Em todos os países onde existe déficit habitacional, a origem do problema está, basicamente, na falta de oferta de unidades a preços acessíveis, seja para compra ou locação.
A ocorrência dessa distorção de preços pode acontecer tanto nas economias menos desenvolvidas quanto nas mais prósperas. Em Londres, nos últimos 20 anos, a relação entre o preço médio das unidades habitacionais e o ganho anual médio das famílias subiu quase 150%.
De acordo com inúmeras pesquisas, Londres precisa de pelo menos 40 mil novas casas todos os anos para equacionar o crescimento do mercado. Contudo, representantes dos 33 conselhos da cidade calcularam que, para resolver o deficit e suprir a demanda habitacional, seria necessária a produção anual de 100 mil novas unidades durante oito anos.
Segundo o arquiteto Patrik Schumacher, em artigo publicado pelo Adam Smith Institute, a raiz desse problema está nas transformações socioeconômicas atuais. Essa nova era, com ciclos de inovação cada vez mais curtos, e na qual a tecnologia alavancada pela internet gera uma economia mais dinâmica, tem no ambiente urbano mais adensado o espaço ideal para se desenvolver.
Schumacher afirma que o crescimento do preço da habitação em Londres constitui-se em uma distorção evitável, ao invés de um processo adaptativo racional e inevitável, explicado pelo aumento da concentração populacional na cidade. O dramático aumento de preços deve-se à interferência política no processo de desenvolvimento urbano, impedindo que a oferta possa atender ao grande crescimento da demanda. Segundo ele, a baixa densidade urbana de Londres em comparação com Paris, por exemplo, indica que haveria muito espaço para crescimento, caso as forças do mercado pudessem operar com mais liberdade.
As restrições de zoneamento impostas de forma inadequada podem levar a essas distorções de mercado e desenvolvimento. A maioria dos habitantes de Londres consome espaço residencial em locais mais afastados do centro e menos desejáveis. Dessa forma, o processo de concentração urbana sinérgica, que aumenta a produtividade, é impactado negativamente.
O excessivo número de restrições ao uso do solo, o crescimento populacional e a tendência de concentração urbana devido ao novo formato da economia acabam elevando os preços na capital inglesa em função, principalmente, da impossibilidade de o mercado equilibrar oferta e demanda.
Schumacher afirma que os preços londrinos são inflados ainda com maior intensidade porque o processo de planejamento não é transparente, desencoraja, atrasa e, muitas vezes, proíbe totalmente o redesenvolvimento em áreas urbanas que, em princípio, deveriam estar dentro dos limites permitidos.
Grande parte do problema pode ser atribuído, de acordo com ele, ao “nimbyismo”. O termo é cunhado a partir da sigla N.I.M.B.Y. (Not In My Back Yard - não no meu quintal), e que dá nome aos movimentos liderados por proprietários de imóveis residenciais em determinadas regiões, cujo objetivo é impedir o desenvolvimento da cidade no entorno de suas residências. Isso acabou resultando em uma forma de protecionismo e de garantia de privilégios a determinados proprietários de terras e propriedades residenciais, levando à oferta insuficiente de habitações.
Para Schumacher, por sua importância no processo de produção, as restrições de altura e densidade são as próximas questões a serem revistas em Londres. O estudioso defende que eventuais impactos negativos gerados por essas alterações seguramente devem ser considerados. Porém, ele afirma que há alternativas capazes de equilibrar desenvolvimento, custos e qualidade de vida.
O que acontece em Londres é um cenário comum em muitas cidades brasileiras. Distorções de mercado geradas por regulamentos urbanos inadequados impedem a oferta de habitações na quantidade necessária, dificultam a mobilidade e reduzem a produtividade social. Planos equilibrados de desenvolvimento urbano representam, sem dúvida, solução para uma melhor qualidade de vida nas cidades.
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