Sete em cada dez compradores de imóveis no Brasil aceitam pagar um pouco mais para morar em condomínios com minimercado na área comum. O dado é de uma pesquisa da Brain Inteligência Estratégica e explica a nova tendência nos projetos residenciais das capitais São Paulo e Rio.
Em geral, as pequenas lojas de conveniência têm de 5 m² a 30 m². São instaladas em uma sala, corredor ou espaço compartilhado —salão de jogos, por exemplo.
Abertas 24h e com sistema de autoatendimento, oferecem uma variedade de produtos similar à encontrada em supermercados tradicionais, mas em quantidades reduzidas. É possível pagar com cartão (débito e crédito) ou Pix.
O conceito existe no Brasil desde a década passada em hospitais, universidades e prédios comerciais, mas ganhou um novo mercado na pandemia, quando as pessoas ficaram mais tempo em casa, inclusive em home office.
As empresas de minimercados passaram a oferecer seus serviços aos condomínios e, agora, chegam a fechar parcerias diretamente com incorporadoras. Segundo a pesquisa da Brain, com 2.843 entrevistados, ter um mercadinho é um dos itens pelo qual a maioria dos entrevistados toparia investir mais no imóvel.
As construtoras estão incluindo em seus projetos os espaços e as estruturas necessários para a implantação do serviço, assim como fazem para as demais áreas comuns. A instalação e a administração do serviço ficam sob responsabilidade das empresas especializadas.
Não há aumento no custo da obra, afirmam as incorporadoras, já que os projetistas consideram áreas que poderiam ficar subutilizadas e acabam sendo valorizadas, agregando valor ao metro quadrado.
Atuando em 20 estados do país, a Okeo Minimercados tem fechado parceria com construtoras para operar nos condomínios residenciais. Segundo Mauro Eduardo, CEO da empresa, até empreendimentos pequenos compensam o investimento —em média, de R$ 30 mil. "Os que não têm supermercado perto são os que mais faturam", diz.
Para Oberdan Siqueira, diretor de expansão da SmartStore, a lojinha tornou-se um atributo do condomínio, sendo usada como diferencial pelos corretores de imóveis, que vendem a conveniência de não precisar sair para comprar alimentos e itens de limpeza e de higiene. Destacam ainda a segurança: o acesso é restrito aos moradores e seus convidados.
Em sua tese de mestrado na FGV (Fundação Getúlio Vargas), o especialista em pesquisa de mercado Fabricio Chagas identificou que, de cada 100 moradores de condomínios que disponibilizam pequenos mercados, 48 frequentam o local ao menos uma vez por semana.
Segundo a pesquisa da Brain, 59% dos que já usaram o serviço se tornam promotores do modelo (alta recomendação). Na faixa de idade de 18 a 44 anos, o percentual chega a 71%.
"Antes rolava uma dúvida se iria competir com redes de conveniências e padarias, mas percebemos que o morador prefere a comodidade de usar apenas o elevador para compras de última hora", afirma João Leonardo Castro, diretor de desenvolvimento e gestão de projetos na SKR Incorporadora e Construtora.
Neste ano, a empresa lança condomínios com mais de um minimercado. A ideia é ter itens compatíveis para cada espaço comum —produtos fit na academia e café e chocolates no coworking são exemplos.
Guilherme Yogolare, sócio da Vinx Construtora, que trabalha no segmento econômico 100% vinculado ao Minha Casa, Minha Vida, afirma que os mercadinhos complementam o objetivo de mobilidade do Plano Diretor Estratégico de 2014 da capital paulista.
"Morar, trabalhar e consumir no mesmo local é fundamental. O condomínio é para viver, não para entrar e sair. E você pagar sem ninguém ver é um bom termômetro da sociedade que queremos ser", diz o empresário.
A Cury tem incluído o espaço para minimercados em suas plantas desde junho de 2020. Hoje, se não 100%, a maioria dos projetos da construtora em São Paulo e no Rio tem esse espaço na área comum, afirma Bruna Santini, diretora de incorporação da empresa.
"Pensando na segurança e no conceito de cada empreendimento, entregamos o espaço com infraestrutura, para que o condomínio não precise fazer obras depois que o prédio é entregue, e minimamente decorado", afirma Santini.
Ela conta que o conceito faz parte da formação dos corretores de venda da Cury. "Antes tinha aquela coisa de olhar se tem supermercado perto do prédio. Agora, com os minimercados, isso deixa de ser uma preocupação dos compradores. É algo que veio para ficar", diz a diretora.
Como estamos falando de um espaço pequeno, projetamos estes espaços como uma área de depósito em locais estratégicos com fácil acesso ou até fazendo parte da própria decoração do espaço
O fator decisivo para instalar ou não um minimercado é a quantidade de unidades do condomínio. No geral, a partir de cem apartamentos, as empresas se interessam em ter uma loja.
A Honest Market Brasil atua desde 2013 e assumiu o formato atual de franquia de minimercado em 2020, quando inaugurou seu primeiro ponto de venda em condomínio residencial. Hoje, são 280 franqueados, em 75 cidades de 18 estados mais o Distrito Federal.
A empresa se prepara para atender, a partir do ano que vem, um novo nicho de clientes: empreendimentos de 70 a 90 apartamentos.
Murilo Specchio, sócio-diretor da franqueadora, diz que a loja em um projeto residencial nasce com potencial de faturamento, porque o franqueado entrega o que os clientes pediram na pesquisa de mercado feita com cada condomínio.
As empresas de minimercados fazem uma reunião com o síndico e enviam uma pesquisa para preenchimento online dos condôminos, para saber o que eles gostariam de ter no seu prédio, inclusive quais marcas.
O mix de produtos é pensado para cada classe de renda e perfil de morador. Se há crianças, doces e até boia inflável para a piscina entram nas prateleiras dos mercadinhos, e as geladeiras com bebidas alcoólicas ganham senha.
A localização do empreendimento também conta. Se o imóvel não tem um supermercado próximo, por exemplo, o consumo e variedade de itens comprados na lojinha aumenta.
"Ficamos de olho, inclusive, na meteorologia. Se o final de semana tiver sol, aumentamos o número de itens para churrasco, de bebidas e de sorvetes", conta Camila A. D'Alvia, sócia na Best Market, que tem mais de cem lojas com foco em condomínios residenciais no estado de São Paulo.
"Neste ano, estamos investindo também em produtos para pets e fechando parcerias com padarias da região para oferecer pães e bolos frescos todos os dias", afirma.
O condomínio não tem qualquer custo operacional com os minimercados, pois as empresas são responsáveis por toda a instalação e adaptação —incluindo a elétrica e o monitoramento por câmeras, se necessários— e pela reposição dos produtos.
O gasto com eletricidade é repassado integralmente ao condomínio.
É comum ainda negociar para que até 7% do faturamento do minimercado seja revertido ao próprio condomínio, que irá gastar este valor de acordo com o definido em assembleia de moradores.
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