Com o home office avançando durante o distanciamento social contra a Covid-19, houve quem sentenciasse ao ostracismo os investimentos em escritórios. Não é bem isso que ocorre na prática, ao menos entre os FIIs, fundos de investimento imobiliário.
No ano passado, os negócios aceleraram, chegando a 46 aquisições no setor. Quando veio a pandemia, de fato, as compras estancaram, mas na sequência ganharam fôlego.
Os fundos já compraram 32 imóveis neste ano. Desse total, 23 foram adquiridos de março para cá, já na pandemia.
É menos do que se esperava antes de a Covid-19 tomar conta do mundo. No ano passado foram 46 aquisições, e a previsão era de crescimento em 2020. Mas o resultado está longe do desastre preconizado.
Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, empresa especializada em pesquisa imobiliária corporativa e responsável pelo levantamento, diz que o crescimento é um dos efeitos da queda da taxa básica de juros, a Selic, hoje na mínima histórica de 2% ao ano.
Os juros em queda pressionaram a busca por outras opções de investimento. Nessa procura, os fundos caíram no gosto de um público acostumado a investir em imóveis.
O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), que reúne os fundos mais negociados do mercado, acumulou alta de 36% em 2019. Neste ano, porém, registra queda de 12,07% pelo efeito da pandemia. Em março, o preço das cotas tombou, enquanto investidores se desfaziam de renda variável com receio dos impactos da Covid-19.
Com o preço de entrada menor, os investidores foram voltando. Ao fim de outubro, os FIIs contavam com 1,1 milhão de investidores pessoa física, um crescimento de 70,5% em relação aos 645 mil de 2019.
“Com as recorrentes novas emissões de fundos, é um mercado muito capitalizado e que encontra concorrência na compra de determinados ativos, já que boa parte dos fundos imobiliários busca o perfil de imóveis de alto padrão para renda”, diz Didziakas.
A média dos preços por metro quadrado das transações feitas pelos FIIs para imóveis corporativos de classe A em São Paulo, de grande demanda em regiões nobres, saltou de R$ 12.007 em 2017 para R$ 20.374 em 2020, maior valor nestes últimos quatro anos.
O banco BTG Pactual tem sido especialmente agressivo. É o maior comprador deste ano, levando participações na Torre B do Ez Towers e no Morumbi Corporate Diamond Tower, ambos na região do Morumbi, em São Paulo.
No primeiro negócio, os fundos geridos pelo BTG Pactual pagaram R$ 1 bilhão pela EZ Tower —R$ 500 milhões em dinheiro e assumindo outros R$ 500 milhões em uma dívida de longo prazo que já estava associada ao imóvel.
No segundo, o fundo BTG Pactual Corporate Office Fund levou o prédio inteiro, o Morumbi Corporate Diamond Tower, por R$ 810 milhões.
No Diamond Tower, estão os escritórios de empresas como Samsung e da Cargill. No Ez Towers B, por sua vez, Amil, Coca-Cola e Melitta. “Queremos estar em localizações nobres e compramos prédios com inquilinos bons”, diz Michel Wurman, sócio responsável pela área imobiliária do BTG.
A taxa de vacância em edifícios corporativos classe A ficou em 16,08% na média para o terceiro trimestre de 2020, a maior desde o primeiro trimestre de 2019. No terceiro trimestre de 2016, porém, a crise levou esse número a 23,87%.
Os aluguéis estão num patamar elevado. A média ficou em R$ 90,53 por metro quadrado entre julho e setembro. É o maior valor desde 2016, quando chegou a R$ 92,51 na média do quarto trimestre e passou a cair em 2017.
“O escritório vai voltar, o desuso é temporário. Chefes dos grandes bancos americanos dizem que vão voltar ao escritório porque a produtividade caiu muito”, diz Marson Cunha, diretor-executivo e estrategista da Midtown Capital Partners, empresa de investimentos imobiliários que atua com FIIs nos EUA e na Espanha.
O Itaú compartilha da visão e prepara aquisições no setor, mirando boas oportunidades em São Paulo, onde o espaço para escritórios de alto padrão é restrito.
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