate do laboratório, José Police Neto, ex-presidente da Câmara Municipal, referindo-se às áreas de São Paulo onde não há transporte de massa.
É por isso que os coordenadores do estudo dizem que uma estratégia alternativa para incentivar a construção de moradia na cidade seria investir mais em transporte. A liberação para prédios mais altos também vale para o entorno de estações de trem, VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) e VLP (Veículo Leve sobre Pneus) elevadas.
"O eixo não é a única estratégia de adensamento da cidade, e criar mais eixos não é a única forma de criar mais áreas possíveis de adensar. Você pode aprovar os PIUs e pode construir mais infraestrutura de transporte, ativando os eixos previstos", diz o professor Adriano Borges Costa, que coordenou o estudo.
TEMPO DE CAMINHADA
O estudo do Insper calculou o tempo de deslocamento a pé dentro dos eixos de transporte atuais e nas áreas que poderiam ser liberadas para a verticalização. O cálculo leva em conta o desenho das ruas e o relevo no entorno de estações ou corredores, gerando um polígono chamado de "isocrona".
Hoje, 92% das áreas onde não há limite de altura para prédios estão a menos de dez minutos de caminhada do transporte de massa. Nas novas áreas, que podem ser verticalizadas, apenas 44% das quadras estão nesse perímetro.
A maior parte (51%) desse terreno que poderia se tornar eixo de transporte está a uma distância de 15 a 25 minutos dos pontos onde embarcariam.
Há uma diferença importante entre os territórios que podem ser verticalizados em cada região. Na zona leste, há uma quantidade maior de novas áreas que podem ficar a mais de 15 minutos do transporte.
Isso porque os eixos de transporte que já existem ao longo do monotrilho e da linha vermelha abrigam quase toda a área que se alcança nesse tempo de caminhada. Já na zona oeste há uma grande área na Lapa que acompanha as linhas de trem onde ainda não é permitido verticalizar.
Esses detalhes devem ser ponderados na discussão da Lei de Zoneamento da cidade, que definirá, quadra a quadra, por onde devem passar definitivamente as áreas onde se poderá erguer prédios sem limite.
Comentários
Os comentários não representam a opinião do jornal; a responsabilidade é do autor da mensagem.