A revisão do Plano Diretor de São Paulo, principal lei que orienta o crescimento da cidade, foi aprovado em votação definitiva nesta segunda (26).
A proposta traz mudanças importantes nas regras que definem, por exemplo, onde prédios mais altos poderão ser construídos, as regras para oferta de moradia popular e o pagamento de taxas pelas empreiteiras à prefeitura.
Para entender o que está em jogo, confira abaixo alguns dos conceitos centrais do urbanismo da capital.
O que é Plano Diretor?
É o conjunto de regras do planejamento urbano da cidade. Ele determina, por exemplo, locais onde deve mais moradia, serviços ou atividade industrial.
O plano atual foi aprovado em 2014, na gestão de Fernando Haddad (PT). A revisão do plano ficou prevista para 2021, mas foi adiada pela gestão de Ricardo Nunes (MDB) por dois anos.
Um dos objetivos principais do projeto era tentar aproximar a moradia dos eixos de transporte, melhorando a locomoção em uma cidade onde grande parte da população gasta várias horas por dia se deslocando até o trabalho.
Para atingir o objetivo, foram criados estímulos para maior aproveitamento do solo próximo dos transportes, enquanto as construções foram limitadas nos miolos dos bairros.
O que é zoneamento?
O Plano Diretor define as regras gerais do crescimento da cidade, que é dividida em zonas. As regras para cada uma e o mapeamento mais detalhado da cidade, porém, são definidos na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, também chamada de Lei do Zoneamento.
O zoneamento diz como os lotes de um terreno podem ser divididos, quais as atividades podem ser realizadas ali e quais são os parâmetros de construção em cada região.
Por exemplo, nas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), as regras estabelecem uma proporção mínima de moradia popular para as novas construções. Essa exigência não vale para toda a cidade. Uma das propostas da revisão que está sendo discutida na Câmara Municipal é a criação de um novo tipo de zona.
O que são eixos de estruturação da transformação urbana?
São as quadras ao redor do sistema de transporte público, como corredores de ônibus e estações de metrô e trem. Nessas áreas, há uma série de regras diferentes que orientam o desenvolvimento urbano, inclusive a permissão para construir prédios mais altos sem pagar taxas.
A ideia para a criação desses eixos era aproximar empregos e moradia, reduzindo a necessidade de grandes deslocamentos, e melhorar a qualidade do urbanismo nas regiões para onde a prefeitura pretendia atrair mais pessoas.
Para a construção de novos edifícios nesses eixos, há limitação para a construção de vagas de garagem, estímulo para o uso misto (residencial e comercial no mesmo prédio), fachada com lojas voltadas para a rua, calçadas mais largas e áreas maiores para circulação de pessoas.
Essas regiões são o ponto mais debatido no Plano Diretor e foram consideradas a principal inovação da lei quando ela foi aprovada. Estudos já mostraram que a regra teve sucesso em atrair mais empreendimentos imobiliários para esses locais.
O que é HIS e HMP?
São siglas para dois tipos de moradia destinada aos mais pobres.
Pela lei, a HIS (Habitação de Interesse Social) deve ser ocupada por famílias de até seis salários mínimos (R$ 7.812). A HMP (Habitação de Mercado Popular) atende a faixa de seis a dez salários (R$ 7.812 a R$ 13.020).
No HIS, há duas categorias de acordo com a faixa de renda, o HIS-1 (para famílias até três salários mínimos) e o HIS-2 (três a seis salários mínimo). No HMP, não há essa divisão.
Os dois tipos de habitação recebem incentivos fiscais do governo para que moradias mais baratas, que podem ser financiadas com juros mais baixos, sejam oferecidas para a população mais pobre. São isentos de impostos e a empreiteira pode construir várias vezes acima do permitido por lei sem o pagamento da outorga onerosa (leia mais abaixo).
O que é coeficiente de aproveitamento?
É o número que determina quantos metros quadrados podem ser construídos em um terreno, com base na sua área.
O Plano Diretor estabelece um coeficiente básico, que define o limite de construção sem necessidade de pagar outorga onerosa. Na maior parte da cidade, o coeficiente básico é um —ou seja, pode ser construído um espaço do mesmo tamanho da área do terreno.
E há também o coeficiente máximo, que é o limite de construção para determinada zona da cidade. O coeficiente define o potencial construtivo, que é toda a quantidade de metros quadrados que podem ser edificadas.
O coeficiente de aproveitamento também é uma ferramenta para a prefeitura fiscalizar se há imóveis subutilizados na cidade. Terrenos com área superior a 500 metros quadrados devem se adequar às regras de aproveitamento mínimo do terreno, caso contrário a prefeitura pode aplicar a cobrança de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) progressivo e notificar o proprietário a dar uso ao terreno.
O que é outorga onerosa?
É o valor que uma construtora paga para construir além do permitido na cidade. O nome oficial é Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Por meio desse instrumento, a prefeitura dá ao proprietário a permissão para construir acima do tamanho básico e até o limite de área construída. A cobrança é aplicada a prédios novos, reformas com mudança de uso do imóvel e expansão de área construída, por exemplo.
O dinheiro da outorga onerosa é destinado ao Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano). Os recursos devem ser investidos em habitação, praças e parques públicos, transporte coletivo, preservação de imóveis tombados e na preservação ambiental, entre outros.
O que é TDC?
Sigla para Transferência do Direito de Construir. Ela ocorre quando o proprietário de um imóvel não aproveita todo o potencial construtivo a que teria direito, e o transfere para que outro imóvel o utilize. O dono do imóvel que transferiu o direito recebe uma compensação financeira.
Essa transferência pode ser feita para financiar a preservação de imóveis tombados, conservação de áreas particulares em que há interesse ambiental, localizadas em Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental), implantação de parques, construção de HIS e programas de regularização fundiária e urbanização em áreas com população de baixa renda.
O que é cota parte?
É o que define o número mínimo de apartamentos que devem ser construídos em prédios novos. Ela é calculada sobre o tamanho do terreno. Quanto maior a cota, menor o número de unidades no edifício —portanto, cotas maiores significam apartamentos maiores.
O Plano Diretor define uma cota parte máxima para os eixos de transporte público para garantir que mais pessoas possam morar nas áreas com oferta de metrô, trem e corredores de ônibus.
A ideia por trás dessa regras é otimizar do uso do solo em áreas que são beneficiadas por investimentos públicos na infraestrutura.
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