A revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo foi publicada em edição extra do Diário Oficial da Cidade na noite desta sexta-feira (19) com vetos do prefeito Ricardo Nunes (MDB) a pontos que permitiriam prédios mais altos em áreas afastadas de corredores de ônibus e estações de metrô.
Entre os 58 trechos vetados no projeto sancionado no último dia do prazo, Nunes barrou o aumento de gabarito nas ZM (Zonas Mistas) e ZC (Zonas de Centralidade), que havia sido inserido no projeto pela Câmara Municipal em dezembro do ano passado.
Zonas Mistas e de Centralidade são áreas da cidade que, em linhas gerais, permitem a construção de edifícios medianos, mas ainda consideravelmente menores do que os autorizados nas ZEUs (Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana), que estão localizadas num raio de 700 metros das estações metroviárias e ferroviárias ou numa faixa de 400 metros com corredores de ônibus ao centro.
De acordo com a proposta aprovada pela Câmara, a altura máxima dos prédios nas Zonas Mistas poderia subir de 28 metros (equivalente a um prédio de nove andares, aproximadamente) para 42 metros (cerca de 14 andares).
Nas Zonas de Centralidade, o limite iria de 48 para 60 metros (20 andares). Todos esses exemplos consideram o térreo como um andar. Nas Zonas Eixo, no entanto, não há limite de altura.
A principal regra urbanística paulistana, o Plano Diretor de 2014, da gestão do ex-prefeito Fernando Haddad (PT), oferece incentivos para que o mercado prefira erguer edifícios mais perto do transporte coletivo. A ideia é colocar mais moradores em bairros que possuem mais infraestrutura, reduzindo deslocamentos e a pressão pela ampliação dos gastos com transporte. Na revisão deste plano, no final do ano passado, as áreas das ZEUs já tinham sido ampliadas.
Na quinta-feira (17), Nunes já havia manifestado preocupação de que o aumento de gabarito em outras zonas poderia desestimular o adensamento pretendido nas regiões onde há maior oferta de transporte público. A Folha antecipou que Nunes estava inclinado ao veto.
Representantes do mercado imobiliário defendiam abertamente o aumento dos gabaritos.
Edifícios mais altos são vantajosos para quem os constrói, pois multiplicam os ganhos com as vendas de unidades habitacionais. Também é mais barato construir uma grande torre estreita em um terreno amplo do que, por exemplo, duas mais baixas no mesmo local.
Antes da decisão do prefeito sobre os vetos, o relator da revisão da Lei de Zoneamento, o vereador Rodrigo Goulart (PSD) argumentou que as alterações inseridas pela Câmara só liberariam a ampliação do gabarito nos casos em que houver incorporação ao projeto de unidades voltadas à habitação de interesse social —para famílias com renda de até seis salários mínimos.
Goulart também apontou que o coeficiente de aproveitamento, que é a quantidade de vezes em que se pode construir, é muito menor nas ZMs e ZCs quando comparado ao das ZEUS, e que por isso não haveria desestímulo ao adensamento onde há mais transporte público.
Nas ZMs e ZCs são permitidas construções que, considerando todos os estímulos, podem chegar a cerca de três vezes o terreno. Nas ZEUs esse potencial pode chegar a cerca de dez vezes.
Havia, no entanto, forte pressão de grupos de bairros e especialistas em urbanismo para que Nunes vetasse diversos trechos do texto.
Antes mesmo da publicação, Nunes já havia afirmado que iria vetar também medidas que mudavam regras para tombamentos pelo órgão municipal de preservação do patrimônio. Isso foi confirmado pela publicação.
A Câmara, no texto da revisão, trazia para si a função de decidir sobre o tema. O Conpresp, que é o conselho municipal de preservação do patrimônio, passaria a ter a função de formular projetos que seriam submetidos aos vereadores.
Outro trecho vetado criava prazo de 180 dias para que áreas no entorno de prédios alvo de tombamento fiquem preservadas até a aprovação da lei. Se esse prazo acabasse antes da aprovação do tombamento, o entorno perderia a preservação.
Tombamentos são atualmente a principal ferramenta de grupos organizados de moradores para impedir a demolição de casas para a construção de prédios. Em São Paulo, os imóveis tombados estão concentrados em bairros de maior renda, justamente aqueles que mais interessam ao mercado imobiliário.
Nunes ainda confirmou o veto à possibilidade de ampliação de construções dentro de zonas de proteção ambiental.
Mudanças desagradam ao setor imobiliário
Os vetos desagradaram a representantes do setor imobiliário, que passaram meses defendendo medidas que aumentariam o potencial de construção na cidade nas audiências públicas que discutiram a revisão.
A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) divulgou nota afirmando que a mudança nos gabaritos dos miolos de bairro era "um dos pontos mais importantes do projeto" e que sua retirada "trará prejuízo para a Habitação de Interesse Social (HIS) na cidade, deixando de atender os que mais necessitam".
A entidade ressaltou que, com a mudança, os empreendimentos "poderiam prever um acréscimo máximo na área construída de 50%, desde que esse aumento fosse destinado à construção de HIS" e citou benefícios ambientais da medida vetada.
O veto à mudança nas regras de tombamento de imóveis também foi criticado pela Abrainc. A associação reclama da demora e da falta de prazo para análise dos processos de tombamento. "Enquanto esta análise está acontecendo, uma grande área ao redor do bem tombado permanece congelada para o desenvolvimento", afirma.
Além do veto às mudanças nas ZC e ZM, o mercado imobiliário também critica a retirada de benefícios a prédios que têm habitação social e regras que desmembramento de grandes lotes. O advogado Olivar Vitale, especialista em direito imobiliário e urbanístico, classificou os vetos da prefeitura como "uma intervenção no Poder Legislativo, que o Poder Executivo não deveria ter".
"Nitidamente ele atendeu a uma comoção, não publica, mas de algumas entidades que tentam impedir o desenvolvimento habitacional da cidade", disse Vitale. "Há um desânimo geral. Agora as entidades decentes que querem a melhoria do desenvolvimento urbano da cidade vão trabalhar para tentar derrubar os vetos no Legislativo."
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