O aumento do custo de moradia e de construção e a queda de renda impulsionam a presença de imóveis compactos nas maiores capitais brasileiras. Tanto por meio de programas habitacionais quanto pela iniciativa privada, casas e apartamentos com menos de 30 m² têm sido uma alternativa para atender às necessidades habitacionais de diversas faixas de renda. No entanto, a definição da metragem mínima para moradia está longe de ser consensual no país.
Cada município é responsável por estabelecer regras para a construção, reforma e utilização de edificações dentro do seu território. O que inclui o tamanho das moradias.
Nas cinco capitais onde os apartamentos compactos têm ganhado destaque, o mínimo exigido para uma residência varia de 8 m² a 25 m².
Em São Paulo, a capital com o maior número de lançamento de imóveis compactos do país, a legislação municipal exige que a habitação tenha, no mínimo, espaços destinados a repouso, estar, instalação sanitária e cozinha. A disposição desses cômodos deve ocorrer a partir de 8 m² em imóveis que não são de interesse social. Para habitação popular, a área útil tem de ser superior a 12 m², segundo a lei complementar nº 9, de 2003.
"A lei 16.642, de 2017, que orienta as construções na capital paulista atualmente estabelece a metragem mínima por compartimentos [cômodos]. A cozinha, por exemplo, precisa ter diâmetro de 1,50 metro. O que daria algo em torno de 1,80 m². Para o sanitário, a exigência é um diâmetro de, no mínimo, 90 centímetros. É menos de um metro quadrado. Já área para a cama deve ter a partir de 5 m²", afirma Pedro Serpa, professor da FGV e sócio do escritório S2.
De acordo com a lei complementar, havendo mais de um dormitório será permitido a um deles a área mínima de 6 m², e com dois dormitórios, um compartimento com 5 m².
Em 2022, os compactos responderam por mais da metade dos imóveis lançados em São Paulo. Segundo Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário, a faixa de preço ficou entre R$ 240 mil a R$ 500 mil.
Os apartamentos compactos também se espalham pelo Rio de Janeiro, principalmente em bairros próximos às praias e regiões de grande concentração de atividades comerciais.
A área mínima útil das unidades residenciais em edificações multifamiliares ou mistas determinada pela legislação carioca é de 25 m². "Excluindo-se as varandas e terraços descobertos" e bairros da zona sul e Grande Tijuca, informa o texto. Para estes locais, a área média mínima deve ser de 35 m².
A lei complementar 198, de 2019, diz que os apartamentos no Rio devem ter, no mínimo, dois compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha.
"O usual dos códigos de obra municipais é exigir que os cômodos proporcionem conforto térmico, acústico e sejam seguros, independente da metragem", diz Serpa.
Na capital do país, o crescimento populacional tem impulsionado a oferta de imóveis menores. A legislação de Brasília estabelece 26 m² de área mínima para estúdios. Imóveis com um dormitório devem ter a partir de 32 m². "Parágrafo único. As áreas referentes às áreas de vagas de garagem são desconsideradas para o cálculo das áreas de uso privativo principal de que dispõe este artigo", afirma o texto do Código de Obras e Edificações do Distrito Federal.
Para adquirir um apartamento com a metragem mínima na terceira cidade mais populosa do Brasil é preciso desembolsar em torno de R$ 200 mil no Sudoeste, bairro considerado nobre. Na Asa Norte, uma unidade de 26 m² está em torno de R$ 250 mil, segundo pesquisa da reportagem com imobiliárias locais.
A capital mineira também segue a tendência, com apartamentos compactos presentes em diferentes regiões da cidade. Limitando área mínima de 24 m² para uma residência, a lei veda a construção de banheiros com porta que abre para o ambiente de preparo de alimentos.
Com base em dados do QuintoAndar, Imovelweb e Wimóveis, um levantamento mostra que, assim como no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte, o valor de um microapartamento é, em média, metade do valor de um apartamento de um quarto.
Em Porto Alegre, a limitação para moradia é de 18 m², "de forma que permita traçar, em seu piso, um círculo com diâmetro mínimo de 2,40 metros". A demanda pelos compactos se concentra na região central da capital gaúcha.
Segundo o estudo do QuintoAndar do início deste ano, o aluguel de compactos em Porto Alegre é um dos mais acessíveis em oito capitais pesquisadas, perdendo apenas para Fortaleza.
O preço médio para locar apartamentos com até 30 m² em Porto Alegre é de R$ 860. Na cidade, o gasto também não supera o percentual de 30% do comprometimento de renda familiar, considerado o limite
por especialistas e entidades internacionais.
"O estudo mostra, aliás, que, em algumas cidades, esse tipo de imóvel é o único que não ultrapassa o percentual limite", afirma Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.
Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, embora o percentual do investimento na locação ou compra de um compacto seja menor, ainda é significativo, principalmente para famílias de baixa renda.
"Em São Paulo, o plano diretor em vigor dá incentivo para a construção de habitação de interesse social como valor de outorga maior para imóveis até 30 m². Mas essa função se perdeu com incorporadoras levando o conceito para atender a classe média", diz.
As casas populares de 15 m² construídas pela Prefeitura de Campinas para servir de moradia a famílias de até oito pessoas renderam críticas do presidente Luiz Inácio Lula da Silva. Ao todo, 116 unidades devem atender 450 pessoas da Ocupação Mandela Vive no interior de São Paulo.
Segundo o advogado Pedro Serpa, a legislação de Campinas permite que moradias de interesse social cheguem à metragem mínima de 12 m². "Tem cidades brasileiras que sequer estabelecem uma área mínima para famílias habitarem", afirma.
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