Decisão liminar do desembargador Evaristo dos Santos em ação civil pública movida pelo Ministério Público de São Paulo, posteriormente cassada pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), paralisou o andamento de 5.166 processos de licenciamento de construções novas na cidade de São Paulo, aproximadamente metade de todos os que estão em andamento na Secretaria de Urbanismo e Licenciamento.
Dentre os afetados, estavam mais de mil projetos de empreendimentos de habitação de interesse social e 400 de edificações de uso institucional, como hospitais, escolas e creches.
O Ministério Público se insurgiu contra um artigo da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (zoneamento) que garante aos projetos de construção de edificações em São Paulo protocolados até o início de vigência da nova lei, de 2016, o direito de serem analisados de acordo com as regras estabelecidas na legislação urbanística anterior.
Não cabe aqui a análise técnico-jurídica do tema, mas por sua importância no funcionamento da cidade, e da indispensável segurança jurídica que deve ser garantida aos cidadãos e às empresas, é fundamental que o mérito da questão seja bem compreendido por todos.
Quando se decide iniciar algum empreendimento na cidade —e aqui não estou me referindo somente ao mercado imobiliário, mas a qualquer outra atividade empresarial ou individual—, compra-se um terreno para construir as edificações e é necessário o conhecimento detalhado das características de uso e ocupação desse espaço, que estão previstas na legislação.
Somente após a análise de especialista, em função da complexidade da avaliação urbana, é que são elaborados os estudos de viabilidade econômica e efetivada a compra do terreno. Cumpridas essas etapas, elabora-se o projeto arquitetônico do empreendimento, que é protocolado junto aos órgãos municipais responsáveis pelo licenciamento das edificações.
Mas, e se durante o processo de aprovação do projeto essa legislação for alterada por alguma razão, tornando impossível que a construção planejada possa ser executada no terreno adquirido, da forma idealizada? É justo perder todo o investimento feito até então, uma vez que a operação foi baseada na regra vigente no momento de planejamento do empreendimento? A prevalecer essa tese, instaura-se na cidade um ambiente de insegurança jurídica para empreender, e o futuro passa a ter tamanho grau de incerteza, que, certamente, desestimulará os investimentos na cidade.
Existem argumentos que pretendem justificar a revogação desse dispositivo legal, em função de possíveis abusos cometidos nos momentos em que a lei estava prestes a ser alterada.
De acordo com essa tese, poderiam ter sido registrados projetos única e exclusivamente com o objetivo de garantir o direito de empreender conforme as regras então vigentes, garantindo, dessa forma, a liberdade de modificá-los, no futuro, sem haver a necessidade de submetê-los às regras da nova legislação.
Contudo, a própria nova Lei de Zoneamento estabeleceu regras impedindo esse artifício, de tal forma que o direito adquirido é o do projeto registrado, com a permissão de mínimos ajustes. Tal dispositivo assegura que o direito de protocolo fica restrito ao projeto idealizado, não se constituindo em salvo-conduto para uso futuro da legislação anterior.
O mérito da questão deve ser agora julgado pelo Órgão Especial do TJSP. É importante que exista equilíbrio entre a segurança jurídica necessária para empreender, vinculada ao direito adquirido pelo registro do projeto, e a necessidade de o município estabelecer regras que direcionem da forma mais adequada o desenvolvimento das cidades.
Contudo, se essa segurança não for asseverada, não haverá o necessário desenvolvimento da cidade de São Paulo e nem a garantia de operação das atividades econômicas, impedindo a produção do número demandado de habitações e necessário para atender a população.
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