O financiamento é o caminho de quase 90% dos brasileiros para conquistar a casa própria. Com as reduções consecutivas da Selic (taxa básica de juros), a perspectiva é de aumento na demanda pelo crédito imobiliário em 2024.
Embora a queda não tenha efeito imediato nos juros cobrados pelos bancos, a expectativa é de ajustes até o fim do próximo ano.
Hoje, a taxa média de financiamento imobiliário nos bancos é 11% ao ano. Quando a Selic estava em 2% ao ano, a média era de 7% ao ano. Mas a decisão sobre o momento de financiar um imóvel vai além da espera do corte de juros. O planejamento inclui a escolha da linha de financiamento mais adequada ao perfil do comprador.
Criado em 1964 para diminuir o déficit habitacional do país —atualmente em mais de 18 milhões de unidades—, o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é o financiamento mais tradicional. As fontes dos recursos para custear o crédito são a caderneta de poupança e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
O comprador pode financiar até 80% do valor do imóvel —que não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão— com juros limitados a 12% ao ano + TR (Taxa Referencial).
Se for o primeiro imóvel, é possível usar o saldo do FGTS como parte do pagamento. O parcelamento pelo SFH tem prazo máximo de 35 anos, e as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal do consumidor.
Dentro do SFH está o programa habitacional MCMV (Minha Casa, Minha Vida), voltado para famílias com renda mensal de até R$ 8.000. Nessa opção, o valor do imóvel não pode passar de R$ 350 mil, e a taxa de juros máxima é de 8,15%.
Trabalhadores informais também podem financiar pelo MCMV, desde que comprovem renda por meio de extratos bancários e declaração de Imposto de Renda.
Os contratos e registros dos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida são feitos prioritariamente no nome da mulher. Se ela for "chefe de família", podem ser firmados mesmo sem a outorga do cônjuge, exigência geral prevista no Código Civil.
Famílias com renda mensal entre R$ 2.000 e R$ 2.640 podem financiar imóveis no valor de R$ 190 mil até R$ 264 mil a depender da cidade onde moram ou trabalham. A taxa de juros máxima nesse caso é de 4,5% ao ano.
Na faixa de renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400, é possível financiar imóveis no valor de até R$ 264 mil, com juros até 7,66% ao ano.
Quem tem renda de R$ 4.400,01 a R$ 8.000 entra na última faixa do programa federal. Nesse caso, a taxa de juros é de 7,66% para quem tem FGTS e de 8,15% para os não cotistas do fundo. O maior valor possível é de R$ 350 mil.
Para imóveis que custam acima de R$ 1,5 milhão, o financiamento é pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). O modelo é gerido por recursos privados, permitindo a livre negociação entre clientes e instituições financeiras. Não há limitação de renda nem de financiamentos.
Pelo SFI, o comprador pode financiar 100% do valor e a aplicação da taxa de juros varia de acordo com condições específicas, como relacionamento com o banco.
Desde agosto de 2021, o saldo do FGTS também pode ser usado para quitar ou amortizar prestações nesse tipo de financiamento, desde que seja a residência do comprador e obedeça alguns requisitos.
O ideal é simular financiamentos em diferentes bancos para chegar à melhor opção, apresentando a proposta de um para o outro.
Pelo site do Banco Central é possível verificar as taxas de juros de financiamento imobiliário para pessoa física de todos os bancos que oferecem o crédito.
Para imóveis que não se enquadram no Minha Casa, Minha Vida, a Caixa, responsável por quase 70% dos financiamentos imobiliários contratados no país, cobra 8,99% ao ano desde agosto de 2023 pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo),
Ao simular a negociação é preciso considerar que quanto mais parcelas tiver o contrato, maiores serão os juros e os encargos. A dica é sempre avaliar o CET (Custo Efetivo Total) para entender quanto exatamente será pago pelo financiamento.
É possível ainda financiar diretamente com as construtoras. Em geral, a opção só existe enquanto o imóvel está "na planta" e o prazo para quitar a dívida é menor do que 35 anos.
Comprar um imóvel em construção pode ser uma forma de diluir o pagamento durante o período de obras —que leva, em média, três anos.
Quem opta por financiar direto com a construtora, paga ainda parcelas semestrais e um valor na entrega das chaves. O processo de financiamento é semelhante aos dos bancos: o cliente faz uma simulação, passa por uma análise de crédito e entrega a documentação solicitada.
Ao escolher o tipo de financiamento, é preciso considerar por qual índice será feita a correção do contrato.
O financiamento atrelado à TR (Taxa Referencial) conta com uma taxa fixa + variação da TR, que está zerada desde 2017. A vantagem, no momento, é a previsibilidade da prestação, que será praticamente a mesma em todos os meses.
Já o parcelamento vinculado ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), principal medidor da inflação brasileira, a taxa de juros costuma ser menor. Porém, as prestações não são fixas. O saldo devedor é atualizado mensalmente pelo IPCA na data de vencimento das prestações.
Alguns bancos trabalham com linhas de financiamento imobiliário corrigidas pela poupança. Elas apresentam uma taxa fixa somada ao rendimento da caderneta de poupança, que equivale a 70% da Selic.
SAC ou Price
A escolha pelo tipo de amortização afeta o valor das parcelas, a quantia total de juros e o prazo de pagamento da dívida. Pela tabela Price, as prestações serão sempre iguais, mas compostas por mais juros.
Pelo SAC (Sistema de Amortização Constante) as parcelas são maiores no início e menores no fim, por causa da diminuição progressiva dos juros.
Segundo o Serasa Ensina, a escolha deve seguir a capacidade financeira momentânea do consumidor. Para quem não pode dispor de valores mensais mais altos no começo, a Price é mais indicada, mas é preciso ficar atento para não usar todo o limite do orçamento.
Já para quem quer pagar menos juros e pode arcar com valores mais altos no início do financiamento, pode ser melhor financiar pelo SAC.
Pasta de documentos
Uma falha na apresentação dos documentos pode travar a compra da casa própria. Por isso, é importante deixar a documentação separada com a maior antecedência possível. Confira quais os principais documentos exigidos:
Para liberar o FGTS
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Cópia da Carteira de Trabalho
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Cópia da declaração de Imposto de Renda mais recente
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Extrato atualizado do FGTS (emitido pela Caixa)
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Comprovante da residência atual
Pessoais
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RG e CPF
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Certidão de nascimento
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Certidão de casamento (se casado/a ou em união estável)
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Documentos pessoais do cônjuge
Para comprovação de renda
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Recibo da última declaração do Imposto de Renda
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Últimos três holerites
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Extrato bancário dos últimos três a seis meses se for autônomo
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Comprovantes de demais rendas
Do imóvel
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Matrícula do imóvel
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Certidão do IPTU do imóvel
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