Andar pela avenida Atílio Fontana, em Porto Belo (SC), é como estar dentro de um canteiro de obras. Na vizinha Itapema, ambas na chamada Costa Esmeralda, o cenário é idêntico no centro e na região da orla.
Impulsionadas por Balneário Camboriú, que possui os edifícios mais altos do país e preços milionários, cidades vizinhas no litoral catarinense vivem um boom imobiliário que fez com que um novo bairro lançado por uma empresa fosse vendido em um único dia e que alcançasse valorização superior a 160%.
O preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais prontos em Balneário Camboriú atingiu R$ 12.335 em julho, segundo o índice FipeZap+, com valorização de 21,27% em um ano.
Ela é seguida por Itapema, com R$ 11.717 (alta de 20,21%), e, entre as seis primeiras cidades do ranking, figuram ainda Florianópolis, quinto lugar, com R$ 10.313 de média por metro quadrado, e Itajaí, em sexto, com R$ 10.106. São Paulo é a quarta da lista, com preço médio de R$ 10.483.
A valorização anual dos imóveis dá uma dimensão ainda maior do forte avanço em Santa Catarina. Além de Balneário Camboriú e Itapema, tiveram alta acima da inflação —3,8%, segundo o IPCA— Blumenau (13,92%), Itajaí (15,89%), Joinville (9,62%) e São José (20,18%). O índice FipeZap+ subiu 5,61% no período.
Se analisados os dados só de 2023, Itapema fica à frente, com variação acumulada de 12,05%, ante 8,28% de Balneário, que tem o metro quadrado mais valorizado por viver um forte ciclo de crescimento no mercado de luxo nos últimos anos que tem atraído astros do futebol como Neymar e Cristiano Ronaldo.
Neymar comprou um quadriplex no Yatchhouse Residence Club, que possui duas torres de 81 andares e 281 metros de altura, o segundo mais alto do país, e conta com cinema, marina e dois helipontos, um deles na cobertura do atacante.
Já a família de Cristiano Ronaldo possui dois apartamentos de luxo, um no One Tower, edifício com 290 m de altura, avaliado em mais de R$ 12 milhões, e outro no Imperium Tower, que está no início das obras.
Na cidade batizada de "Dubai brasileira", uma quitinete de apenas 33 metros quadrados chega a custar R$ 1,6 milhão.
"É como se tivesse caído uma bomba em Balneário Camboriú que foi fazendo ondas. Essas ondas se espalharam no sentido norte para Itajaí, Navegantes, Penha e Piçarras, chegando a Barra Velha. E, para o outro lado, passou por Itapema e chegou a Porto Belo, como mercados ainda não saturados e com disponibilidade de glebas e terrenos", disse Guilherme Werner, sócio da Brain Consultoria Estratégica.
Embora muitos dos compradores desse mercado em ebulição tenham aviões e helicópteros próprios, o fato de o entorno contar com dois aeroportos internacionais, em Florianópolis (85 km de Balneário) e Navegantes (34 km), é um motivo a mais para o desenvolvimento imobiliário.
A Costa Esmeralda, que leva esse nome por causa do tom esverdeado da água do mar e inclui Bombinhas, além de Porto Belo e Itapema, permite, conforme Werner, poder de compra se comparada a Balneário Camboriú. Porto Belo tem, ainda, geografia que permite a passagem de grandes navios de turismo.
"Balneário tem preços naturalmente maiores, oferta mais escassa, então o eixo Itapema e Porto Belo surgiu para tentar democratizar um pouco o acesso à segunda moradia no litoral catarinense."
Esse fenômeno começou a ser desenhado na década de 1980 em Balneário Camboriú e Itapema, que tem cerca de 600 imobiliárias, começou a surfar na onda quando houve a saturação.
É o mesmo que tem ocorrido em Porto Belo agora, onde, de acordo com a Acip (Associação das Construtoras e Incorporadoras de Porto Belo), foram concedidos 566 alvarás de construção desde 2020, dos quais 195 para edifícios. Para qualquer lado que se olhe, é possível ver obras em andamento.
Com 75 mil habitantes, Itapema, segundo a consultoria, tem atualmente 6.500 novos apartamentos à venda, com um valor total estimado em R$ 9,5 bilhões. Outros R$ 4 bilhões devem ser gerados em Porto Belo, com 3.500 imóveis disponíveis no mercado.
"Porto Belo e Bombinhas, essa região toda aqui, é uma nova Balneário Camboriú", disse o prefeito de Porto Belo, Joel Orlando Lucinda (MDB). Embora em menor escala, até por questões geográficas —é uma península—, Bombinhas também tem recebido lançamentos imobiliários.
Lucinda conta que o impulso que a cidade tem hoje se deve a mudanças feitas no plano diretor em 2012, que foram aceleradas sete anos depois ao permitir a construção de edifícios com mais de oito andares mediante o pagamento de uma outorga pelas construtoras.
É com recursos do tipo que uma UPA (Unidade de Pronto-Atendimento) estimada em R$ 7 milhões, por exemplo, está sendo construída.
As mudanças deixaram o centro com pavimentos mais baixos e estimularam mudanças na orla do Balneário Perequê, onde só podem ser construídos apartamentos com mais de 80 metros quadrados.
"Não existia no plano [anterior] obrigatoriedade de deixar garagem, hoje são duas para cada apartamento."
A arrecadação da cidade cresceu de forma vertiginosa. De cerca de R$ 74 milhões em 2017 (R$ 123 milhões, corrigidos), a previsão para este ano é arrecadar algo entre R$ 240 milhões e R$ 250 milhões, segundo o prefeito.
Perequê e Jardim Dourado lideram o crescimento populacional e a valorização do metro quadrado na cidade. "[A construção civil] Descobriu a cidade."
Um dos símbolos do momento vivido em Porto Belo é o Vivapark, bairro parque cujo projeto foi assinado pelo urbanista Jaime Lerner (1937-2021), ex-prefeito de Curitiba e ex-governador do Paraná.
A primeira etapa será entregue em outubro e, quando concluído, o bairro poderá abrigar entre 25 mil e 30 mil moradores, o que praticamente dobraria a população local, de 27.688 habitantes, caso todos os compradores utilizassem o imóvel como primeira moradia.
A Vokkan, dona do empreendimento, surgiu há oito anos e tem áreas que totalizam 7 milhões de metros quadrados, entre elas uma de 3 milhões de metros quadrados em Navegantes, além de áreas em Itajaí e Joinville.
O bairro, com VGV (valor geral de vendas) de R$ 12 bilhões, foi dividido em etapas. A primeira comercializou 260 lotes por R$ 1.250 o metro quadrado, com área mínima de 360 metros.
"Vendemos tudo no mesmo dia", conta o sócio André Miranda. A valorização desde então foi de 160%, segundo corretores ouvidos pela Folha.
A primeira etapa, urbanística, será entregue em outubro. Além de terrenos, terá edifícios, que sairão entre 2025 e 2026. As três etapas somam 990 mil metros quadrados, numa área que inclui colégio, gastronomia, centro médico e salas comerciais.
"Sempre usei uma expressão desde o começo, quando vim para cá. Considerei aqui um garimpo, um garimpo que tem ouro para todo mundo, depende da dedicação", disse o presidente da empresa, Roderjan Volaco.
Diretora de marketing, Jéssica Volaco disse que Lerner foi uma virada de chave no projeto, ao dizer que as áreas verdes tinham de fazer parte do projeto, e não ficarem afastadas. "Elas trazem soluções de urbanismo, como drenagem dos lagos", disse.
Segundo a Acip, associação que reúne 44 construtoras, inclusive de Paraná e Rio Grande do Sul, o total de alvarás gerados representa 730 mil metros quadrados por ano, superando Balneário Camboriú.
Maycol Marini, presidente da associação, disse que há dificuldade para a contratação de mão de obra e que a localização de Porto Belo permite um crescimento sustentável.
"Geograficamente nós estamos muito bem posicionados, estamos a 500 km de Porto Alegre, 600 km de Chapecó e a 600 km de São Paulo. É onde mora o dinheiro."
GARGALOS
Tamanho crescimento acelerado gera preocupações com a infraestrutura dos municípios do litoral catarinense. A mais aparente é a situação da BR-101.
Na rodovia, congestionamentos que no passado existiam com pista simples hoje são registrados com a rodovia duplicada.
"É bem precário. O jeito de resolver é com investimento de recursos públicos", disse o prefeito de Porto Belo. O tema tem sido discutido pelos 11 municípios que integram a Amfri (Associação dos Municípios da Região da Foz do Rio Itajaí).
Werner disse que é necessário que os investimentos em infraestrutura acompanhem o crescimento imobiliário. "Não dá só para lançar prédios sem vir junto todo o crescimento embutido nisso."
Bombinhas, que fica em uma península, tem como rota de saída Porto Belo, o que em alta temporada faz com que o congestionamento ultrapasse seis horas.
Há um outro acesso precário, na região do Morro do Zimbros, que é alvo de discussão com o MPF (Ministério Público Federal) por questões ambientais.
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