A compra, venda e financiamento de imóveis devem ser informadas pelos contribuintes que são obrigados a declarar o Imposto de Renda 2023.

Mesmo que o bem ainda não tenha sido entregue ou pago totalmente, é preciso reportar à Receita Federal. Antes de começar, o contribuinte tem de reunir os documentos que comprovem a situação do imóvel como escritura, registro em cartório, dados bancários e notas fiscais de eventual reforma.

Quem é dono de um imóvel também precisa ter cuidado ao declarar. Apesar de ser um bem que pode se valorizar ao longo dos anos, o imóvel não pode ter o valor alterado de um ano para o outro.

O procedimento só pode ser feito em caso de reforma ou se está sendo pago financiamento. "Não pode atualizar com o valor de mercado", afirma David Soares, consultor de Imposto de Renda do IOB.

A declaração do IR precisa ser entregue até as 23h59 do dia 31 de maio. Caso o contribuinte que é obrigado a acertar as contas não cumpra o prazo, pagará multa. O valor mínimo é de R$ 165,74 e pode chegar a 20% do imposto devido no ano.

Como declarar a compra de imóvel

Se adquiriu um imóvel em 2022 ou deu início a um financiamento, é preciso informar a Receita sobre a movimentação.

• A compra é declarada em Bens e Direitos. Selecione o grupo 01 (Bens Imóveis), escolha o código que se adequa ao imóvel (casa, apartamento, prédio, galpão, terreno e etc.) e defina a localização dele (Brasil ou exterior)

• Preencha os dados com o número do IPTU (se o número for maior que 30 caracteres, coloque em discriminação), data de aquisição, endereço, número, complemento, bairro, cidade, estado, CEP, área total em m² ou ha, número de matrícula do imóvel e o cartório

• Em discriminação, coloque detalhes da operação como valor de entrada, financiamento (parcelas já pagas), se usou FGTS, nome e CPF ou CNPJ do vendedor, valor pago de imposto sobre transmissão de imóveis e outras informações que considere relevantes à Receita

• No caso de compra em 2022, deixe o campo situação em 31/12/2021 em branco. Em situação de 31/12/2022, some o que foi pago até essa data pelo imóvel como entrada, FGTS e parcelas do financiamento, e preencha. "Se o imóvel foi quitado, coloque o valor pago e ele é que ficará nas próximas declarações", afirma Marco Antonio Vasquez, sócio do VRL Advogados.

Financiamento não é dívida

Caso o imóvel esteja sendo financiado, o contribuinte deve atualizar seu valor ao longo dos próximos anos com as parcelas pagas no ano-calendário. Se você tem um imóvel e está pagando o financiamento, basta atualizar o campo situação em 2022 com a soma do valor de 2021 mais as parcelas quitadas em 2022.

Quem optou por essa forma de pagamento não deve declarar o financiamento como dívida. O consultor David Soares, do IOB, alerta de que esse é um dos erros mais frequentes na declaração. "Muita gente acha que precisa preencher em dívida e ônus reais, mas não é isso. O imóvel não é uma garantia real, pois se a pessoa não pagar o financiamento quem está financiando pode tomar o imóvel", explica.

Uso do FGTS para compra de imóvel

A utilização do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) deve ser descrita na parte de discriminação em Bens e Direitos e é preciso informar em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

• Selecione a linha 4 (Indenizações por rescisão de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS). Defina se é o titular ou dependente. "Se o titular e os dependentes usaram o FGTS para essa compra de imóvel, é preciso ter uma ficha para o titular e outra para cada dependente", diz Vasquez.

Tenho consórcio, como faço?

Caso você tenha entrado em um consórcio em 2022 para compra de imóvel, o ato tem de ser declarado à Receita, mesmo que ainda não tenha sido contemplado.

• Vá em Bens e Direitos, selecione o grupo 99 (Outros Bens e Direitos) e o código 05 (Consórcio não contemplado). Defina se é do titular ou do dependente, a localização e o CNPJ da administradora

• Em discriminação, preencha o número de parcelas pagas no ano, e coloque a situação em 31/12/2021 e em 31/12/2022. Se o consórcio já estava em declarações anteriores, some os valores das parcelas pagas em 2022 à quantia de 2021.

Caso o consórcio tenha sido contemplado ou foi feito um lance, e o imóvel foi adquirido, é preciso alterar a ficha em Bens e Direitos, informando em discriminação que o consórcio foi contemplado ou foi feito um lance, descrevendo o valor e colocando todos os dados do imóvel, como já informado mais acima. Deixe em branco o campo situação em 31/12/2022.

Na sequência, o contribuinte precisa abrir uma ficha em Bens e Direitos para comunicar a compra do imóvel. Siga os mesmos passos explicados anteriormente, sendo que é preciso informar no campo discriminação que houve o uso da carta de crédito do consórcio, colocando os dados dele e somando o valor em situação em 31/12/2022.

Como declarar venda de imóvel

Quem vendeu um imóvel, deve fazer as alterações na ficha de Bens e Direitos. O campo situação em 31/12/2022 deve ser deixado em branco. Em discriminação, tem de ser informado o nome e CPF ou CNPJ do comprador, o valor de venda, o eventual ganho de capital, o valor pago para corretagem, matrícula do imóvel e o cartório onde foi registrada a venda.

Outro dever é verificar a necessidade do pagamento do ganho de capital, caso o valor de venda tenha sido maior que o de compra. O cálculo é feito pelo sistema GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal e o pagamento tem de ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda.

A cobrança do tributo segue uma tabela progressiva, conforme a quantia recebida

_{Fonte: Receita Federal}

A quitação é realizada com a emissão de um Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), usando o sistema do e-CAC (Atendimento Virtual) da Receita, com o código 4600.

Se houver atraso, há cobrança de multa de 0,33% por dia, limitada a 20% no mês, mais 1% de juros pelo mês de pagamento e ainda o acréscimo referente à taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia). A Receita disponibiliza o Sicalc (Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais), que faz automaticamente o cálculo.

Os dados enviados ao GCAP são importados para a declaração do IR, indo no item Ganhos de capital no menu do lado esquerdo, clicando em Importação GCAP 2022.

Isenção de imposto na venda de imóvel

Há algumas condições que isentam o vendedor de repassar parte do lucro para o governo federal.

• Se o contribuinte tem um único imóvel e o valor de venda foi igual ou inferior a R$ 440 mil. Essa isenção é permitida se não houve negociação de outro imóvel, independente da isenção, nos últimos cinco anos.

• Se o contribuinte vendeu o imóvel e vai comprar outro em 180 dias. Ao entrar no GCAP, o contribuinte informa os dados solicitados. Em seguida, o sistema pergunta se haverá a compra de outro imóvel em 180 dias. Para ter a isenção, é preciso responder Sim. Esta regra não se aplica para compra de terreno, vaga de garagem ou box de estacionamento.

No segundo caso, se o contribuinte não utilizar todo o ganho de capital na compra do imóvel, haverá cobrança proporcional sobre o valor não usado. "Se ele comprou por R$ 200 mil e vendeu por R$ 500 mil, ele teve ganho de R$ 300 mil. Se ele usou R$ 150 mil dos R$ 300 mil na compra de outro imóvel, ele pagará o ganho de capital sobre os R$ 150 mil que não usou", diz Marco Antonio Vasquez.

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Nos dois casos de isenção citados, este benefício deve ser declarado em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. A linha é a 6 para a primeira situação, e a 7, para a segunda. Em seguida, o contribuinte pode importar os dados do valor do GCAP ou informar manualmente.

Desde o ano passado, a Receita abriu outra possibilidade de isenção. "Se o contribuinte estiver comprando um segundo imóvel e quiser usar o que já pagou nele para adquirir outro imóvel, ele também terá isenção no ganho de capital", explica Soares.

Por fim, a Receita também concede isenção de 100% para imóveis adquiridos antes de 1969. Já no caso de imóveis entre 1969 e 1988, há um abatimento progressivo no ganho de capital que vai de 95% (1969) a 5% (1988).

"É recomendado que o contribuinte sempre preencha o GCAP, mesmo se tiver a isenção", explica Soares.

Imóvel recebido em espólio

Em caso de recebimento de imóvel de herança, o contribuinte precisa ter a escritura do imóvel e abrir uma nova ficha em Bens e Direitos como se fosse a compra de um bem. É necessário informar no campo discriminação que o bem é proveniente de espólio, detalhando o nome e CPF do antigo proprietário.

Se o herdeiro mantiver o mesmo valor que era declarado pelo contribuinte que morreu, não haverá cobrança do Imposto de Renda. O valor do imóvel tem de ser declarado em "Situação de 31/12/2022".

O contribuinte também deve abrir uma ficha em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Selecione a linha 14 (Transferências patrimoniais, doações e heranças), identifique se é do titular ou do dependente, informe o nome e CPF de quem herdou o bem, e preencha o valor.

Caso a opção seja atualizar o valor do imóvel, opção possível neste momento, é preciso verificar se houve lucro entre o valor de compra e o da atualização. Caso tenha ocorrido, o contribuinte precisa fazer o cálculo do ganho de capital, por meio do programa Gcap.

Nos dois casos, é preciso pagar um imposto à parte, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual e refere-se à transferência de bens. "Se não houve esse pagamento, a Fazenda estadual pode procurar o contribuinte, pois ela saberá através do cruzamento de dados", afirma David Soares. A alíquota do tributo varia conforme a unidade da federação.

Reforma de imóvel também deve ser declarada

Além do financiamento, outra possibilidade de o valor do imóvel ser aumentado pelo proprietário é em caso de reforma que traga mudanças permanentes como troca de piso, encanamento, ampliação, realização de obras como sarjetas, pavimentação de vias e instalação de luz e rede de esgoto.

Se o imóvel foi comprado após 1988, as alterações devem ser incluídas na ficha do imóvel em Bens e Direitos no campo de discriminação, citando o que foi feito e a quantia total gasta. O contribuinte precisa somar o valor ao que já estava em situação em 31/12/2021 para atualizar em 31/12/2022.

Caso a aquisição do imóvel seja anterior a 1988, a reforma precisa ser aberta em uma outra ficha em Bens e Direitos, selecionando o grupo 01 (Bens Imóveis) e o código 17 (Benfeitorias). Na discriminação é preciso descrever a obra que foi feita e o valor gasto. Preencha com os dados do imóvel, deixe em branco o campo situação em 31/12/2021 e coloque o valor da reforma em situação em 31/12/2022.

A recomendação é que sejam guardadas as notas fiscais dos materiais adquiridos e profissionais pagos pelos serviços. Porém nenhum dos gastos com materiais ou serviços permitem dedução do Imposto de Renda.

O que vem na declaração pré-preenchida

Um dos aprimoramentos feitos na declaração pré-preenchida do IR envolve a parte de imóveis. De acordo com a Receita, o recurso traz dados enviados pelos cartórios na DOI (Declaração de Operações Imobiliárias).

Com isso, as operações feitas em 2022 de compra, permuta, doação, adjudicação, promessa de compra e venda ou cessão de direitos já devem estar preenchidas. As operações de venda não constam na declaração pré-preenchida.

A Receita e consultores ouvidos pela Folha recomendam que o contribuinte verifique todos os dados, principalmente o valor do imóvel, pois a responsabilidade é de quem declara, sob o risco de cair na malha fina.