Fundos imobiliários devem valorizar até 40% em 2024, estimam analistas; saiba investir

A aprovação da reforma tributária e do arcabouço fiscal combinadas com a taxa de juros em sequência de queda tendem a aquecer os investimentos em fundos imobiliários. A modalidade é uma alternativa para investidores individuais participarem do mercado imobiliário sem a necessidade de comprar imóveis físicos e atrai devido a sua facilidade de acesso e benefícios fiscais.

Também chamados de FIIs, os fundos imobiliários são compostos por investimentos do setor imobiliário, como hospitais, shoppings, prédios comerciais, galpões, letras de crédito, entre outros. Ao investir por meio desses fundos, o investidor compra pequenas partes de imóveis, se tornando um dos "donos" dessa propriedade.

Todos os lucros gerados pela exploração comercial ou venda desses imóveis são divididos entre os cotistas, de acordo com a proporção de participação de cada um.

Por exemplo, uma construtora financia suas obras como uma gestora, que divide parte do imóvel em cotas do fundo. Cada dono dessas cotas recebe um valor proporcional dos aluguéis, que é o rendimento do FII.

As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores, portanto os investidores podem ainda comprar e vender suas participações a qualquer momento durante o pregão.

"O mercado está mais confiante com a queda de juros. É de se esperar que as cotas de FIIs valorizem entre 20% a 40% em 2024", afirma Rossano Nonino, diretor executivo na Fator ORE Asset e Fator Reico.

Entre as vantagens destacadas pelos especialistas para investir em fundos imobiliários está a isenção de Imposto de Renda. Os rendimentos distribuídos são isentos de IR para pessoa física, desde que o cotista tenha menos de 10% das cotas do fundo.

Porém, como todo investimento, os FIIs têm riscos. Entre eles estão o da inadimplência dos inquilinos, o de um imóvel vago por muito tempo e o de uma baixa qualidade de gestão do fundo, que podem impactar negativamente os rendimentos.

A escolha pelo FII deve considerar o perfil do investidor e os riscos de cada fundo imobiliário. Os fundos com maior potencial de retorno geralmente tendem a ser mais arriscados.

No começo de 2023, a Bolsa já registrava mais de 440 FIIs listados, sendo que, em 2017, esse número era 156.

"Para pessoa física, a melhor maneira de investir no mercado imobiliário é por FII. Primeiro, porque terá um gestor profissional para cuidar do ativo. Segundo, porque terá acesso a imóveis que não teria se fosse investir de forma física, como galpões e shoppings. Terceiro pela liquidez. Se achar que o investimento está ruim, pode fracionar e vender. E por último, e mais conhecido, é a isenção de impostos sobre os rendimentos", diz Adalbero Cavalcanti, CEO da RB Investimentos.

QUAIS SÃO OS TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Fundos de Tijolo

• São FIIs focados em empreendimentos físicos como shoppings, escritórios, hotéis, galpões e universidades
• A política dos FIIs de tijolo é investir na aquisição, na construção ou nos aluguéis de imóveis comerciais
• O rendimento desse tipo de FII vem dos aluguéis que cada imóvel gera

Fundos de Papel

• São investimentos em renda variável que aplicam o patrimônio dos cotistas em instrumentos financeiros do setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias), distribuindo ao menos 95% do resultado líquido aos cotistas
• Eles acompanham indexadores como a inflação ou a taxa de juros

Fundos de Fundos (FOFs)

• São os que investem em cotas de outros FIIs, sejam eles de papel, tijolo ou outros
• É uma boa forma de diversificação de carteira, já que o investidor tem acesso a vários FIIs com um único investimento

Fiagros

• São formados para aplicar em ativos do agronegócio, sejam imóveis ou relacionados à produção

CONHEÇA OS PRINCIPAIS RISCOS

• Oscilações do mercado financeiro

• Baixa liquidez, o que pode dificultar a venda das cotas quando necessário

• Inadimplência dos locatários

• Imóveis não estarem totalmente ocupados

• FIIs com poucos ativos ou com foco em um setor específico

• Má qualidade da gestão e falta de transparência nas decisões do FII