O início de ano conturbado para setores do varejo e o arrefecimento da euforia com o avanço do ecommerce devem reduzir o ritmo de crescimento dos condomínios logísticos no Brasil, mas os galpões de alto padrão seguirão ocupados.

Sai o comércio, entra a indústria, mostram dados do setor. Grandes áreas devolvidas por empresas como Americanas, MadeiraMadeira e Grupo BIG já foram locadas, mantendo em baixa a taxa de vacância (o percentual de áreas livres) e em patamar positivo a absorção líquida, que é o saldo entre as locações e devoluções, sinais de resiliência do setor.

Esse saldo no primeiro trimestre de 2023 varia de acordo com a consultoria. Segundo a JLL, a absorção líquida total ficou em 380 mil metros quadrados e, para a Cushman & Wakefield, foi de 498 mil metros quadrados no mesmo período. A taxa de vacância está entre 10,73% e 10,8%.

Andre Romano, gerente da divisão industrial e logística da JLL, vê uma acomodação do setor a partir deste ano, no que ele considera uma volta à normalidade após dois anos –2021 e 2022– fora da curva, impulsionados pela pandemia.

A origem da demanda, que nesse período ficou mais concentrada no ecommerce e nas empresas de varejo que precisaram reforçar suas estratégias digitais, também está mudando. "Cerca de 70% da demanda em curso vem da indústria ou de atividades relacionadas à indústria", diz Romano.

Para Eric Ammirati, gerente de locação de imóveis industriais da Cushman & Wakefield, há uma redistribuição menos uniforme dos setores que estão locando galpões. "Ainda há força no número de transações de varejo digital de forma geral, mas é importante ver a presença de outros segmentos, como auto-peças, indústria química, farmacêutica. Ficou mais variado."

No primeiro trimestre, as asiáticas Shein e Shopee figuraram entre as responsáveis por grandes locações, a primeira na Grande SP, em Guarulhos, e a segunda, na Bahia.

O coordenador de inteligência de mercado da consultoria Binswanger, Paulo Yuh Izuka, considera que a resiliência dos galpões logísticos decorre do baixo estoque de condomínios de alto padrão e da mudança no padrão de consumo, cada vez mais digital.

Apesar do crescimento do estoque nos últimos dois anos, que está em 18,45 milhões de metros quadrados, segundo a Binswanger, o portfólio brasileiro de condomínios de alto padrão ainda é considerado pequeno e muito concentrado na região metropolitana de São Paulo.

Galpões logísticos no 1º trimestre de 2023

Principais devoluções
B2W (ecommerce)
26,1 mil metros quadrados

Grupo BIG (varejo, atacarejo e clube de compras)
45,5 mil metros quadrados

MadeiraMadeira
10,6 mil metros quadrados

SPK BPO (gestão de documentos)
14,5 mil metros quadrados

Principais locações
Shein (ecommerce)
GLP Guarulhos 2 (SP)
55,3 mil metros quadrados

Grupo SC (distribuidora de medicamentos)
Ceteranel Cajamar (SP)
51,6 mil metros quadrados

Caoa (indústria automotiva)
WT RBR Log (SP)
25,3 mil metros quadrados

Shopee (ecommerce)
VBI LOG Aratu (BA)
6,1 mil metros quadrados

Há, portanto, espaço para crescer em outras regiões, próximos a centros consumidores como os do nordeste e na região metropolitana de Belo Horizonte (MG).

"Antigamente haveria dificuldade de absorver 81 mil metros quadrados [volume total devolvido pela B2W, da Americanas] em um ano, mas hoje a gente já chega a 600 mil em um único trimestre. É um mercado que está consolidado", diz Izuka.

Parte do resultado das locações de condomínios logísticos é atribuído também ao que o setor chama de "fly do quality", quando uma empresa troca um imóvel de qualidade inferior por outro melhor e mais caro.

Diferentemente do que acontece com os grandes condomínios de alto padrão, em geral construídos por empresas consolidadas e fundos de investimentos, os galpões de padrão inferior compõem um mercado mais difuso, ligados a grupos familiares. Por isso, as consultorias não conseguem traçar com exatidão o quanto dessas novas locações vêm dessa substituição.

Segundo Ammirati, da Cushman & Wakefield, os galpões antigos tem eficiência de 56%, enquanto os de padrão A e A+ chegam a 98%. Na prática, isso quer dizer que de uma locação de 10 mil metros quadrados, uma empresa consegue usar até 9.000 metros quadrados com sua atividade principal, naquilo que efetivamente gera dinheiro.

As projeções das consultorias para 2023 indicam um volume similar de novas entregas na comparação com os anos anteriores, na faixa de 3 milhões de metros quadrados.

André Romano, da JLL, calcula, porém, que somente 60% a 70% desse volume seja efetivamente concluído e colocado no mercado.

Uma vantagem competitiva do setor de galpões é a velocidade da construção. Os projetos são planejados em etapas e elas podem avançar de acordo com a demanda. Segundo Ammirati, há casos recentes de projetos de até 60 mil quadrados entregues em oito meses.

Isso permite que os desenvolvedores controlem mais a oferta, evitando que os preços por metro quadrado caiam.

A JLL calcula que a vacância subirá até o fim do ano, devido ao ritmo menor das locações, mas não deverá passar de 14%. Antes da pandemia, o percentual de equilíbrio do mercado era 20%.

No estado de São Paulo, a consultoria SiiLA já considera a possibilidade de a taxa de vacância passar a subir caso sejam entregues todos os condomínios previstos por investidores, o que acrescentaria 1,4 milhão de metros quadrados ao estoque. No primeiro trimestre, a taxa de vacância ficou em 11,64%, uma queda de 15% na comparação com o trimestre anterior.