Modelo de microapartamento e prédio comercial é dúvida para pós-pandemia

Home office e novos hábitos vão levar a revisão no mercado imobiliário, afirmam especialistas

Obras continuam mesmo durante período de quarentena: refletidos em janelas, operários trabalham em obra próxima ao metrô Sumaré, na capital paulista Eduardo Knapp/Folhapress

São Paulo

​A perspectiva de uma nova rotina para o trabalho com a ampliação do home office mesmo após a flexibilização das quarentenas já chamou a atenção do setor imobiliário: pode levar a uma revisão no modelo de apartamentos residenciais e na estratégia de investimentos em prédios comerciais.

A avaliação é que o segmento comercial tende a ser o mais afetado inicialmente. "Ele estava começando a respirar com a recuperação da economia. Agora, com esse desarranjo, e ainda com o home office, ele deve sofrer ainda mais", afirma a coordenadora de projetos da construção do Ibre/FGV, Ana Maria Castelo.

O período de pós-quarentena também pode prejudicar a abertura de novos negócios, como salões de beleza, mercados ou lojas. Além da instabilidade e da imprevisibilidade da extensão da crise, as visitas a imóveis vazios estão suspensas e podem demorar um pouco para voltar a engrenar.

"Como você vai fazer locação agora? O cliente não vai abrir um negócio no meio de uma crise e sem visitar o imóvel", diz a diretora-geral de atendimento da Lopes, Mirella Raquel Parpinelle.

A revisão dos tamanho dos apartamentos residenciais pode demorar um pouco mais e vai depender do processo de recuperação da economia. Em capitais como São Paulo, onde imóveis com 40 m², 30 m², 20 m² e até 14 m² estão por toda a cidade, é fato que faltou espaço para o home office de muita gente. No entanto, a mudança na metragem depende de alterações na estrutura de custo dos imóveis e da renda de quem compra.

"Devemos viver um desarranjo grande no mercado de trabalho. A questão é como será essa retomada", diz Ana.

"As pessoas optaram por apartamentos pequenos porque era o que cabia no bolso. No pós-Covid, o mundo vai estar ainda mais encolhido, como a renda e o emprego. Quem mora em um apartamento pequeno e quiser mudar para um maior para fazer home office vai ter renda para isso? Pode ser que um ou outro consiga fazer isso, mas, em um primeiro momento, esse cenário é muito complicado."

Ela lembra que a legislação que regula o setor imóveis em São Paulo acabou estimulando esses tipos de construção especialmente próximos aos eixos de transporte.

Com as limitações de altura dos edifícios e percentual de aproveitamento dos terrenos, a escolha das empresas foi reduzir o tamanho dos apartamentos. As quitinetes –ou studios– e os imóveis de metragem pequena, de até 45 m², são considerados investimentos atraentes aos fundos, pois têm rotatividade alta.

Para conseguir morar em boas localizações, próximos às estações de metrô e corredores de transporte, as famílias aceitaram pagar mais por metragens menores.

O dono do Grupo Kallas, Emílio Kallas, diz que uma nova calibragem da legislação poderia reduzir o preço dos imóveis, pois permitiria ao mercado equilibrar melhor a conta dos empreendimentos.

"Se você puder construir seis vezes o terreno, todo o custo fica imediatamente menor. É uma conta de mercado." A Prefeitura de São Paulo vinha discutindo alterações nas regras, mas isso foi interrompido com a pandemia.

Para o arquiteto Silvio Kozuchowicz, da SKR Incorporadora, houve uma "apologia excessiva à miniaturização dos imóveis". Ele considera que essa mudança tirou dos imóveis qualidade, fazendo com que perdessem a integração de espaços, e essa lógica tem espaço para ser revista.

Sondagem divulgada pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) na última semana aponta reduções acima de 40% nas vendas das empresas do segmento de médio e alto padrão. Nos lançamentos do segmento econômico, 75% das empresas estimam redução de até 20%.

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