Quase pronta para ser apresentada à Câmara, a proposta da gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) para a revisão Lei de Zoneamento de São Paulo tem 13 dispositivos que limitam a expansão das áreas em que o novo Plano Diretor autoriza o mercado imobiliário a construir prédios mais altos.
O texto deverá ser submetido aos vereadores entre esta sexta (1º) e o início da próxima semana. As regras de zoneamento devem ser revisadas porque, em junho, o município concluiu a revisão intermediária do seu Plano Diretor, a lei que vai ordenar o crescimento da cidade até 2029. Na prática, essas leis se completam.
Quadras inteiras poderão receber travas contra a construção de edifícios sem limite de altura se nelas existirem barreiras urbanas (como ferrovias e cemitérios), ladeiras e outras condições que dificultem o trajeto a pé ou exijam caminhada superior a um quilômetro até o transporte público.
Remanescentes da mata atlântica, nascentes de rios e até mesmo diferenças de características dos bairros em relação à estratégia do Plano Diretor, que em linhas gerais busca encurtar trajetos entre moradia e trabalho, também poderão inviabilizar incentivos ao adensamento populacional e construtivo de certas áreas. Entornos de vilas e de imóveis tombados ou de importância histórica e cultural também recebem a proteção do texto.
Aprovada no final de junho pelo Legislativo municipal, a revisão do Plano Diretor possibilitou o aumento do raio das chamadas EETU (Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana) de 600 para 700 metros no entorno de estações de metrô e trens. Também aumentou essas zonas de eixo nas faixas que contornam corredores de ônibus, que passaram de 300 para 400 metros.
Além disso, passou a considerar desnecessário que a quadra inteira estivesse dentro do perímetro para ser zona de eixo, bastando ser tocada pelo contorno.
Dentro do eixo não há limite para a altura dos prédios e a área construída pode chegar a mais de dez vezes o tamanho do terreno, desde que atendidas exigências como a presença de habitação social e fachada com lojas.
Essas novas regras, porém, só poderão ser aplicadas se estiverem em conformidade com a Lei de Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo, a chamada Lei de Zoneamento.
O texto do Executivo ainda restringe a expansão das zonas eixos às áreas em que há maior consolidação da urbanização. São duas grandes porções do território paulistano: a MUC (Macroárea de Urbanização Consolidada), onde estão bairros mais desenvolvidos das zonas central, oeste e sul; e a MQU (Macroárea de Qualificação da Urbanização), que abrange áreas predominantemente residenciais nas franjas do centro expandido.
Para bairros mais afastados, como nos extremos leste e sul, a prefeitura quer que o desenvolvimento ocorra por meio de planos urbanísticos específicos, explica José Armênio de Brito Cruz, secretário-adjunto de Urbanismo e Licenciamento da prefeitura.
São os chamados PIUs (Planos de Intervenção Urbana). Alguns já aprovados na Câmara, como o do setor central, o de Jurubatuba (zona sul) e o da Vila Leopoldina (zona oeste).
Outros, como os do entorno do encontro dos rios Pinheiros e Tietê e o da orla do rio Tamanduateí, estão em discussão no Legislativo. Ainda não foram apresentados, porém, PIUs para todas as áreas mais afastadas do centro.
Segundo Cruz, apesar dos limites que a prefeitura tenta impor à expansão das zonas de eixo, não há intenção de afrontar o Plano Diretor aprovado pela Câmara. A ideia, diz, é ordenar o adensamento da cidade.
"O planejamento urbano não é uma decisão autocrática, de fazer assim ou assado só porque eu quero", afirma Cruz. "A decisão é sobre a diretriz do desenvolvimento da cidade. Há uma responsabilidade técnica, social e econômica, com critérios ambientais, urbanísticos, históricos e culturais."
Relator do Plano Diretor na Câmara, o vereador Rodrigo Goulart (PSD) afirma que diversos critérios incluídos pela prefeitura já foram considerados no texto aprovado em junho. Ele diz, no entanto, que será contrário a limitações da expansão dos eixos que alterem a essência do plano votado pelo Legislativo.
"Quando chegar ao Legislativo, se vier ainda com esse tipo de restrição, teremos uma uma tratativa com Executivo para ver quais foram os amparos técnicos. Mas, com certeza, o que nós teremos aqui, como realidade, é a implementação das diretrizes dadas pela revisão do Plano Diretor", afirma Goulart.
Presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil em São Paulo, Raquel Furtado Schenkman Contier concorda com as restrições apresentadas pela prefeitura à expansão dos eixos, mas critica a ausência de um mapa propondo onde tais regras serão aplicadas. "Não tem mapa, não tem a definição. Onde estão essas vilas?", diz Contier.
Diferente do que costuma ocorrer em processos de zoneamento, o município não apresentou um mapa, detalhando quadra a quadra, onde as mudanças do Plano Diretor poderão ser aplicadas.
Sobre o tema, o secretário-adjunto de Urbanismo da prefeitura afirmou que não houve produção de mapas porque não há proposta de alteração do zoneamento. O que existe são possibilidades de mudança, segundo ele.
O vereador Rodrigo Goulart afirma que, após um amplo processo de audiências públicas, a Câmara apresentará um novo mapa de zoneamento urbano para a capital.
Não podem virar zona eixo, segundo proposta
- Nascentes: quadras onde há APP (Área de Preservação Permanente) no entorno de nascentes e olhos d’água;
- Cabeceiras de drenagem ou planície aluvial: quadras com cursos d’água e minas subterrâneas que formam rios ou solos formados por sedimentos trazidos pelas águas;
- Áreas de risco: quadras com risco de desmoronamento e alagamento. A cidade de São Paulo tem aproximadamente 480 áreas monitoradas para risco;
- Mata atlântica: quadras com a presença de trechos remanescentes da vegetação nativa da mata atlântica;
- Declividade acima de 50%: quadras em que, para chegar ao transporte público, o pedestre precisa caminhar por trecho em que há declive de 50%. Por exemplo, a cada 100 metros em frente, o caminhante desce 50 metros;
- Imóveis tombados: áreas envoltórias de imóveis preservados por lei. O perímetro é estabelecido pela regra de tombamento;
- Mirante de Santana: quadras dentro do perímetro de proteção à estação meteorológica do Inmet (Instituto Nacional de Meteorologia), que é referência para estudar o clima na capital paulista;
- Bixiga: quadras dentro do TICP (Território de Interesse da Cultura e da Paisagem) Bixiga. O bairro na região central da cidade tem diversos imóveis tombados;
- Outros fatores históricos, culturais e arqueológicos: quadras que apresentarem mais de um fator de interesse histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico ou paisagístico, mesmo que ainda não estejam protegidos por tombamento;
- Barreiras urbanísticas: quadras com qualquer tipo de barreira que impeça a caminhada em distância adequada até o transporte, como ferrovia e cemitérios;
- Diretrizes de transformação do Plano Diretor: quadras que não atendam à estratégia do Plano Diretor, que é a redução dos trajetos entre moradia e emprego;
- Distância a pé: quadra que não possuírem a maior parte da sua área dentro do raio de 700 metros do metrô ou trem e da faixa de 400 metros do corredor de ônibus e que, por isso, não atendam a distância máxima adequada para caminhar até o transporte, de 1 km;
- Vilas: perímetros no entorno de vilas, reconhecidas ou não por lei. Os lotes podem ser remembrados dentro da própria vila, mas não com os do entorno.
Colaborou Nicholas Pretto.
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