Sempre que eu discuto a questão entre alugar e comprar, recebo elogios e críticas. Alguns ficam muito bravos com minha opinião, mas este é o lugar para o debate de ideias. Esclareço abaixo alguns pontos de vista que tenho sobre o tema e que podem te tranquilizar se você tem imóvel ou se não tem.

Primeiro, não sou contra a compra de imóvel, tampouco carrego a bandeira de que imóvel não é um bom investimento.

Pelo contrário. Imóvel é um investimento. No entanto, a grande maioria faz de forma errada. Portanto, acaba se tornando um negócio ruim.

Todo investimento deve ser avaliado com uma balança em que de um lado há o retorno e no outro devem ser ponderados os riscos. Imóvel é sim um investimento de risco.

Quem fala que imóvel é sem risco, não entende o risco que correu ou não sabe o que está fazendo. Dizer que um imóvel é sem risco é similar a um colega que estava iniciando os investimentos em ações e me disse: qual o risco? Eu só ganhei.

Obviamente, o simples fato de só se ter ganhado não elimina o risco do ativo.
Se imóvel não tivesse qualquer risco, os bancos não limitariam o máximo a ser financiado a 80% ou 90% do valor. Afinal, se é um financiamento de 10 anos e o imóvel sempre sobe, por qual razão os bancos só financiam no máximo 90% do valor?

O risco vem da incerteza sobre o retorno futuro. Quem pode afirmar precisamente quanto vai ganhar com o investimento em seu imóvel?

Mas, isso não significa que você não deva avaliar as perspectivas do imóvel que deseja ou que possui.

Este é o segundo ponto crucial. Imóvel é um investimento e você precisa avaliar qual a perspectiva de retorno e os riscos envolvidos naquele a se adquirir e mesmo no que tem hoje.

Entretanto, se você não sabe como avaliar a perspectiva de retorno e riscos, precisa pelo menos fazer a conta a seguir.

Como já escrevi aqui nesta coluna (ver aqui), é preciso fazer a conta se vale mais alugar ou comprar. Acredito que mais de 90% das pessoas que possuem imóvel nunca fizeram o cálculo, nem antes, nem depois de ter adquirido.

Essa conta é o terceiro ponto fundamental que gostaria de compartilhar. Ela é a principal razão para eu não comprar e preferir alugar.

Moro desde 1999 próximo à região da Avenida Paulista. Já tive imóvel e morei nele por 3 anos. Comprei com meu FGTS, vendi com lucro e voltei a aplicar no mercado financeiro.

A compra foi justificada mais para retirar o dinheiro do FGTS que relativamente a outras aplicações, rendia pouco como atualmente.

Mas se engana quem acha que por não comprar só precisa desembolsar o dinheiro de aluguel. Sempre poupei um valor a mais do que o aluguel para ter o suficiente para comprar meu imóvel. Vou explicar isso amanhã.

Assim, hoje eu tenho o valor do imóvel que moro aplicados em fundos imobiliários. Os dividendos mensais são mais que o dobro do valor do aluguel do imóvel que moro.

Assim, com os dividendos mensais, eu pago o aluguel e ainda poupo recursos para minha aposentadoria.

Mas eles poderiam ser aplicados em CDBs a IPCA+6% ao ano atualmente e já seriam uma excelente alternativa.

Esse é o quarto fator importante a se destacar. Se há uma alternativa que te proporciona mais retorno com risco similar ou menor, você precisa ponderar as duas alternativas.

Talvez ter a posse seja algo mais relevante para você. Logo, a parte financeira seria secundária. Para mim, a posse não significa nada. Atribuo peso maior ao retorno financeiro e à flexibilidade.

Antes que me critiquem pela minha profissão. Sim, trabalho no mercado financeiro há quase 25 anos. Por isso, faço a conta e avalio retorno e risco de todos os meus investimentos, inclusive imobiliário. No meu caso e em vários que vejo, vale mais alugar. Mas, com certeza, existem situações em que comprar pode ser melhor.

Ressalto que se imóvel fosse sempre o melhor investimento e sem risco, banco não financiaria a compra para você. Eles comprariam e alugariam para você morar. No entanto, no balanço de retorno e risco, eles preferem ganhar os juros do financiamento.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

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