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Dez anos depois de lançado, o programa federal Minha Casa Minha Vida registra recordes históricos de construção de habitações populares no país, mas repete erros de concepção que aumentam custos e problemas urbanos, aponta um estudo realizado pelo Instituto Escolhas, ligado ao Insper.

Um dos maiores senões levantados é a localização dos empreendimentos em áreas distantes dos centros urbanos, onde há menos oferta de emprego e de serviços públicos e índices mais baixos de desenvolvimento humano. 

lém dos custos diretos exigidos para a implantação de uma infraestrutura básica nesses locais, o relatório elenca outros ônus para os cofres públicos ou para os beneficiários, como o tempo (e o desgaste) de deslocamento para destinos diários, a poluição decorrente da demanda por transportes, a má qualidade da oferta dos serviços de saúde, educação e segurança. 

Criado em 2009, o MCMV era parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), conjunto de medidas do governo federal para incentivar a geração de empregos e evitar os efeitos recessivos da crise mundial iniciada em 2008. 

Até 2016 (período avaliado no estudo), o país investiu cerca de US$ 100 bilhões (R$ 380 bilhões), que resultaram em 4,4 milhões de unidades habitacionais e beneficiaram perto de 20 milhões de pessoas. O número corresponde a toda a produção de moradia popular no país durante a ditadura (de 1964 a 1986).

Para entender o impacto do MCMV nas grandes cidades, o estudo identificou a localização dos conjuntos em relação às áreas já ocupadas das regiões metropolitanas.

Os empreendimentos foram classificados em três categorias, conforme termos técnicos em inglês: aqueles que ficam dentro de área urbana com todos os serviços públicos (“infill”); os localizados às margens das cidades, em regiões pouco ocupadas mas já urbanizadas (“extension”) e fora do tecido urbano, em áreas não ocupadas, sem infraestrutura (“leapfrog”, literalmente, salto de sapo).

Os resultados sugerem que o MCMV tem contribuído para provocar saltos urbanos (o “leapfrog”), a ocupação de espaços além da margem da mancha urbana, locais em geral carentes de serviços e de infraestrutura.

“Na melhor das hipóteses, o programa manteve as famílias de classe baixa na mesma localização relativa que tinham anteriormente”, diz o estudo, realizado por uma equipe de pesquisadores liderada por Ciro Biderman, professor da Fundação Getúlio Vargas que foi chefe de gabinete da SPTrans e diretor de Inovação da Prefeitura de São Paulo na gestão de Fernando Haddad (2013-2016).

Para os autores, é provável que a localização nas metrópoles e o acesso a infraestrutura da maior parte dos beneficiários tenha piorado. O impacto sobre a geração de emprego foi marginal e limitado ao período de construção.

O relatório escolhe dois projetos da Grande SP para comparar os custos entre conjuntos próximos e distantes dos grandes centros: o Gema, em Diadema (região do ABCD), e o Pau D’Alho, em Guararema, na região metropolitana (79 km a leste de São Paulo).

Em Guararema, o metro quadrado de terreno custou R$ 11,44 e cada apartamento, R$ 1.665/m²; em Diadema, esses valores saltaram respectivamente para R$ 110/m² e R$ 2.225/m². Nos dois casos, o custo de construção foi praticamente igual, em torno de R$ 1.500/m² de área construída. Ou seja, o custo menor de Guararema se devia ao preço menor da terra, por ser longe do centro metropolitano.

Dois fatores explicam a semelhança do custo da obra nos diferentes locais: as concorrências para escolha dos projetos tinham exigências “frouxas” quanto à localização e à oferta de infraestrutura urbana e, ao mesmo tempo, descrições minuciosas das características da construção.

“A vencedora será sempre a que tiver o menor preço. A maneira de reduzir esse preço é a localização periférica em solo sem serviços. Então, o arranjo institucional em certa medida permite que não se avance na superação de duas variáveis cruciais na precariedade: a localização e a oferta de serviços públicos.”

Após a construção do conjuntos do programa, Guararema precisou investir em serviços locais, e o valor da terra acabou ultrapassando o de Diadema em cerca de 30%, segundo Martha Hiromoto, pesquisadora de política e economia do setor público da FGV.

Os autores concluem que o resultado é “desolador”, mas que a “mensagem final não é de pessimismo”. É possível produzir um programa melhor desde que sua realização não economize no custo dos terrenos nem aposte na grande quantidade de unidades em cada empreendimento (o que cria guetos e potencializa os problemas sociais).

O relatório conclui que o MCMV cometeu os dois defeitos, mas afirma que, se as regras forem alteradas, o programa pode juntar os benefícios da maior oferta de habitação popular à qualidade de vida de seus usuários.

Esses resultados foram apresentados no seminário Moradia e Expansão das Metrópoles Brasileiras, promovido nesta terça-feira (22) pelo Instituto Escolhas e pela Folha, em parceria com o Centro de Política e Economia do Setor Público da Fundação Getúlio Vargas e com apoio da Fundação Tide Setubal.

Durante o evento, foi lançada a plataforma online #Quantoé? Morar Longe, que permite comparar estimativas de custos e indicadores de qualidade de vida relacionados à moradia na Grande São Paulo.

Basta selecionar um endereço no mapa interativo para encontrar dados de preço da terra, qualidade da educação e índices de violência, além do tempo médio gasto pelos moradores no deslocamento para o trabalho ou estudo.

Há também a possibilidade de estimar o valor monetário do tempo perdido no trajeto, escolhendo os pontos de partida e chegada, além do meio de locomoção —carro, ônibus, bicicleta ou a pé.

Conforme o veículo e o combustível usados, o aplicativo calcula a quantidade de gases de efeito estufa que serão liberados no ambiente. A ferramenta é gratuita e está disponível no site do instituto.

BARATO FICA MAIS CARO

No longo prazo é mais barato construir casas populares no centro da cidade do que na periferia. Os poucos anos de existência do MCMV ainda não permitem fechar uma conta, mas é possível calcular os gastos acumulados dos grandes projetos habitacionais semelhantes construídos durante o regime militar. 

É o caso de Cidade Tiradentes (zona leste, a 30 km da praça da Sé). Inaugurado em 1984, o local concentra hoje cerca de 230 mil habitantes, mas o número de empregos ainda gira em torno de 5.000. Seus moradores têm que se deslocar por até duas horas até a área central de São Paulo, onde há mais ofertas de trabalho.

Cálculos feitos pela Secretaria Municipal de Habitação, em 2012, com os custos reais dos investimentos em infraestrutura ao longo de 25 anos (1984-2009), mostraram que a terra barata resultou em uma economia imediata de 35% em relação a uma moradia idêntica na região da Sé. 

Mas os gastos indiretos decorrentes da construção de escolas, hospitais, postos de saúde, terminal de ônibus, rede de esgoto etc. levaram o imóvel de Cidade Tiradentes a custar aos cofres públicos 10% a mais do que o imóvel na Sé —sem considerar o subsídio embutido nas tarifas de transporte público, que são iguais em toda a cidade, mas custam mais para os longos trajetos até a periferia. E os números seguem crescendo com o tempo. 

Colaborou Camila Gambirasio