IGP-M em contrato de aluguel é herança da hiperinflação e alta reflete cotação do dólar

Lei prevê a necessidade de um índice de reajuste, mas indexação cria distorção com o mercado

São Paulo

Se depender do índice que reajusta os contratos de aluguel no Brasil, os próximos meses serão de rombo no orçamento das famílias. A inflação dos aluguéis, como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado) é conhecido, chegou a 17,94% nos 12 meses acumulados em setembro e poderá ter efeito sobre os contratos com aniversário em outubro.

A lei do inquilinato, de 1991, prevê que todos os contratos tenham um índice para a correção e que ela não pode ocorrer antes de 12 meses. Essa indexação dos acordos é uma herança do período de hiperinflação pela qual o Brasil passou, diz o economista Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e coordenador do índice Fipezap.

Ao fechar um contratos longo, em geral de três anos, era necessário que os donos de imóveis tivessem alguma proteção ante à volatilidade da economia. “O problema é que a gente não vive mais essa situação, os preços estão estáveis há bastante tempo, mas o mercado ainda sofre com essa indexação”, diz.

O FipeZap mostra que as negociações de aluguéis residenciais vêm registrando queda. A pesquisa mais recente, de agosto, mostra um recuo de 0,28% nos preços médios, a terceira queda seguida neste ano.

No período mais crítico da pandemia, muita gente buscou os locadores para tentar descontos em meio a demissões, reduções de salários e suspensão de contratos de trabalho.

O descompasso ocorre também devido ao modo como a FGV (Fundação Getulio Vargas) calcula o IGP-M.

O maior peso na cesta que compõe a inflação do aluguel não tem qualquer relação com o mercado imobiliário ou mesmo de construção.

O IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) corresponde a 60% do IGP-M e é muito pressionado pela alta das commodities. Negociados em dólar e batendo recordes nas exportações, produtos como a soja em grão avançaram 14,32% em setembro, fazendo como que o IPA batesse um crescimento de 25,26%.

“Você acaba com uma disfuncionalidade. O mercado imobiliário diz uma coisa e o índice dos contratos diz outra”, afirma Zylberstajn.

Outro indicativo desse desequilíbrio vem da inflação oficial, que é calculada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Em 12 meses até agosto, o IPCA fechou em 2,44%. O Banco Central estima que o índice feche o ano em 2,1%.

A variável ligada ao mercado imobiliário na composição do IGP-M é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que em 12 meses até setembro ficou em 5,01%.

O problema, diz Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP (sindicato da habitação), é que ele corresponde a apenas 10% da cesta de produtos que resulta na inflação do aluguel.

Nesse grupo de custos, a maior alta veio dos materiais e equipamentos, que avançaram 8,20% em 12 meses. Individualmente, em setembro, tubos e conexões em PVC foram os podutos que mais cresceram no INCC, com alta de 11,20%.

Para Zylberstajn, da Fipe, a situação para os contratos de alugel seria não haver indexação. "Isso só é possível quando a inflação é baixa e também a expectativa de inflação no médio e longo prazo, mas ainda não temos essa maturidade econômica", afirma.

Em um cenário sem IGP-M regulando esses contratos, o reajuste para cima ou para baixo dependeria mais de fatores como a inflação e a situação do mercado a cada período de renegociação.

Uma solução provisória, na avaliação do economista, seria utilizar outros índices que tenham mais componentes do mercado imobiliário e que, por isso, reflitam mais imediatamente o aquecimento ou esfriamento do setor.

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