O que fazer se você financiou imóvel com correção pelo IPCA; conheça o caso de Carlos

No fim de 2020 e início de 2021, era comum ver propagandas nos relógios de rua e TV divulgando financiamentos imobiliários com taxa de juros de apenas 3,55% ao ano. Parecia uma barbada. Naquele momento, escrevi aqui na coluna alertando sobre o risco desta escolha e qual seria a melhor alternativa. Também fiz vídeo em meu Instagram explicando (abaixo). Infelizmente, muitos acreditaram que a taxa de juros anunciada de 3,55% ao ano era uma oportunidade. Agora, enfrentam, novamente, o mesmo dilema.

Carlos me escreveu na madrugada de segunda para terça-feira. Imagino que o dilema sobre o que fazer com seu financiamento já devia estar consumindo seu estômago há um certo tempo. Acredito que muitos estejam em situação similar.

Talvez, por má orientação do gerente do banco ou por outro motivo, ele acabou comprando um imóvel naquela época com taxa de juros similar à que eu mencionei acima. A taxa de juros de seu financiamento foi de 3,88% ao ano.

O problema deste financiamento não está na taxa, mas na correção monetária.

Em 2021, expliquei como as alternativas de financiamento não eram bem anunciadas e incentivavam investidores ao erro.

Escrevi: "O comprador desavisado ficaria tentado a escolher o financiamento com a correção monetária pelo IPCA ou pela Poupança, pois possuem a menor Taxa Fixa. Preste atenção nas propagandas. Naquelas em que a forma de financiamento é com correção por Poupança ou por IPCA, estes indexadores aparecem em letras muito pequenas. Quase não dá para ver que há um indexador e o destaque é apenas na Taxa Fixa. Você bem sabe que estas letras pequenas costumam esconder um risco. Aqui não é diferente."

As propagandas davam ênfase na taxa de juros. Entretanto, em qualquer aplicação ou empréstimo, o que importa é a composição da taxa de juros com o indexador de correção.

O financiamento na taxa de juros de 3,55% ao ano era o IPCA. Naquele momento, a taxa de juros do financiamento que utilizava a TR como indexador de correção era de 6,99% ao ano. Perceba que uma taxa de juros é quase o dobro da outra.

Portanto, a escolha pelo financiamento com o IPCA como indexador parecia mais vantajosa. Entretanto, a realidade era outra.

Carlos lamentou em seu e-mail: "Seguimos pagando as prestações mensalmente e achávamos que estávamos efetivamente pagando a casa, nossa surpresa se deu quando minha esposa observando o extrato do financiamento percebeu que nosso saldo devedor só aumentou após esses anos pagando. Após descobrimos o aumento do saldo devedor, fui analisar e entendi que o aumento do saldo devedor se devia à bendita correção pelo IPCA."

Enquanto a TR acumulada em 2021 era zero, o IPCA no mesmo ano foi de 10,1%. Portanto, o financiamento utilizando o IPCA foi muito mais caro no período. Em 2022, o financiamento referenciado ao IPCA novamente foi desfavorável.

No ano passado, o IPCA foi de 4,6% e a TR, de 1,76%. Quando consideramos estas taxas em 2023, a composição do financiamento foi mais favorável para aquele com IPCA, mas com uma pequena margem de apenas 0,5%. Não acho que esta pequena diferença compense o risco.

Entretanto, não adianta chorar o leite derramado. Temos de analisar o que fazer de hoje em diante e esquecer o que se tinha de alternativa naquele momento passado.

Carlos me trouxe os detalhes de seu financiamento passado e a proposta de portabilidade.

Antes, de dar os detalhes quero chamar a atenção a um ponto. Ao analisarem financiamentos, sempre os avaliem como a composição do Custo Efetivo Total com o indexador de correção. A TR é baixa, mas é diferente de zero. Já o IPCA, pode ter oscilações muito elevadas como ocorreu no passado recente.

No caso do financiamento de Carlos, o custo efetivo total do empréstimo realizado no passado e vigente hoje é de IPCA + 4,75% ao ano. A alternativa que ele possui de portabilidade neste momento é para outro financiamento a TR + 10,05% ao ano.

Qual seria sua decisão agora entre os dois financiamentos? Carlos deve manter o financiamento atual ou fazer a portabilidade?

É isso que vamos analisar agora.

Para isso, temos de fazer uma projeção do que será o IPCA e a TR nos próximos anos. Aqui, vamos analisar apenas 2 anos à frente. Carlos deve seguir sempre pedindo novas cotações de portabilidade para comparar no futuro.

Hoje a TR está por volta de 1,2% ao ano, mas deve cair com a queda da taxa básica de juros. A TR é uma taxa de juros que está intimamente ligada à taxa Selic. Quando a Selic cair abaixo de 8,5% ao ano, a TR vai para zero. Esta situação deve ocorrer já no próximo ano. Portanto, vou assumir uma TR média de 0,5% ao ano nos próximos 2 anos.

Pela estimativa do relatório Focus do Banco Central, o IPCA médio nos próximos dois anos deve ser equivalente a 3,65% ao ano.

Portanto, compondo os indexadores e taxas, chegamos a uma taxa total de 8,6% ao ano no financiamento antigo corrigido pelo IPCA. Já a alternativa de portabilidade teria juros compostos de 10,6% ao ano. Logo, uma taxa composta maior.

Portanto, agora não seria o melhor momento para Carlos realizar a portabilidade.

A decisão passada foi um erro, mas não é porque teria sido melhor ter feito o financiamento a TR no passado que agora vale trocar para este indexador.

A Selic está caindo e deve cair abaixo de 9% em 2025. Adicionalmente, as projeções mostram um IPCA controlado. Logo, o mais sensato neste momento é esperar a queda da Selic para realizar uma portabilidade mais favorável. Mesmo porque a alternativa de portabilidade oferecida no momento é mais cara.

Carlos, dentro de dois anos, espero que me envie novamente uma nova proposta de portabilidade e vamos analisar juntos a melhor decisão.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.

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