A região central de São Paulo passa, nos últimos anos, por um boom de prédios residenciais. Poucos desses lançamentos, contudo, miram o comprador das classes média e baixa ou se encaixam em programas habitacionais.
Uma das exceções é a incorporadora Magik JC, que hoje só trabalha na região do centro expandido com empreendimentos do programa Casa Verde e Amarela, o antigo Minha Casa, Minha Vida.
Desde 2016, eles entregaram cinco empreendimentos pelo programa, sob o selo Bem Viver. Outros cinco estão em obras e dois, em fase de lançamento ou pré-lançamento. Todos nos bairros de Santa Cecília, Bela Vista e Bixiga.
Para aumentar o ritmo de produção, a Magik JC conta com o mercado de capitais. A incorporadora emitiu CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), securitizados pela Gaia Impacto, no valor de R$ 5 milhões, dos quais o Fundo Verde foi o único comprador. O valor ajudará a bancar três novos projetos.
A ideia é emitir novos CRIs e chegar a 20 empreendimentos em quatro ou cinco anos.
"Para falar de escalabilidade, preciso passar pelo mercado de capitais, porque o sistema de financiamento é complexo e arcaico", diz André Czitrom, diretor-executivo da incorporadora.
Como afirma João Pacifico, fundador da Gaia, o CRI permite que a incorporadora não dependa de investimento de grandes bancos ou de sócios, o que garante mais flexibilidade e agilidade ao processo.
Foi o menor CRI que a securitizadora já fez, mas o fato de ter impacto social e a previsão de novas emissões possibilitaram o negócio. "Como é um projeto para pessoas de renda mais baixa, há um propósito maior que motiva a gente a viabilizar as operações. Se fosse uma negociação desse tamanho para gente rica, eu não faria", diz Pacifico.
Depois que os primeiros prédios estiverem prontos, os moradores irão escolher uma escola municipal da cidade para receber uma ação da ONG Gaia Mais, da securitizadora, que dará treinamento socioemocional para professores durante um ano.
A renda familiar média dos compradores dos apartamentos da Magik JC fica atualmente entre R$ 3.200 e R$ 3.700, dentro da faixa 2 do programa Casa Verde e Amarela, que concede subsídio de até R$ 29 mil por cada unidade.
Para o futuro, a incorporadora quer investir em prédios exclusivos para locação. Segundo Czitrom, o objetivo é atingir, dessa forma, famílias de renda mensal de R$ 2.500.
"No centro há cortiços e repúblicas com condições de saúde péssimas, e os moradores pagam [de aluguel] o mesmo valor que pagariam para morar em um prédio nosso. É algo possível", diz o executivo.
Para Valter Caldana, professor do curso de arquitetura e urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, o aluguel social é uma das formas de resolver o déficit habitacional da cidade.
"Nós temos um problema na nossa política habitacional que é apostar todas as fichas em um ponto só, a venda de unidades, enquanto precisamos de uma somatória de modelos. Temos que misturar prédio novo com retrofit e locação social", diz.
Czitrom conta que a empresa opera sem concorrência em seu segmento na região. Poucos investem na área porque há grandes desafios para lançar unidades do Casa Verde Amarela no centro da cidade de forma rentável.
O primeiro é o preço do terreno, mais caro do que em áreas periféricas, que são tradicionalmente usadas para lançamentos do programa. O pai de Czitrom, Josef, operava com a Magik JC dentro do programa Minha Casa, Minha Vida desde 2008, mas o foco de sua atuação era o extremo leste da cidade.
Os terrenos na região central também são menores do que em outras áreas da capital, o que reduz o número total permitido de unidades e encarece o metro quadrado.
Para viabilizar uma obra desse tipo no centro, portanto, é preciso ser enxuto com os demais gastos. Czitrom conta que a Magik JC constrói sempre quatro prédios ao mesmo tempo para obter reduções de custo com obra, marketing e estandes de venda.
Além disso, a incorporadora enxugou as plantas para imóveis de 25 m². "Tiramos excessos, como varanda e corredor. Hoje, em um apartamento nosso, você tem as condições muito confortáveis de habitabilidade, mas não apelo para uma varanda como sendo parte da área, porque você não vive nela", afirma o executivo.
A incorporadora também conseguiu reduzir o tempo da obra, que hoje fica em torno de 20 meses —contra 48 meses da média do mercado. Dominar o método construtivo, de alvenaria estrutural, foi parte do processo, mas um acelerador é o fato dos projetos não terem garagem: não há subsolo a ser construído.
Além disso, ele aponta que, ao vender quase que exclusivamente através do Casa Verde e Amarela, a empresa não precisa lidar com distratos, nem ter uma equipe específica para atendê-los.
A venda só não é exclusiva porque a prefeitura permite que até 20% das unidades sejam comercializadas fora do programa habitacional, para qualquer interessado.
Os demais apartamentos só podem ser vendidos para quem se encaixa no programa, que exige que a pessoa não tenha outro imóvel ou financiamento imobiliário em seu nome, além de renda familiar de até R$ 7.000. Na capital, esse valor cai para R$ 6.600, por decreto da prefeitura sobre a habitação de interesse social.
Os custos enxutos ajudam a empresa a passar por um momento complicado de alta dos insumos da construção civil, que tem impacto ainda maior no segmento do Casa Verde e Amarela. Há um limite para o valor do imóvel a ser comercializado, de R$ 240 mil em São Paulo, o que dificulta o repasse do aumento dos custos.
Além disso, seus consumidores têm renda mais restrita, e não conseguem absorver grandes altas.
"O custo da construção está inflacionado acima do INCC [Índice Nacional da Construção Civil]. Ter margem confortável nos permite estar preocupados com isso, mas bem. As empresas que não têm controle de custo vão quebrar", afirma Czitrom.
O professor Valter Caldana, da Mackenzie, lista entre os obstáculos da região instrumentos do Plano Diretor, que, segundo ele, estão mal calibrados e acabam encarecendo ou mesmo inviabilizando obras no centro.
"Tem um coeficiente de uso [relação entre a área construída e a área do terreno] muito baixo, que está diretamente relacionado com o nosso zoneamento anacrônico, pensado para uma cidade que não existe mais", diz Caldana.
Para ele, a cota de solidariedade, que obriga empreendimentos com mais de 20 mil m² de área a destinar 10% dela para habitação de interesse social, deveria valer para prédios a partir de 10 mil m².
Já a cota parte, que é a quantidade de unidades habitacionais permitida de acordo com a área do terreno, deveria ser cruzada com a capacidade financeira do comprador. "Não basta você fazer uma unidade menor se ela for cara por metro quadrado", afirma.
Caldana pondera que não é possível acabar com o déficit habitacional na cidade apenas investindo na zona central, mas defende que essa região tem infraestrutura para receber mais moradores e só atingirá seu potencial quando conseguir atrair pessoas de origens e perfis diversos.
"Tem que ter diversidade socioeconômica, cultural, étnica, etária, de gênero, jovens morando perto de idosos aposentados, gente de baixa renda e classe média", diz.
O interesse do mercado imobiliário pela região já é um sinal positivo, segundo o professor. "A resiliência do Centro de São Paulo é fascinante. É uma região que vem sendo agredida há 50 anos e resiste. Foi só dar um oxigênio e agora não para de lançar prédio, vem gente querendo morar lá de novo", afirma.
Raio-X
Casa Verde e Amarela
Programa habitacional do governo federal, criado em agosto de 2020 para substituir o Minha Casa, Minha Vida. É dividido em três grupos de renda:
Grupo 1
–Renda de até R$ 2.000, permite subsídio de até R$ 47,5 mil, dependendo da renda e região do imóvel, além de 30 anos para pagar o financiamento
–Sul, Sudeste e Centro Oeste: taxas de juros 5% ou 5,25% para não cotistas do FGTS e de 4,5% a 4,75% para cotistas do fundo
–Norte e Nordeste: taxas de juros 4,75% e 5% para não cotistas do FGTS e de 4,25% a 4,5% para cotistas do fundo
Grupo 2
–Renda de R$ 2.000 a R$ 4.000, permite subsídio de até R$ 29 mil, dependendo da renda e região do imóvel
–Sul, Sudeste e Centro-Oeste: taxas de juros de 5,5% a 7% para não cotistas do FGTS e de 5% a 6,5% para cotistas do fundo
–Norte e Nordeste: taxas de juros de 5,25% a 7% para não cotistas do FGTS e de 4,75% a 6,5% para cotistas do fundo
Grupo 3
–Renda entre R$ 4.000 e R$ 7.000, não permite subsídio
–Sul, Sudeste e Centro-Oeste: taxa de juros de 8,16% para não cotista do FGTS e de 7,66% para cotistas do fundo
–Norte e Nordeste: taxa de juros de 8,16% para não cotistas do FGTS e de 7,66% para cotistas do fundo
Requisitos para participar: o beneficiário não pode ser proprietário de imóvel ou titular de outro financiamento imobiliário obtido com recursos do FGTS ou em condições equivalentes às do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), em qualquer local do país
Fonte: Caixa Econômica Federal e Ministério do Desenvolvimento Regional
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