No último sábado, antecipei aqui nesta coluna que a mudança que o Conselho Monetário Nacional (CMN) promoveu nos títulos isentos deveria promover uma demanda de investidores aos outros títulos isentos. Entretanto, subestimei a velocidade que isso ocorreria. Mas, um dos produtos que citei como possível beneficiado ainda não teve grande alteração de preço.
Na quinta-feira (01/fev), o Conselho Monetário Nacional (CMN), em reunião extraordinária, divulgou medidas que alteraram prazos e condições para emissão de LCI, LCA, LIG, CRI e CRA. Essas alterações restringiram a emissão destes ativos.
O movimento ocorreu justamente em um momento em que mais investidores vinham buscando estes títulos. O fim do benefício de postergação de IR dos fundos exclusivos, fez com que vários investidores que tinham estes fundos iniciasse a migração aplicando nos títulos isentos.
Sabendo da restrição sobre novas emissões, o mercado correu para as compras. Essa procura adicional, aliada a uma sazonalidade de menor montante de oferta de novos títulos que ocorre em janeiro, levou a uma forte queda do spread de crédito em títulos isentos nesta semana.
Parte desse movimento de redução dos spreads pode ser visto no Idex Infra da JGP apresentado na figura abaixo (Fonte: https://idex.jgp.com.br/idex-infra/). Esse é um índice calculado pela gestora de mesmo nome que acompanha o spread médio dos títulos no mercado. O spread de crédito é a taxa adicional que investidores recebem por investir em um título de crédito privado em relação a um título público.
A queda nos spreads foi em média de 0,4%. O número parece pequeno, mas é possível observar pelo gráfico que a velocidade, representada pela inclinação do gráfico, e a magnitude da queda se destacam. Ressalto que redução na taxa significa elevação do preço dos títulos, ou seja, valorização.
Isso fez com que os títulos e fundos que investem em debêntures incentivadas tivessem um excepcional desempenho nesta semana.
Entretanto, os fundos imobiliários (FIIs) de CRI não acompanharam. Parte da razão pode ser explicada pelo mau humor de investidores com esta classe de ativos.
De fato, já há um certo tempo tenho restringido sugestão para alocação em FIIs. Ainda existe o fantasma do risco de tributação de dividendo que assombra os investidores.
Entretanto, o movimento mais forte nos títulos de renda fixa promoveu uma relativa melhora dos fundos imobiliários que investem em CRIs. Os FIIs desta categoria se assemelham a fundos de renda fixa de crédito privado isentos, pois seu investimento é apenas em títulos de crédito imobiliário que também são isentos de IR.
Na escolha destes FIIs, não basta avaliar aqueles que distribuem maior taxa de dividendo. Dentre outros critérios, é importante analisar pelo menos os três abaixo:
- "LTV" (Loan-to-Value) ou "Razão de garantias": Esse índice representa a razão entre o valor do imóvel garantia da operação e o valor do crédito. Por exemplo, se em uma operação de R$ 100 milhões de saldo devedor, há imóveis em garantia que valem R$ 200 milhões, seu LTV é de 50%. Quanto menor o LTV maior é a garantia no título.
- Tipo e localização dos imóveis em garantia: Nesse caso, o investidor precisa ver a qualidade dos imóveis em garantia. De forma geral, é preciso ter muito cuidado com FIIs que possuem CRIs cuja garantia são loteamentos e ativos de multipropriedades. Tipos de imóveis com melhor garantia são o logístico e shopping, por exemplo. Mas, mesmo nestes segmentos, também é importante avaliar a localização. Por exemplo, um galpão logístico próximo de São Paulo como garantia, entrega menos risco a um CRI do que um galpão no interior de uma região menos desenvolvida no Brasil.
- Gestora e equipe: Na escolha do FII, prefira os de gestoras conceituadas, com equipes qualificadas e histórico de investimento nestes ativos. A especialização dos gestores e analistas na escolha dos ativos a compor o fundo faz uma grande diferença.
Apesar da melhora de preços que ocorreu esta semana, ainda há espaço para que investidores se beneficiem do investimento nos títulos de crédito privado isentos de IR e referenciados ao IPCA.
A queda da taxa Selic que deve ocorrer este ano, faz com que estes títulos tenham uma vantagem considerável no longo prazo, ou seja, para mais de 5 anos. Lembro que uma taxa de IPCA+6% ao ano isenta de IR equivale a um retorno de IPCA+7,7% ao ano bruta de IR. Portanto, mais de 2% ao ano acima da taxa de títulos públicos.
Alguns fundos imobiliários de CRI de excelentes gestoras possuem títulos em suas carteiras com taxas bem superiores a esta taxa mencionada e com garantias melhores que debêntures incentivadas negociadas no mercado. Portanto, se mostrando como uma oportunidade.
Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
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