Bairros localizados fora da área central de São Paulo, como Tatuapé e Mooca (zona leste), Sacomã e Jabaquara (zona sul), Santana, Tucuruvi e Pirituba (zona norte), estão entre os que mais registraram vendas de apartamentos neste ano na capital paulista.
Mais do que isso, essas são também algumas das regiões com os maiores aumentos no volume de unidades negociadas em relação ao mesmo período (janeiro a abril) de 2019, primeiro ano com dados oficiais da prefeitura disponíveis. O intervalo permite a comparação com o período pré-pandemia.
A maior oferta de terrenos nessas áreas, os altos preços no centro expandido e os efeitos do Plano Diretor de 2014 são algumas explicações de especialistas para esse movimento.
O levantamento é baseado no Ranking da Demanda Imobiliária, criado pela startup Loft e antecipado à Folha, que mostra o volume de transações efetivadas em 118 bairros do município de São Paulo. Os dados são tabulados a partir dos registros do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) divulgados pela prefeitura.
A Vila Andrade, na zona sul, lidera as vendas de apartamentos, com 547 unidades —o bairro já ocupava o topo da lista há quatro anos, após uma explosão imobiliária provocada pelo prolongamento da Linha 5-Lilás do metrô, concluída em 2019.
Na sequência, aparecem Tatuapé (478 apartamentos), Bela Vista (467), Sacomã (338), Perdizes (333) e Mooca (330).
Dentre os campeões de vendas, Tatuapé e Mooca também chamam atenção pelo crescimento em relação ao período pré-pandemia. O Tatuapé subiu da 4ª para a 2ª colocação no ranking, com um aumento de 29,2% nas transações. Já a Mooca teve um salto de 46,7% e saiu da 14ª para a 6ª posição.
Outro destaque é Jabaquara, com 315 apartamentos vendidos neste ano e um aumento de 47,2% na comparação com 2019. O bairro subiu da 15ª para a 8ª colocação no ranking.
"São áreas com uma oferta razoável de terrenos e atrativas, próximas a regiões centrais, que oferecem fácil acesso a vias e transporte público. Além de proximidade a polos de emprego, como o centro antigo ou a região da Avenida Paulista, e de serviços", diz Rodger Campos, gerente de dados da Loft.
O incentivo às habitações mais próximas aos eixos de mobilidade urbana, como corredores de ônibus e estações de metrô e trem, foi uma das marcas do Plano Diretor Estratégico de 2014. A nova revisão das regras foi aprovada em primeiro turno nesta quarta-feira (31) na Câmara Municipal.
O objetivo do plano era adensar esses eixos, concentrando uma maior parcela da população em áreas de melhor acesso, com a finalidade de reduzir o trânsito e diminuir o espraiamento da metrópole.
"Esse aumento está diretamente relacionado ao direcionamento dado pelo Plano Diretor, além da oferta de terrenos a preços mais baixos em determinadas regiões", afirma a urbanista Viviane Rubio, professora da Universidade Mackenzie.
"O objetivo do plano era promover o equilíbrio da ocupação da cidade e, assim, oferecer habitação nas áreas servidas por transporte público para a população de menor renda. Mas isso não vingou", avalia a especialista.
Um dos aumentos mais significativos foi o de Pirituba (89,7%), com um salto suficiente para ficar entre os 20 bairros com mais apartamentos negociados —da 45ª para a 19ª posição.
O caso de Pirituba também chama atenção porque o bairro aparece apenas no 65º lugar quando o assunto é o preço médio do metro quadrado (R$ 6.387). Jabaquara (R$ 6.640), Sacomã (R$ 6.471) e Campo Limpo (R$ 6.092) são outros exemplos de áreas bem posicionadas em vendas e que aparecem mais abaixo em termos de custo.
Além de Pirituba, outra novidade entre os bairros com mais vendas é Tucuruvi. A região registrou 43,6% mais transações neste ano, pulando da 24ª para a 15ª colocação no ranking de demanda.
No sentido contrário, os bairros que perderam posições nessa parte de cima da lista foram Aclimação e Vila Olímpia. O primeiro caiu do 18º para o 21º lugar, e o segundo despencou do 19º para o 30º.
"De forma geral, é um fenômeno muito ligado ao aumento do preço dos imóveis. Terreno, material de construção, mão de obra, tudo isso foi subindo, acumulando, e o custo do metro quadrado foi elevado", diz Gustavo Favaron, presidente do GRI Club, plataforma de relacionamento de empresas do setor.
Segundo ele, também pesou o aumento da taxa de juros do financiamento imobiliário. "Isso impacta demais na parcela do consumidor".
De acordo com o ranking, os metros quadrados mais caros da capital estão no Jardim América (R$ 23.611) e no Jardim Europa (R$ 20.667).
Favaron também menciona o aumento da oferta de apartamentos pequenos, especialmente na zona sul, o que explica parte do aquecimento em alguns bairros da região. "Vendeu-se bastante ali, porque o preço em geral subiu e as pessoas começaram a buscar unidades cada vez menores."
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