Quando o metrô chegou ao Jardim São Paulo, as residências deram lugar ao comércio e até um edifício empresarial envidraçado com shopping no térreo surgiu. Casas que escaparam da demolição agora têm placas nas fachadas nas quais se lê ioga, acupuntura, megahair e botox.
Foi a estação inaugurada em 1998 a responsável por atrair empreendedores e expulsar moradores, conta o comerciante Carlos Vernaglia, 59, filho de um construtor local que, nos anos 1960, mandou erguer dezenas de predinhos residenciais de três andares nos arredores.
A transformação do bairro da zona norte paulistana onde viveu o piloto Ayrton Senna (1960-1994) ilustra como a complexa dinâmica imobiliária da cidade torna difícil levar moradias para perto do transporte sobre trilhos, um objetivo do Plano Diretor em vigor desde 2014.
Apesar da lei municipal ter diminuído taxas e permitido construções maiores para incentivar o mercado a fazer prédios em regiões consideradas estratégicas, os resultados dessa política ainda são divergentes. Em alguns lugares ela funcionou e houve adensamento populacional, mas em outros a quantidade de habitantes caiu.
Para entender como diferentes áreas da capital paulista foram ou não afetadas pelo plano, a Folha mapeou a evolução populacional ao redor de todas as estações dentro do município e visitou dez delas, em sete linhas.
A análise comparou a quantidade de residentes permanentes registrada pelo Censo 2022 do IBGE com a existente no levantamento populacional de 2010 nos raios de 600 metros ao redor das paradas de trem e metrô. Essa distância era um dos critérios da época para que a prefeitura oferecesse os incentivos ao mercado imobiliário. Ela foi ampliada para 700 metros em 2023.
Nesses 12 anos, sendo 8 sob vigência do atual Plano Diretor, a parcela de residentes nesses perímetros oscilou negativamente de 12,4% para 12,3% de todos os moradores da cidade.
O número absoluto de habitantes nessas regiões passou de 1,395 milhão para 1,412 milhão. O pequeno aumento populacional não impediu a redução da proporção de moradores nos locais observados porque a população da cidade também cresceu no intervalo.
Os dados mostram que, na média, o plano ainda não atingiu seu objetivo. Mas a observação presencial, estação a estação, indica transformações em curso. Algumas claramente alinhadas ao planejamento, outras nem tanto.
No Jardim São Paulo, 3.462 pessoas deixaram o entorno da estação entre 2010 e 2022. Mas está surgindo uma nova alteração do perfil imobiliário local, indica a placa do empreendimento residencial sob um terreno de mais de 2.000 metros quadrados onde pequenos comércios e casas foram recentemente demolidos. "Meu pai sonhava em fazer um cinema aqui, iria se chamar Cine Rene, era o nome dele, Rene Victor Vernaglia", conta o filho do construtor.
Na Linha 15-Prata, onde o trem viaja sob um monotrilho a partir da Vila Prudente e corta diversos bairros do distrito São Mateus, na zona leste, 8 das 11 paradas perderam moradores. Mas prédios em construção próximos a algumas delas indicam expansão de moradias semelhante à ocorrida perto da estação Oratório, onde o número de habitantes cresceu em 4.630.
Para defensores do Plano Diretor, esses movimentos reforçam o argumento de que é preciso dar tempo para que a proposta criada na gestão de Fernando Haddad (PT) alcance o resultado esperado até o fim da sua vigência, em 2029. É o que também afirma o atual secretário-adjunto de Urbanismo da prefeitura de Ricardo Nunes (MDB), o arquiteto José Armênio de Brito Cruz. "O Plano Diretor não falhou", diz.
O mapa dos trilhos mostra que o adensamento se concentrou nas regiões de classe média nas margens do chamado centro expandido, demarcado pelo minianel viário onde vale o rodízio de veículos.
É nesse perímetro onde estão bairros como Belém, Mooca e Tatuapé (zona leste) Barra Funda (oeste), Pirituba (norte) e Campo Belo (sul). Este último com aumento de 4.814 moradores, o terceiro maior crescimento.
O entorno repleto de edifícios com varandas amplas deixa claro que houve forte interesse do mercado imobiliário nos arredores do cruzamento das avenidas Santo Amaro e Jornalista Roberto Marinho.
Entre os poucos moradores que mantiveram seus sobrados em meio aos novos prédios no Campo Belo, o perito Flávio Oliveira, 55, diz aproveitar a comodidade do metrô na porta de casa, mas lamenta o aumento dos congestionamentos gerados pelo adensamento. "A bateria do meu carro até arriou por falta de uso", comenta.
Mais distante da região central e menos badalado pelo mercado, o distrito do Jaraguá (zona norte) abriga a estação Vila Aurora, vice-líder do ranking do adensamento populacional na cidade. Inaugurada em 2013, essa parada da Linha 7-Rubi teve aumento de 4.930 moradores entre 2010 e 2022. A liderança é da estação Brás (que inclui metrô e CPTM), que teve aumento de 5.379 pessoas.
A vista da plataforma mostra que construtoras passaram longe da região e, em vez disso, foi a autoconstrução –imóveis erguidos por moradores– a responsável por apinhar o morro à margem da ferrovia com casas de alvenaria com dois, três ou mais pavimentos.
Segundo um maquinista que trabalha na linha há 12 anos, o crescimento do bairro começou antes da chegada da estação. Ele, que pediu para não ter seu nome mencionado, afirma que o loteamento cresceu com a chegada constante de trabalhadores atraídos por empregos em indústrias próximas.
Na contramão do plano da cidade, porém, áreas da região central com ampla infraestrutura perderam moradores, com destaque negativo para as estações Santa Cecília (-3.763), Trianon-Masp (-3.913) e Brigadeiro (-4.350), sendo que as duas últimas, localizadas na avenida Paulista, lideraram as perdas.
Alugueis caros, proprietários que não deixaram herdeiros e degradação da região central foram alguns dos motivos para o fenômeno de esvaziamento, relataram vizinhos.
Há outro fenômeno que afeta a moradia nos arredores da Paulista, observa a jornaleira Nathalie de Menezes, 42. Ela aponta o entra e sai de jovens com malas no prédio antigo de fachada reformada perto da sua banca. "Muitos desses apartamentos funcionam como Airbnb", diz, sobre o aplicativo de locação de curta duração cujos hóspedes não são contados como residentes pelo IBGE.
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