O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), principal indicador usado em contratos de aluguel residencial, tem registrado variações negativas neste ano e deve seguir nesse ritmo no início de 2024. Segundo a FGV (Fundação Getulio Vargas), o índice registrou leve alta em novembro, de 0,59% no mês, mas acumula queda de 3,89% no ano e chega a -3,46% no acumulado de 12 meses.
O recuo é mais significativo quando comparado ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), cada vez mais utilizado nos reajustes do aluguel, que acumula alta de 4,68% em 12 meses até novembro e deve manter a escalada.
A queda não vai gerar uma redução no aluguel dos contratos que usam o índice, mas pode manter o valor inalterado. Devido a uma cláusula frequente sobre a correção dos contratos, o preço não é ajustado para baixo em caso de índice negativo.
É comum as partes determinarem o prazo de 12 meses para o reajuste do aluguel, mas a Lei do Inquilinato não determina qual índice de correção deve ser utilizado. O indicador que será usado a cada renovação anual costuma estar definido no contrato, mas locador e locatário com contratos que vencem neste mês podem chegar a um acordo sobre qual índice adotar.
Historicamente, a maioria dos contratos de locação utilizava o IGP-M. Mas, na pandemia, o índice explodiu, chegando a bater 37% em 2021. Muitos locadores e locatários optam, desde então, por usar o IPCA como referência para o reajuste de aluguel, por se tratar de um indicador menos volátil.
A surpresa é que, desde abril deste ano, o IGP-M está com deflação, e o IPCA, apesar de baixa, apresenta uma variação positiva.
Cyro Naufel, diretor institucional e de atendimento da Lopes, afirma que o locatário precisa olhar as cláusulas do contrato. O documento vai informar se o índice utilizado para correção do aluguel é aplicado só quando for positivo ou se a aplicação vale para a variação negativa. Segundo o especialista, muitas vezes o contrato não faz menção nenhuma sobre esse ponto.
"Se o contrato prevê que o índice só vai variar positivamente e ele está negativo, o que abaixaria o valor da locação, vale verificar se é possível sentar com o proprietário e discutir alguma negociação para a redução do aluguel", afirma.
"Num recorte maior de tempo, a tendência é que os indicadores [IGP-M e IPCA] convirjam", diz Naufel.
Apesar de o IGP-M estar com queda acumulada, os preços de novos contratos de locação estão em alta, pois eles são influenciados pela oferta e demanda. As variações do IGP-M servem para a atualização de contratos em vigor. Ou seja, quem busca alugar um imóvel vai enfrentar os preços de mercado, independentemente das oscilações do indicador.
Em São Paulo, a Pesquisa de Locação Residencial do Secovi-SP, aponta variação média de 2% no valor do aluguel em outubro, na cidade de São Paulo.
Com o resultado, o valor médio acumulado em 12 meses (novembro de 2022 a outubro de 2023) chegou a 12,89% e ficou acima percentual do IGP-M.
Além de IGP-M e IPCA, há imobiliárias adotando outros índices de reajuste, como o Ivar (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), criado pela FGV para medir a variação dos imóveis efetivamente alugados.
Entre os índices citados, o Ivar foi o que registrou a maior alta nos últimos 12 meses.
Variações dos principais indexadores - acumulado 12 meses
| Mês de referência | IPCA | Ivar | IGP-M |
|---|---|---|---|
| dez/22 | 5,79% | 8,25% | 5,45% |
| jan/23 | 5,77% | 10,74% | 3,79% |
| fev/23 | 5,60% | 8,73% | 1,86% |
| mar/23 | 4,65% | 8,90% | 0,17% |
| abr/23 | 4,18% | 8,84% | -2,17% |
| mai/23 | 3,94% | 8,14% | -4,47% |
| jun/23 | 3,16% | 7,96% | -6,86% |
| jul/23 | 3,99% | 7,37% | -7,72% |
| ago/23 | 4,61% | 7,49% | -7,2% |
| set/23 | 5,19% | 5,64% | -5,97% |
| out/23 | 4,82% | 7,43% | -4,57% |
| nov/23 | 4,68% | 7,43% | -3,46% |
A recomendação da Serasa é acompanhar as movimentações do mercado para se antecipar a um aumento no aluguel. O ideal, orienta a empresa de crédito, é contar com um aumento mínimo sempre de, pelo menos, 10% por período de renovação contratual.
Os contratos de aluguel são regidos por lei própria e pelo Código Civil, não cabendo questionamentos com base no Código de Defesa do Consumidor.
O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, afirma que uma negociação espontânea pode ocorrer a qualquer momento do contrato e deve ser registrada como uma cláusula à parte.
TIRE DÚVIDAS SOBRE A CORREÇÃO DO ALUGUEL
1) Com o IGP-M negativo, posso pedir para baixar preço do meu aluguel?
Em geral, uma cláusula no contrato de locação prevê o reajuste apenas quando o índice é positivo, mantendo o valor previamente acordado caso o índice seja negativo. Por isso, mesmo contratos que seriam atualizados em junho devem apenas manter os preços dos aluguéis para o próximo ciclo.
Reduções no valor e revisão do índice escolhido, porém, podem ser negociadas livremente como proprietário do imóvel.
Atenção! Todas as mudanças feitas devem constar em um aditivo de contrato.
2) Qual cálculo o locatário tem que fazer para saber o valor do reajuste?
Para saber qual será o valor do reajuste, primeiro é necessário checar o mês em que foi fechado o contrato de aluguel. Por exemplo, se você tem um contrato que faz aniversário no mês de dezembro de 2023, o reajuste de aluguel, o reajuste de aluguel, de acordo com o IGP-M acumulado até novembro, seria de -3,46%. Mas a tendência, nesse caso, é não ter aumento, pois os contratos não costumam prever reajuste negativo
3) IGP-M ou IPCA? Qual índice é melhor para corrigir o aluguel?
Segundo especialistas, não existe um índice que seja sempre inferior a outro. Caso aponte alguma diferença significativa, a livre negociação entre as partes será sempre o melhor caminho.
De modo geral, a escolha do índice ocorre na definição do contrato de locação antes da entrega das chaves. Porém, como o reajuste do valor do aluguel costuma ser feito nos ciclos de 12 meses, que é o prazo mais comum, é possível nesse caso que ambas as partes entrem em acordo para uma revisão do índice escolhido.
4) O que não pode acontecer no reajuste de aluguel?
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Reajustes arbitrários - o reajuste de aluguel não pode ser feito de forma unilateral, sem justificativa válida e fundamentada. É necessário seguir o contrato e as regras estabelecidas pela legislação
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Reajustes abusivos - o locador não pode usar o reajuste para pressionar o locatário a sair do imóvel, por exemplo. O aumento deve ser justo e de acordo com a valorização do imóvel e as condições do mercado imobiliário
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Reajustes fora dos prazos estabelecidos - não é permitido realizar reajuste no aluguel fora do período estipulado em contrato
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Falta de comunicação prévia - o dono do imóvel precisa sempre informar o locatário de forma antecipada sobre o reajuste de aluguel
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