Enquanto na década de 1970 as residências tinham, em média, 100 m², mais da metade dos 76 mil imóveis lançados em 2022 em São Paulo têm entre 30 m² e 45 m².
Uma pesquisa da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) identificou que a metragem média das unidades de até um dormitório caiu 40% em uma década. Já os apartamentos de dois dormitórios tiveram redução de mais de 13 m². Os imóveis compactos se concentram na zona oeste de São Paulo.
"É a região que mais concentra lançamentos como um todo, e o plano diretor favoreceu em várias medidas a criação de estúdios e apartamentos menores no local", afirma Ricardo Raoul, diretor-geral da Paladin no Brasil, empresa americana que atua no setor imobiliário.
O perfil de moradores é composto por jovens e estudantes que alugam as unidades com objetivo de morar em regiões com boa oferta de serviços e transporte público.
A zona oeste, onde estão bairros como Perdizes, Pompeia e Higienópolis, é atendida pela linha 6-laranja do metrô, já apelidada de "linha das universidades". Várias instituições de ensino estão no trajeto.
A previsão é de que a linha 6 tenha 15 estações até 2026, chegando à Brasilândia, na zona norte. Na estação São Joaquim, no centro, haverá interligação com a linha 1-azul. Pelas estimativas, do início ao final serão 23 minutos de viagem.
Diante de um mercado disputado, as incorporadoras constroem imóveis com pé-direito mais alto —para dar a sensação de amplitude—, espaços para a nova realidade do trabalho híbrido e atendimento de hotel.
"Quando o empreendimento tem demanda na porta, como casas de show e universidades, ele vai ter liquidez", diz Rodrigo Mauro, diretor geral da REM. A construtora aposta em apartamentos compactos na zona oeste, como o REM ID.
São estúdios de 19 m² e 20 m² vendidos a partir de R$ 245 mil, que serão geridos pela B.Homy, startup do mercado de locações para curta temporada com foco em investidores. A expectativa de rentabilidade é de 1% ao mês.
Na alameda Santos, próximo a universidades particulares e à avenida Paulista, o V3rso Jardins tem estúdios com conceito de hotel. As unidades com pé-direito de 3,40 m e a partir de R$ 790 mil podem ser customizadas pelos moradores, diz Tatiana Muszkat, CMO da You, Inc..
Outro empreendimento da incorporadora —que tem 26 projetos na região— está localizado a um minuto de caminhada da PUC-SP (Pontifícia Universidade Católica de São Paulo). O You Perdizes tem unidades compactas com pé-direito de 3,70 m e espaço de coworking na cobertura do prédio.
A incorporadora e gestora imobiliária Greystar escolheu Pinheiros para lançar sua atuação no Brasil. O projeto Ayra Pinheiros tem 25 andares e estúdios de 36 m² a 53 m² entre uma dúzia de plantas de alto padrão.
A empresa oferece ainda outros projetos na zona oeste, programados para lançamento até 2026. No total, serão 1.900 unidades para locações de médio ou longo prazos no conceito multifamily. No de Pinheiros, o valor do aluguel por m² é R$ 150.
Os apartamentos são entregues com marcenaria de cozinha e banheiro, geladeira, forno, cooktop, depurador, micro-ondas, máquina lava e seca e ar-condicionado central. Há ainda a possibilidade de optar por imóveis mobiliados.
"No Brasil, além das tradicionais áreas comuns, os projetos tendem a garantir estúdio de podcast, área pet, salas de spining e ioga e até o espaço para o churrasco", diz Cristiano Viola, diretor de operações da Greystar.
Grande parte do portfólio da Vitacon está na zona oeste da capital paulista. Todos os empreendimentos são próximos a alguma estação de metrô.
Tais projetos agregam ao entorno, seja pelo conceito ou pela oportunidade de morar onde se vive. Estar próximo a estações de metrô, de centros empresariais, trabalho/universidade é certamente a melhor forma de ganhar tempo, aumentando a qualidade de vida.
Segundo levantamento da Folha com dados do Secovi-SP (representante do setor imobiliário no estado), quase 21 mil unidades de até um dormitório foram lançadas na zona oeste entre janeiro de 2021 e maio deste ano. O número representa 12% de todos os lançamentos na capital paulista no período.
Ricardo Raoul, da Paladin, diz que a região atrai as incorporadoras por estar próxima dos centros financeiros. É, contudo, mais barata e com menos proteção de zoneamento do que os Jardins, na zona sul, por exemplo.
"A diferença entre Jardins e Pinheiros é praticamente a avenida Rebouças, mas, no metro quadrado, pode ser de 40% no preço," afirma o executivo.
A zona sul está logo atrás da oeste no número de lançamentos. São 13.452 imóveis com até um dormitório no período analisado da pesquisa.
Um dos lançamentos para 2026 será na antiga fábrica da Kibon, no Brooklin. O projeto tem 400 estúdios e compactos com um ou dois dormitórios de 25 m² a 60 m² para locação. Ainda não há estimativa de preço do aluguel.
A torre residencial de 36 andares faz parte do empreendimento Eden Park by Dior, da Cyrela em parceria com a Hinnes e a Lavvi. Em quase 42 mil m2 de área, estão projetados ainda um mini shopping, uma torre de escritórios e um parque de mais de 8.000 m².
"São os últimos terrenos em áreas nobres e que eram fábricas antigas. Queremos ter algo da Kibon para contar a história do prédio", diz o diretor de Investimentos e Desenvolvimento da Greystar, Kim Diego Azevedo.
A tendência é de queda nos lançamentos de compactos com até um dormitório. De acordo com os dados de mercado, grande parte das unidades nesta metragem existe para garantir a construção de vagas de garagem de apartamentos maiores.
Até a última revisão, o PDE (Plano Diretor Estratégico) da cidade exigia uma vaga de garagem para cada apartamento, independentemente do tamanho. Agora, para apartamentos com menos de 30 m², as construtoras terão que pagar uma taxa pela vaga.
"O novo plano diretor está tentando colocar em ordem um pleito do mercado, que é a necessidade de mais vagas de garagem para apartamentos maiores de uma maneira técnica, não jogando todo o peso disso em cima dos apartamentos menores", afirma Tatiana Muszkat.
"A tendência é diminuir o lançamento de apartamentos de até um dormitório na cidade, porque hoje se faz mais pelas vagas de garagem do que pelo produto em si. Mas unidades próximas a metrô e bem localizadas são muito desejadas", diz Raoul.
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