Fundos imobiliários acumulam desvalorização de 21% em 2020

Incertezas acerca do coronavírus influenciam saída de investidores

São Paulo

Além de derrubar o valor das ações, o baque provocado pelo coronavírus no mercado financeiro afeta também uma das alternativas de investimento mais indicada pelos analistas nos últimos meses, os fundos imobiliários.

Em 2020, em menos de três meses, as cotas dos dois fundos mais negociados no mercado brasileiro já devolveram toda a valorização de 2019.

XP Malls e HSI Malls –ambos fundos do tipo tijolo (que têm o objetivo de comprar ou construir imóveis para alugar e gerar uma renda mensal) e que têm seus investimentos majoritariamente destinados em empreendimento de shopping centers– apresentam queda de 33% e 32% no ano até agora, respectivamente, nos preços de suas cotas.

Em 2019, estas carteiras registraram valorização de 32,6% e 23,8%, nesta ordem.

O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), acumula queda de 21% no ano. Em 2019, se valorizou 36%.

O movimento é acompanhado pelos cinco fundos imobiliários mais negociados na Bolsa brasileira –todos com retrações de dois dígitos neste ano.

O principal motivo, segundo especialistas, é a maior incerteza em relação ao coronavírus –situação que influencia uma corrida à venda de ativos e, consequentemente, traz uma volatilidade maior ao mercado e queda nos preços das cotas.

Nesta terça-feira (17) o Brasil registrou a primeira morte pela Covid-19. A vítima, segundo informações da secretaria da Saúde de São Paulo, era um homem de 62 anos. No país, já eram 291 casos confirmados com a doença até às 16h32 desta terça.

“Temos uma doença que ainda é incerta e que tem ganhado uma escala muito grande. No mercado, os principais efeitos são de altas consideráveis nos riscos de mercado e de liquidez”, afirma o professor de finanças do Ibmec (Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais) George Sales.

O risco de mercado está diretamente atrelado à oscilação dos preços. Já o risco de liquidez é definido pela possibilidade de perda de capital e pela incapacidade de liquidar determinado ativo sem perda de valor.

Segundo o especialista em fundos imobiliários da Suno Research Marcos Baroni, o primeiro impacto deve ser nos fundos de shopping e hotéis, que são mais prejudicados pela queda do consumo devido ao coronavírus.

“Quando a expectativa é alterada, impacta o preço da cota dos fundos. Se empresas tiverem uma crise mais profunda nos próximos meses, há possibilidade de rendimento menor com desocupação de locações”, diz.

Já fundos de aluguéis comerciais tendem a ter um impacto menor, por receberem, obrigatoriamente, o valor mínimo do aluguel.

“A duração da crise que vai determinar o impacto nos fundos. Se a empresa devolver um imóvel na Faria Lima ou em Cajamar, ela não consegue retomar para esses locais depois. As pessoas vão esperar o pico da pandemia passar para tomar esse tipo de decisão”, afirma o especialista.

A região da avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, abriga o novo centro financeiro do país, com elevados aluguéis. Cajamar, no interior de São Paulo, é conhecida como a Faria Lima dos galpões e abriga complexos industriais e logísticos de grandes empresas devido a sua localização estratégica.

Para o sócio-fundador e presidente da Vectis, Alexandre Aoude, ainda que os fundos mais atrelados à atividade econômica possam sofrer mais, os ativos não devem demorar a retomar o movimento de valorização.

“As carteiras de maior risco sofrem mais nesse primeiro momento e é natural. A incorporação pode custar mais e a rentabilidade pode cair, mas esse não é o nosso cenário-base. De maneira geral, estamos otimistas e acredito que em no máximo três meses já começamos a ver grande parte desses problemas, resolvidos”, afirma.

Segundo especialistas, o movimento mais preocupante é o tamanho e a forma que a pressão vendedora está ganhando nos mercados.

Operadores do mercado afirmam que muitas pessoas estão vendendo FII porque perderam liquidez no Tesouro Direto e não estão conseguindo resgatar de fundos multimercado e de renda fixa, que têm de 12 a 120 dias para depositar o resgate. Os resgates seriam tanto uma forma de proteção de capital, como alavancagem para aproveitar a baixa da Bolsa e comprar ações.

Os fundos são um mercado mais líquido, formado majoritariamente por pessoas físicas, sendo mais fácil se vender as cotas. Além disso, o dinheiro cai rápido na conta, em até dois dias úteis.

O prazo é o mesmo da cobrança de uma compra de ações. Por exemplo, se o investidor vende uma cota de FII, ele vai conseguir comprar ações com esse dinheiro no mesmo dia.

De acordo com Baroni, da Suno, de 70% a 75% dos investidores de FII adquiriram cotas há menos de um ano. “Esse dado é assustador porque é um mercado formado para novatos, o que torna a turbulência maior. O avião começa a balançar e as pessoas acham que ele vai cair”.

“Houve uma adesão muito grande dos fundos imobiliários nos últimos anos, mas esse comportamento atrelado à Bolsa de Valores [de muita volatilidade] é algo que muitas pessoas não viveram e que pode ser o motivo do efeito manada que estamos vendo”, afirma Francisco Perez, especialista no setor e responsável pela área de investimentos da Glebba, fintech que trabalha com financiamento imobiliário coletivo.​

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