Para Rodrigo Luna, eleito o novo presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o ano de 2021 foi desafiador para o mercado imobiliário, mas serviu para mostrar a resiliência do setor e o valor da casa própria.
O empresário, vice-presidente da incorporadora Plano&Plano, assume em fevereiro um mandato de dois anos em meio à atual crise econômica —com juros e inflação em alta—, à incerteza sobre o final da pandemia e à perspectiva de mais instabilidade política, com a proximidade das eleições presidenciais.
Apesar de todos os percalços, Luna analisa que o mercado imobiliário paulistano deverá ter desempenho similar ao alcançado em 2021, que foi positivo —até novembro, dado mais recente disponível, foram vendidas 57.472 unidades em São Paulo, 35% mais do que no mesmo período do ano anterior.
Ele fala também sobre o que espera da revisão do Plano Diretor na capital paulista, prevista para este ano.
Como foi o ano de 2021 para o mercado imobiliário em São Paulo?
As pessoas foram atrás de adquirir a casa própria. Mas foi um ano desafiador por conta das consequências da pandemia no desarranjo da cadeia de suprimentos, não só no Brasil, mas no mundo inteiro.
Mais uma vez, tivemos recorde histórico do setor em lançamentos e vendas, um crescimento robusto, levando em consideração que 2020 tinha sido um ano muito bom, mesmo com o início da Covid.
Os efeitos que a pandemia teve sobre o setor, com a valorização e o aumento da procura pelos imóveis, ajudados pela baixa taxa de juros, já acabaram?
O aumento de juros é a questão mais importante a ser observada, apesar de que a gente já viu aqui no Brasil, em outros anos, momentos em que os juros estavam relativamente mais altos e o mercado ainda operava muito bem, dado que a população brasileira tem relação muito forte com imóvel, ele representa muito para a nossa cultura, e que temos déficit habitacional de quase 8 milhões de unidades.
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ainda está elevado, acumulado em 13,7% nos últimos 12 meses. Há indicativos de que o custo para construir vai diminuir neste ano?
Isso é um problema mundial, estamos vivenciando esse descompasso entre oferta e demanda dos insumos. Tivemos aumento de aço, cimento, cobre, das commodities internacionais. É muito claro que, se a pandemia caminhar para o seu fim, o pior em termos de inflação e desarranjo vai ter ficado para trás.
Talvez tenhamos uma ou outra questão pontual de inflação, mas estamos jogando com pensamento de que o pior ficou para trás, e que neste ano vamos reenquadrar no desenvolvimento de novos projetos, o que ficou desarranjado em 2021.
Os lançamentos do programa Casa Verde e Amarela vão perder força por causa da alta da inflação e da taxa de juros?
A inflação aperta o programa, e as faixas mais baixas, de rendas menores, são as que sofrem mais. Mas o governo busca mitigar os efeitos desses aumentos dos insumos por meio de redução de taxa de juros [do financiamento habitacional], quando possível, e de reajuste nos tetos das cidades no programa.
Está em discussão também uma nova curva de subsídios para recompor parte das famílias que não têm mais capacidade de adquirir a casa própria, pelo aumento dos preços. Vamos buscar, por meio da reestruturação do programa, trazer de volta um pedaço daquelas rendas que ficaram inviáveis por conta do desarranjo de 2021. Mesmo assim, [o programa] representa quase 70% do mercado brasileiro.
O déficit habitacional é muito grande e as empresas vão buscando se adequar à nova realidade, otimizando e melhorando suas performances, custos de produção, adquirindo terrenos mais apropriados.
Ao longo de 2022, temos plena convicção de que o mercado vai se reencontrar e vamos ter um ano bastante forte no Casa Verde e Amarela.
Este ano será conturbado, com eleição, Copa do Mundo e incerteza sobre o fim da pandemia. Qual a expectativa para lançamentos e vendas?
Será um ano de muitos desafios, temos cenário econômico bastante desafiador por conta do movimento de aumento de juros para conter o avanço da inflação, as previsões de crescimento econômico não são tão entusiasmantes. Mas aqui no Secovi-SP estamos trabalhando pelo menos com estabilidade sobre o que foi feito em 2021.
Quando falamos de estabilidade para 2022, falamos sobre uma base muito alta, de recorde de lançamentos e vendas na cidade.
A eleição não afeta o mercado imobiliário diretamente, porque a vida das pessoas não tem relação proporcional à discussão eleitoral. Afeta indiretamente, porque pode trazer instabilidade para a economia e reter investimentos, afetar a taxa de juros, o que, na outra ponta, acaba afetando a confiança do consumidor.
Mas a habitação é um tema muito maior do que isso. Independentemente de quem seja escolhido para dirigir o Brasil nos próximos anos, as empresas estão aí, e as pessoas precisam morar, e morar bem.
O ano também terá revisão do Plano Diretor de São Paulo. Quais são as principais demandas do Secovi-SP?
Eu acho que isso é uma discussão da sociedade como um todo, todos têm que vir para a mesa, emitir opiniões, ponderar onde estamos, para onde queremos ir e assim, juntos, encontrar caminhos para melhorar a qualidade de vida dos paulistanos. É um debate longo. O Secovi-SP e as entidades de classe vão poder participar e dar contribuições.
A entidade vai questionar a limitação para vagas na garagem e de potencial construtivo?
Eu acho que, pontualmente, não é uma coisa em questão. O principal é a gente verificar se as pessoas têm condições de morar bem. Tem muita gente que leva duas horas e meia para ir e voltar do trabalho. Como tornar a cidade mais inclusiva, democrática e socialmente equilibrada? Esses são os pontos principais do debate. Os detalhes de como isso vai acontecer serão vistos ao longo do tempo.
Em 2020, 45% dos lançamentos na capital tinham até 45 metros quadrados, e a participação desses imóveis vem crescendo ano a ano. Por que isso acontece? Os imóveis pequenos devem ganhar ainda mais força em 2022, com a inflação?
Se você fizer uma pesquisa, as pessoas sempre querem morar em um espaço mais generoso pelo menor valor possível. Esse movimento de redução das metragens tem acontecido por dois fatores principais: primeiro é que a terra é muito cara e cada vez mais escassa nas regiões centrais, então o preço sobe.
Pode-se construir menos, tem menos oferta, a demanda é grande e o preço sobe.
O segundo ponto é que temos uma legislação que incentiva e até induz que a produção imobiliária faça unidades menores, pelas restrições de vaga e de tamanho de unidade nos eixos de transporte.
Precisamos entender o que faria com que as pessoas tivessem mais qualidade de vida e ficassem mais próximas da estrutura já instalada. A região central de São Paulo, que é assunto de debate e discussões há duas décadas, tem toda a infraestrutura de transporte, abastecimento e lazer instalada, ela precisa ser melhor aproveitada, e precisamos entender como fazer com que essa infraestrutura chegue de fato à população, para que ela possa usufruir do que já está instalado, sem precisar de investimento público novo.
Eu tenho para mim que a maioria da população de São Paulo não está satisfeita com a atual estrutura da cidade. Temos que encontrar caminhos para mitigar esses anseios.
Você continua no cargo até o início de 2024. Dá para prever como estará o mercado imobiliário daqui a dois anos?
A gente espera que a cidade esteja endereçada para um futuro mais inclusivo, que as pessoas possam ter acesso à moradia mais barata, digna e de qualidade. Ou nós produzimos condições para que a formalidade possa estar presente ou as pessoas vão encontrar a sua solução, de maneira informal e causando consequências desastrosas em termos de meio ambiente e dignidade social.
Rodrigo Uchoa Luna, 51
Engenheiro civil formado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, é sócio-fundador, vice-presidente e presidente do conselho de administração da incorporadora Plano&Plano, além de vice-presidente da Habitação Econômica do Secovi-SP; assume em fevereiro a presidência do Secovi-SP para o biênio 2022-24.
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