São Paulo não está preparada para uma tempestade, mas você está para uma nos investimentos? Parte 2

O investidor brasileiro, de forma geral, está menos preparado que a cidade de São Paulo para eventos extremos de tempestades nos investimentos.

A acomodação bem remunerada por anos de investimentos em CDI e poupança transformaram o perfil do investidor brasileiro.

Como entender se você está preparado para se expor à volatilidade e sair desta zona de conforto?

No último artigo, expliquei como um investidor, que sabidamente não está preparado, deveria decidir sobre a exposição em alternativas que apresentem volatilidade. Hoje, comento como aqueles que não sabem de forma adequada seu perfil deveriam se comportar.

Para isso, vou usar o exemplo do leitor RS.

RS já é aposentado e complementa sua aposentadoria com o aluguel de imóveis que recebeu como herança. Como fruto do aluguel, ele quase que triplica a renda que recebe do INSS. Ele já chegou a vender alguns imóveis e investiu os recursos em CDBs e LCAs. Ele, desconhece investimentos de Bolsa e, neste momento, questiona qual seria a forma mais eficiente para se viver de renda.

Ausência de volatilidade não significa inexistência de risco. Costumamos acreditar que o investimento em imóveis não tem risco. Essa crença vem do fato de o imóvel não ser negociado a mercado.

A percepção de variação de preços de um imóvel detido por pessoa física é mais próxima de um investimento em CDB ou LCA do que de Bolsa. Entretanto, essa semelhança vem pela forma como contabilizamos o preço dos imóveis.

Os preços de imóveis usualmente não são marcados a mercado. Isso reduz a percepção de risco destes. No entanto, eles são muito mais arriscados que uma renda fixa como um CDB.

Muitos se tremem ao sentirem a volatilidade de fundos imobiliários e, ingenuamente, acreditam que deter o imóvel diretamente traz menos risco. Mas, na verdade é o contrário.

No caso de RS, seu risco já é elevado pela proporção investida e concentração em poucos imóveis. Entretanto, poucos têm esta percepção sobre o risco.

Embora os riscos sejam na maioria das vezes desprezados, ter concentração da renda dependente de poucos imóveis é um grande risco. Talvez, mais do que o adequado para a idade do leitor RS.

Os leitores que me acompanham há mais tempo vão lembrar quando falei no início do ano que dois dos quatro apartamentos no mesmo andar do prédio que resido estavam vagos para alugar.

Eles continuam vagos. Eu moro próximo à Av. Paulista e a hospitais. Um corretor de imóveis poderia falar para um potencial comprador que este apartamento não teria risco de ficar seis meses sem alugar. Já passaram mais de seis meses e os apartamentos continuam vagos.

Nesse meio tempo, o dono não recebe aluguel, tem de fazer manutenção, pagar condomínio e IPTU. Estes custos equivalem a uma perda em um investimento financeiro. Por isso, os fundos imobiliários caem de preço quando apresentam vacância.

Uma carteira de fundos imobiliários (FIIs) carrega menos risco de vacância e pode pagar mais dividendos que um imóvel individual. Ou seja, ela seria uma forma mais eficiente de se viver de renda imobiliária. Entretanto, essa carteira de FIIs sofre volatilidade.

Assim, será que ele suportaria a oscilação de mercado de ações pagadoras de dividendos e fundo imobiliários?

A forma mais simples para ter certeza se uma água está muito fria ou muito quente é pondo a ponta do dedo.

No caso da compreensão do perfil de risco nos investimentos, pode ser similar.

A carteira mais adequada para se viver de renda tem de ter um risco alinhado com a habilidade e capacidade do investidor em correr risco.

Se você não tem certeza sobre seu perfil, pode fazer um pequeno investimento de risco e avaliar se tem habilidade para suportar estas oscilações.

Nesse primeiro momento, sugiro que RS avalie com cuidado sua exposição e concentração em imóveis tendo em vista os riscos descritos. A decisão sobre por qual ativo trocar parte dos imóveis, depende de seu perfil.

Caso o perfil seja mais conservador, o investimento em CDBs referenciados ao IPCA pode proporcionar melhor retorno e se comportar de forma similar ao aluguel de um imóvel. Para isso, basta dividir o investimento em vários vencimentos em meses diferentes.

Como já escrevi no passado, é possível viver de renda apenas com CDBs.

Caso suporte a oscilação diária de preços, ter uma carteira com fundos imobiliários e CDBs pode proporcionar, com muito menos risco que o portfólio atual, o mesmo retorno mensal que RS recebe hoje de aluguéis.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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