Não importa o tipo de ativo, não suportamos ver alguma alta de preços sem ter vontade de comprar para aproveitar a onda. Esse viés comportamental financeiro é clássico. Quando se trata de um bem que temos alguma familiaridade, o viés ganha ainda mais força. Essa compra por impulso, muitas vezes traz frustrações de retorno. Explico cinco motivos por que você não deveria comprar imóveis agora.

O medo de estar de fora ao ver preços subindo é quase incontrolável. Muitos compraram criptoativos seguindo esse viés. Hoje guardam apenas a fé de que um dia o preço retorne aos patamares anteriores. Em maio deste ano, quando o Bitcoin negociava a US$ 32 mil, alertei e expliquei por que os preços deveriam cair abaixo de US$ 15 mil neste ano.

Agora vou fazer outra previsão: a compra de imóveis neste momento será uma péssima decisão de investimento nos próximos dois anos.

Entendo sua vontade de comprar um imóvel. Parte é explicada por que acredita que pagar aluguel é jogar dinheiro fora. Mas, isso pode ser a melhor decisão financeira neste momento.

De forma macro, preços de imóveis oscilam motivados por alguns fatores, por exemplo taxa de juros, oferta de crédito e crescimento econômico.

Todos esses fatores apontam em um único sentido e fornecem a mesma recomendação: tenha paciência para esperar a aquisição de seu imóvel. Se você já tem um imóvel e pretende apenas investir no setor imobiliário, a recomendação é ainda mais forte.

Vamos começar com taxa de juros, pois esta responde por grande parte do movimento de preços.

Tudo se resume a um conceito: preços de imóveis caem com o ciclo de alta de taxas de juros. Isso não ocorre só no Brasil, mas no mundo inteiro.

O gráfico acima apresenta a evolução das taxas básicas de juros nos Estados Unidos (EUA) e o índice de preços de residências Case-Shiller. Observe nas marcações circulares como o movimento de alta de juros foi seguida de queda de preços de imóveis.

O mesmo efeito ocorre no Brasil. O indicador brasileiro para acompanhar a evolução nos preços de imóveis é diferente do americano, mas ilustra o mesmo resultado. O índice FipeZap de imóveis mede os preços anunciados. Enquanto o Case-Shiller acompanha os preços de transações realizadas.

Sabemos que ninguém quer anunciar o preço de um imóvel com perda. Assim, o aumento da Selic entre 2014 e 2016, fez com que os preços anunciados ficassem estagnados de 2015 a 2019. Isto é apresentado na tabela abaixo que mostra a variação do índice FipeZap e do IPCA desde 2014.

Apenas a partir de 2020, com a forte queda de taxas de juros, os preços retomaram a alta.

Na média, quem comprou depois da alta entre 2009 e 2014, está até hoje amargando retorno de 2% ao ano em oito anos.

A alta ocorreu apenas de 2020 a 2022, pois nos cinco anos entre 2015 e 2019 o retorno médio de preços de imóveis foi de 1% em todo o período.

Algo similar deve ocorrer agora, pois as taxas de juros devem ficar elevadas até 2024 e o efeito desta elevação se dá atrasado.

Vou voltar ao tema de taxas de juros a frente, mas antes vou comentar sobre os dois outros fatores.

As provisões apresentadas nos resultados de bancos brasileiros no último trimestre são o reflexo do endividamento das famílias no Brasil. O endividamento está historicamente elevado e os atrasos em pagamentos devem fazer com que os bancos restrinjam a concessão de crédito.

Poucos compram imóveis pagando à vista. Portanto, com o crédito mais restrito, a demanda por imóveis deve cair e consequentemente o preço.

Falta apenas falar sobre o fator crescimento econômico antes de voltar para as taxas de juros. É de pleno conhecimento que os preços de imóveis seguem o ciclo econômico. A queda do PIB em 2015 e 2016 e o baixo crescimento nos anos seguintes ajudam a explicar os preços de imóveis não terem subido de 2015 a 2019.

A expectativa dos economistas é que o crescimento do PIB em 2023 caia para 0,7%. A desaceleração global devido a alta de juros nos países desenvolvidos pode prejudicar este crescimento.

Portanto, o fator crescimento econômico pressiona preços de imóveis para baixo.

Voltando agora às taxas de juros, há mais duas razões para justificar você adiar sua compra. Uma baseada no caso de você não ter o dinheiro para comprar e precisar financiar e a outra relativa a você ter o dinheiro disponível para pagar à vista o imóvel.

Vamos começar pelo caso de você não ter o dinheiro e precisar de um empréstimo. O custo do financiamento agora está muito elevado. A taxa de juros efetiva de 10,6% a.a. cobrada pelos bancos, somada à TR de 2,5% a.a. resulta em um juro total superior a 13% ao ano.

Em três anos, as taxas de juros devem estar menores e o custo deste financiamento penalizará menos sua aquisição.

Por fim, se você tem o dinheiro disponível, com a Selic em 13,65% ao ano e com expectativa de permanecer acima de 10% até o fim de 2024, seu custo de oportunidade está bastante elevado.

Se você adiar a compra por dois anos e aplicar em renda fixa simples rendendo 115% do CDI, você vai ter um rendimento neste período de mais de 30%. Isso é equivalente a se comprar em dois anos o imóvel com um desconto de 30%.

Por último, vou dar um dado adicional. Os estoques de lançamentos não vendidos nas incorporadoras estão aumentando. O resultado da Cyrela do terceiro trimestre aponta esta alta.

Portanto, afaste seu receio, pois a maior probabilidade é que os preços não subam e seu dinheiro investido em renda fixa será uma melhor decisão de investimento.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

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