Mais de dois terços dos imóveis em Manhattan, o principal distrito de Nova York, foram comprados à vista no último trimestre. Um recorde, à medida que as altas taxas de hipoteca afastam clientes, exceto os compradores mais ricos.
Com o financiamento mais caro, quase 70% das casas em Manhattan foram compradas no último trimestre de 2023 sem hipoteca, de acordo com Pamela Liebman, CEO da corretora imobiliária Corcoran. As compras à vista eram apenas 55% das transações no mesmo período em 2022.
"As altas taxas de hipoteca estão criando um verdadeiro vácuo para pessoas que não têm finanças robustas para comprar à vista", disse Liebman ao Financial Times. "Está levando pessoas que seriam compradoras de imóveis em Nova York a alugar."
Um relatório da Corcoran mostrou um aumento de 4% nos novos aluguéis em Manhattan e no Brooklyn em janeiro de 2024 em comparação com o ano anterior, enquanto os preços subiram para uma mediana recorde de US$ 3.950.
"Isso me diz que as pessoas não estão dispostas a assumir um certo nível de dívida em hipotecas", disse Liebman. O alto custo dos juros para compradores de imóveis criou um "vácuo no meio" do mercado imobiliário, disse ela, à medida que os ricos ficavam mais ricos, enquanto os compradores que não podiam pagar à vista eram deixados de lado, fazendo os aluguéis na cidade subirem.
"Parte disso é psicológico, porque todos pensam que as taxas vão baixar. Então eles preferem pagar à vista agora e refinanciar depois", disse ela.
O preço médio de venda de um apartamento em Manhattan foi de US$ 1,15 milhão no quarto trimestre, de acordo com a agência imobiliária Douglas Elliman.
Isso representou um aumento de 5% em relação ao mesmo período do ano anterior, e se aproximou do recorde de US$ 1,25 milhão (equivalente a R$ 6,1 milhões) de preço médio de venda atingido no segundo trimestre de 2022 —exatamente quando o Federal Reserve, o banco central dos EUA, começou a aumentar as taxas de juros.
A compra na cidade diminuiu como resultado. Liebman comparou esse mercado com o de cidades mais acessíveis, como Charlotte, na Carolina do Norte, onde ela disse que as casas eram vendidas em dias, muitas vezes em um ritmo de leilão.
Mas em Nova York, algumas das melhores propriedades que chegam ao mercado agora estão ficando meses à espera. No ano passado, os EUA tiveram menos de 4 milhões de transações imobiliárias, abaixo do pico da pandemia, de 6 milhões, o que "não é uma coisa boa", disse Liebman.
Thomas Ryan, economista imobiliário da Capital Economics, disse que apesar de um leve aumento nas transações em janeiro, o mercado imobiliário em todo os EUA ainda estava "praticamente congelado", com transações consideravelmente mais baixas do que a média de 5,1 milhões na década de 2010.
As compras à vista já estavam aumentando em certos mercados competitivos nos EUA antes do aumento das taxas de juros, disse Erin Sykes, corretora imobiliária em Nova York e Miami e economista da Nest Seekers.
"Tantos estavam pagando à vista antes porque precisavam vencer as guerras de lances e você não podia vencer com a contingência de empréstimo", disse Sykes. "Então eles comprariam à vista e depois pegariam o empréstimo."
Mas as compras à vista nesse ambiente de taxas de hipoteca mais altas eram mais oportunísticas, disse ela. "As pessoas agressivas o suficiente para fazer uma transação agora são as pessoas que têm liquidez ou se movem contra o mercado. Elas não têm medo porque veem a oportunidade de fazer negócios e entrar a um preço mais baixo."
Entre outras soluções, o prefeito Eric Adams apoiou a ideia de converter prédios de escritórios obsoletos em torres residenciais. Mas isso é um empreendimento tecnicamente desafiador e custoso que pode resultar em um número limitado de novos apartamentos, de acordo com arquitetos e incorporadoras.
A escassez de imóveis em Nova York fez com que as taxas de vacância caíssem de quase 4,5% em 2021 para 1,4%, abaixo da taxa pré-pandemia de 3,6%, de acordo com o New York City Comptroller.
"O acesso a bens de consumo em Nova York está difícil no momento", disse Liebman. "Está tirando muitas pessoas do mercado consumidor."
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