Apelidado de "revisão da revisão" e atualizado apenas seis meses após a aprovação da reforma inicial, em dezembro, o novo conjunto de alterações na Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo foi ratificado recentemente pela Câmara Municipal. Nos próximos dias, enfim, deverá passar por sanções e vetos do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

As mudanças no diploma, que vigorava desde 2016 e determina os tipos de construções que podem ser feitas em cada bairro, são alvo de críticas de arquitetos e urbanistas, que veem açodamento nas decisões e escasso debate público.

De modo geral, o pacote favorece a expansão imobiliária em regiões valorizadas e pontuais da capital. Vereadores que o defendem argumentam que ajustes eram necessários para regularizar quadras que ficaram sem zoneamento, além de tornar aplicáveis alterações aprovadas no Plano Diretor, também revisado no ano passado.

Um dos pontos controversos está em emendas de última hora à minirreforma que deram aval à construção de edifícios mais altos e largos em pontos específicos de bairros nobres —o chamado potencial construtivo, que leva em conta o tamanho do terreno, de amplo interesse do mercado imobiliário.

O adensamento popular em áreas bem estruturadas, com serviços próximos e transporte público, reduz grandes deslocamentos, evita novos espraiamentos para as franjas da metrópole e atenua o dramático déficit habitacional.

O que põe em xeque tal perspectiva é o evidente objetivo das construtoras de priorizar prédios de alto padrão, geralmente com apartamentos maiores. Dilui-se, assim, o alto custo dos terrenos e atrai-se as classes mais abastadas —em condições de arcar com financiamentos em tempos de juros altos.

Projetar algum ordenamento sustentável ao desajustado tecido urbano paulistano é imposição premente também em razão de inevitáveis eventos climáticos extremos.

Nesse ponto, de forma acertada, o regramento revisado prevê dois novos parques —do Bixiga (centro), pleiteado há décadas, e do Clube Banespa (zona sul). Paralelamente, licitação também deverá transformar o Campo de Marte (zona norte) em área de lazer.

Espalhar oásis verdes por São Paulo pode ser um processo custoso e prolongado, mas, além dos óbvios benefícios à vida dos cidadãos, perímetros permeáveis abrandam efeitos das clássicas inundações.

Harold Samuel, notório incorporador britânico do século 20, cunhou a máxima do setor em 1944. Ele dizia que só três coisas realmente importam nesse ramo: "localização, localização e localização".

Para o interesse público, contudo, o que vale mesmo é o destino responsável dos espaços urbanos.

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