Após anunciar venda de sua participação no Shopping Iguatemi São Carlos e de 18% de sua fatia no Shopping Iguatemi Alphaville na semana passada, a Iguatemi S.A. informou na noite da última segunda-feira (8) operação para adquirir 16,6% do Shopping Rio Sul e se tornar administradora do negócio.

A transação, se concretizada, marca o retorno da companhia ao Rio de Janeiro. Hoje, a Iguatemi está presente nos estados de São Paulo, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e Distrito Federal.

Além disso, com essa jogada, o banco americano Goldman Sachs disse em relatório enxergar a companhia adotando uma boa estratégia de troca de ativos de "nível B" por um de patamar "A".

"Vemos o negócio como uma estratégia positiva, já que poderá aumentar a exposição da Iguatemi a um ativo potencialmente de maior qualidade, financiado em parte com recursos da venda de dois ativos de nível inferior", diz o analista Jorel Guilloty, do Goldman Sachs.

Analistas do BTG Pactual também disseram em relatório publicado nesta terça-feira (9) que veem o negócio como positivo. Além do retorno ao Rio, eles citam a posição de dominância do shopping na capital fluminense e a taxa de capitalização (retorno em relação ao valor investido) atrativa do negócio.

"O Rio Sul é um ativo dominante (bairro de Botafogo) com um perfil de alto padrão (consumidores A+)", argumentam Gustavo Cambauva, Elvis Credendio e Luis Mollo, do BTG.

Após a notícia, as ações ordinárias da Iguatemi encerraram o pregão desta terça em alta de 0,74%, enquanto as units subiram 1,24% na sessão.

Na véspera, o Iguatemi informou o mercado que celebrou acordo com a Combrashop, sociedade que detém o Shopping Rio Sul, para participar do investimento feito pela empresa na fatia detida pelo fundo canadense Brookfield.

Hoje, a Combrashop detém 46% do capital social do shopping e a participação dos outros 54% é de titularidade da Brookfield, detida indiretamente pelo fundo FIP Retail.

Quando o fundo anunciou intenção de vender a fatia de 54% no shopping localizado no bairro de Botafogo, a Allos, empresa fruto da fusão entre a Aliansce Sonae e a brMalls, informou em abril deste ano que estava em tratativas para adquirir, junto a um consórcio de parceiros de investidores financeiros, a participação da Brookfield no Rio Sul. O valor da transação era de R$ 1,1 bilhão a R$ 1,2 bilhão.

O conselho de administração da Allos chegou a aprovar a compra em maio, que daria participação de 15% no shopping por meio do consórcio. A empresa, portanto, desembolsaria entre R$ 310 milhões e R$ 330 milhões na aquisição, do total pago pelo grupo.

No mês passado, porém, a Allos disse que recebeu notificação do FIP Retail informando que uma das condições estipuladas pela empresa para a aquisição do shopping não se verificou após a Combrashop exercer seu direito de preferência de compra da fatia do fundo no ativo. A Allos, então, anunciou suspensão das negociações.

Procurada pela Folha, a companhia não quis comentar qual condição não cumprida impediu a concretização do negócio.

Após a desistência da Allos, a Iguatemi entrou na jogada, e comprou a fatia de 16,6% do Shopping Rio Sul, em uma operação feita em conjunto com o fundo de investimento imobiliário BB Premium Malls (BBIG FII), que agora passará a ser titular de 33,3% do capital social do shopping. A Combrashop ficará com 50,1%.

Pelo acordo, a Iguatemi será contratada como administradora do shopping após a conclusão da operação.

"A oportunidade de investimento no Shopping Rio Sul está alinhada à estratégia da Iguatemi de estar presente nas principais propriedades, nos mercados mais importantes do país, fortalecendo o seu portfólio de ativos", disse a empresa no fato relevante enviado à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) em que anunciou a aquisição.

"Uma vez concluída essa operação, a Iguatemi adicionará ao seu portfólio a participação em um dos shoppings mais relevantes do país, na cidade do Rio de Janeiro, que representa o segundo maior PIB [Produto Interno Bruto] do Brasil", completou.

O investimento da Iguatemi na operação será de aproximadamente R$ 360 milhões. Já com a venda das fatias no Iguatemi São Carlos e no Iguatemi Alphaville, deve levantar R$ 250 milhões. Do total dos R$ 360 milhões, 70% será pago à vista e o restante em duas parcelas anuais corrigidas pelo CDI (Certificado de Depósito Interbancário).

Segundo a Iguatemi, a taxa de capitalização de entrada é de 7,7%, enquanto a taxa implícita, considerando as taxas de serviço líquidas de custos, é de 11% mais uma TIR (Taxa Interna de Retorno) de 17,1% para o investimento.

O Shopping Rio Sul está localizado na região mais valorizada da cidade. Apesar de se autodenominar o primeiro shopping construído no Rio de Janeiro, sendo inaugurado nos anos 1980, o Shopping do Méier, também carioca, toma para si essa prerrogativa, ao dizer em seu site que é o primeiro shopping center do Brasil, fundado em 1963.

O Rio Sul possui 52 mil m², reúne 400 lojas e recebe mensalmente 1,5 milhão de consumidores. Em seu entorno, 81% das residências são das classes A e B, com renda média duas vezes maior que a de toda cidade, segundo a Iguatemi. Dentro de um raio de 5 km, o shopping contempla os bairros de Ipanema, Copacabana, Leme, Lagoa, Flamengo e Leblon.

Ainda segundo a Iguatemi, o Rio Sul teve crescimento anual de dois dígitos na receita líquida entre 2021 e 2023 graças a um mix diversificado de lojas, serviços e entretenimento.