O retorno aos escritórios após a pandemia de Covid-19 ampliou a busca de executivos e advogados por espaços exclusivos, confortáveis, com tecnologia e serviços personalizados. São os boutique offices, que estão movimentando milhões no mercado imobiliário brasileiro.
Localizados em áreas nobres de grandes cidades, como São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ) e Curitiba (PR), e com projetos arquitetônicos renomados, os empreendimentos que abrigam esses escritórios são mais baixos, com lajes menores –entre 400 e 800 m2— e alto padrão construtivo.
Estudo da JJL, empresa de serviços imobiliários especializada em propriedades comerciais e gestão de investimentos, aponta um aumento nos lançamentos desses tipos de edifícios a partir de 2020 em São Paulo, e indica ainda que eles têm melhor desempenho tanto em ocupação quanto em preço do que a média de edifícios de alto padrão.
Até 2020, foram oito empreendimentos entregues. Em 2023, São Paulo ganhou mais dois edifícios do tipo (Union Faria Lima e Auri Plaza Faria Lima) e, para 2024, são aguardados outros três (JHA Corporate, PVN Corporate e JMA Corporate).
Nesses empreendimentos, a vacância é mais baixa. Enquanto a vacância da capital é de 25,5% e o preço médio é de R$ 96/m², este nicho registra 4,7% e R$ 253/m², respectivamente.
Quando comparados aos prédios mais modernos da capital, que possuem aluguel mais caro, a performance em relação à ocupação também é superior, com preço praticamente igual.
O levantamento aponta que 36% deles estão no Itaim Bibi e 29% estão na região da Faria Lima, zona sul da capital paulista. Do total, 64% são prédios classificados como A e 36% como B, e o setor financeiro é o maior ocupante, com 42% de toda a área de butique da cidade.
"Acredito que esse interesse está atrelado ao crescimento do público de altíssimo padrão. Porque esse é um produto pensado e desenvolvido para atender esse público, diretamente relacionado aos hábitos de consumo dele", afirma Yara Matsuyama, diretora de Locação na Divisão de Escritórios da JLL.
Interior bem desenhado
Além de localização e exclusividade, o interior desses edifícios investe em arquitetura única e luxo, de olho em clientes como escritórios de arquitetura, design, advocacia, agências de comunicação, startups e corretoras do mercado financeiro.
O arquiteto e fotógrafo André Scarpa diz que um interior bem iluminado, ventilado, com tamanho ideal para trabalhar, locais de "descompressão" e que fomentem relações mais saudáveis é o que tornam um escritório mais agradável e acolhedor.
Para ele, a pandemia mostrou que locais apertados já não fazem mais sentido no mercado de trabalho, mas é crítico ao termo butique.
"Termos como esse podem afastar o público da arquitetura como se esta atendesse apenas uma elite financeira. Quando, na verdade, estamos falando de espaços de qualidade, que todos precisam e podem usufruir", afirma.
É dele o projeto de arquitetura —em parceria com o escritório Rosário Pinho— que contempla a reconfiguração de dois conjuntos de escritórios de 212 m², no último andar de um edifício no encontro da av. Faria Lima com a alameda Gabriel Monteiro da Silva.
"Pensamos em um espaço versátil, amplo, conectado, com ventilação natural, pontos de iluminação uniformes (sem alterações), uma elétrica que permitisse a maior versatilidade possível dos postos de trabalho e um paisagismo alinhado à vista, com grandes jardineiras", conta.
No Rio de Janeiro, a Areaum Participações buscou um empreendimento butique para montar o seu escritório. A empresa desenvolve projetos de alto padrão, principalmente residenciais, como o Quinta das Amoras, em Teresópolis, região serrana, e procurava um espaço para o público compatível com o seu produto.
Encontrou as opções que buscava em um edifício na Barra da Tijuca, zona oeste da capital.
"A expressão do nosso trabalho deve começar no local onde os empreendimentos são desenvolvidos. A preocupação com uma arquitetura diferenciada, que se destaca em nossos empreendimentos, também precisa estar nos nossos ambientes", conta Victorio Abreu, diretor da Areaum.
Segundo ele, o ambiente corporativo deve ter esse acolhimento para que todos da equipe se sintam confortáveis como se estivessem em casa. "Isso reflete positivamente nos negócios da empresa, pois temos mais produtividade, mais assertividade e mais criatividade."
Investimentos com boa liquidez
Ainda que São Paulo esteja na vanguarda dos edifícios butiques, o aumento no número de lançamentos indica um movimento nacional, principalmente em capitais.
A raiz disso está na liquidez. Enquanto hoje um edifício de grandes empreendimentos corporativos, como o Triple A, por exemplo, demanda investimentos de R$ 600 milhões a R$ 700 milhões, no caso de um edifício butique, o valor cai para algo entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões.
"Nesse momento de retomada do mercado, o edifício butique é um investimento interessante, com boa liquidez", afirma Felipe Laragnoit Leite, Business Development, da Primaz Corporate, empresa cujo braço, a Primaz Properties, criada em 2021, é focada no desenvolvimento e locação de espaços de alto padrão.
Com um projeto em aprovação em Campinas (SP), o foco é agregar o máximo de qualidade por metro quadrado.
"São edifícios com um design não replicável, de preferência próximo de centros financeiros. Esse que estamos desenvolvendo tem 10 mil m2 de área privativa e uma arquitetura emblemática, pensada para ser integrada à cidade", diz Flávio Reis, responsável pelo setor jurídico e comercial da Primaz Corporate.
"Embaixo do prédio, há lojas e serviços. E, durante o desenvolvimento de um produto como este, é preciso pensar em como torná-lo modular, com conjuntos menores. O foco é reduzir a vacância", complementa .
Neste cenário, diante da escassez de terrenos em áreas nobres, os retrofits se apresentam como um bom negócio. São edifícios antigos onde o comprador oferece uma solução melhor de aproveitamento do espaço. Assim, lajes de até 2.000 m2 podem ser divididas em conjuntos menores para locação.
A questão não é colocar torneira de ouro, mas ter um projeto com bossa, boa arquitetura e em um ambiente agradável. Status e valor agregado, neste caso, vêm por meio dos atributos do empreendimento, que mistura funcionalidade e conforto.
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