A Câmara de São Paulo aprovou nesta terça-feira (2) uma nova revisão da Lei de Zoneamento e um conjunto de alterações nas regras urbanas que favorecem a expansão imobiliária em importantes áreas da capital paulista.
A revisão originalmente votada final do ano passado precisou ser novamente avaliada porque a versão sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), neste ano, continha erros que deixaram algumas quadras da cidade sem regras para uso e ocupação.
Com a possibilidade de retornar à revisão, a prefeitura e a Comissão de Política Urbana da Câmara realizaram ajustes neste e em outras regras que, afirmam, tornam aplicáveis alterações aprovadas no Plano Diretor, também revisado em 2023.
Algumas das alterações criam critérios para aplicar o principal incentivo ao mercado imobiliário paulistano, que é o aumento da área construída em perímetros de 400 metros com corredores de ônibus ao centro e de 700 metros das estações de metrô e trem. Esses locais são definidos pela sigla ZEU (Zona Eixo de Estruturação Urbana).
Um desses ajustes especifica que uma quadra que contenha bens públicos ou imóveis tombados pelo órgão municipal de preservação do patrimônio, o Conpresp, poderá ser uma ZEU. Para que isso ocorra, porém, a quadra não poderá ser integralmente tombada.
Relator da proposta, o vereador Rodrigo Goulart (PSD) afirma que a alteração não permitirá a demolição de prédios históricos porque as regras de proteção do imóvel e de sua área envoltória continuam valendo.
Outro ponto favorável à viabilização de ZEUs ocorre em quadras com vegetação. O zoneamento poderá ser aplicado se a área com mata nativa ocupar menos da metade da quadra. A regra não se aplica a locais já demarcados como zonas de proteção ambiental.
A minirrevisão da Lei de Zoneamento também trata de regras para construções de prédios nas várzeas dos grandes rios da cidade —como o Tietê, o Pinheiros e o Tamanduateí.
O novo texto permitirá a construção de edifícios com garagens em solo com perigo de afundamento se o responsável pelo empreendimento apresentar soluções técnicas para o rebaixamento do lençol freático.
Patrícia Sepe, geóloga do setor de urbanismo da prefeitura, participou de uma das audiências públicas sobre o tema e afirmou que soluções de engenharia não eliminam riscos por completo.
A oposição ao governo critica a retomada da discussão do zoneamento e concentração de votações importantes na última sessão antes do recesso parlamentar.
"A Câmara de São Paulo tem sido palco de muitos retrocessos. O prefeito Ricardo Nunes encaminhou para a Câmara um mapa errado. Ele fez uma pegadinha com a Câmara. Isso se dá por causa da pressa, da forma como o prefeito faz, passando a boiada", disse o vereador Celso Giannazi (PSOL).
Com a minirrevisão do zoneamento, a Câmara também aprovou 40 emendas, muitas modificando regras pontualmente em algumas quadras, muitas delas ganhando características que aumentam a área construída de prédios.
Projetos urbanos e parques Bixiga e Banespa
Além do zoneamento, o pacote de pautas urbanas aprovadas no último dia antes do recesso da Câmara envolve alterações de regras para a construção de prédios em grandes territórios da região central e das zonas oeste e sul da capital. Também houve a criação dos parques do Rio Bixiga (centro) e do Clube Banespa (zona sul).
Entre as principais medidas aprovadas estão concessões de mais estímulos à construção de imóveis em áreas importantes, como parte da marginal do rio Pinheiros e as regiões das avenidas Faria Lima e Luís Carlos Berrini.
Esses territórios têm regras próprias de ocupação e uso, pois são alvo de operações urbanas consorciadas com o setor privado. Para liberar construções nessas operações, a prefeitura emite títulos que dão o direito ao proprietário a metros quadrados adicionais de área construída. Investidores, donos de imóveis e empresas do setor imobiliário compram esses papéis na Bolsa de Valores. Com o dinheiro arrecadado, o município realiza obras de infraestrutura na região.
O principal problema dessas operações é que elas ficaram defasadas em relação às regras de zoneamento, permitindo construções em geral menores do que as autorizadas nos corredores de transportes, ou seja, nas ZEUs.
Os novos textos permitem que se aplique às operações parâmetros semelhantes aos utilizados nas ZEUs, sobretudo nos eixos de transporte (perímetros de 250 metros com corredores de ônibus ao centro e raio de 400 metros no entorno de estações do metrô e trens).
Isso poderá destravar empreendimentos em poucos trechos ainda não desenvolvidos na Operação Urbana Faria Lima e, principalmente, na Operação Urbana Água Espraiada, onde houve forte concentração de empreendimentos no entorno da Berrini, mas desprezo do mercado por diversas áreas no entorno da avenida Jornalista Roberto Marinho.
No caso da Operação Faria Lima, ainda haverá a expansão da área de intervenção para a favela de Paraisópolis, o que poderá destinar cerca de R$ 1 bilhão para obras de urbanização no local.
Com lógica parecida à das operações urbanas, a Câmara também analisa dois Projetos de Intervenção Urbana, chamados pela sigla PIU nas regiões central e sul. A diferença está basicamente na arrecadação, que não depende de certificados negociados no mercado financeiro. Em vez disso, a arrecadação se dá por meio da outorga onerosa, a taxa cobradas para quem constrói prédios com mais metros quadrados do que o do tamanho do terreno.
Um desses ajustes deverá liberar obras viárias e a construção de prédios no PIU Arco Jurubatuba, uma enorme mancha territorial que corta diagonalmente a zona sul desde as bordas do município de Taboão da Serra, avança por sobre o rio Pinheiros na altura da ponte João Dias, chegando até perto da represa Billings.
Essa operação não contava com a definição de perímetros para a cobrança da outorga e, sem isso, o mercado simplesmente não conseguiria aprovar projetos na região.
Uma das principais intervenções do PIU Jurubatuba é a ampliação da Marginal do Rio Pinheiros. A medida tem despertado temores quanto à destruição de vegetação que abriga dezenas e espécies de pássaros na região.
Moradores de comunidades que estão na rota de obras do projeto manifestaram preocupação com a possibilidade de remoções de ao menos 3.000 famílias para a construção de um parque linear próximo à estação metroviária Vila das Belezas.
Outro projeto que recebe ajustes é o PIU Setor Central. Além de ajustes de parâmetros, o projeto prevê parâmetros para a construção de uma esplanada ligando quatro viadutos do bairro Liberdade que passam por sobre a avenida Radial Leste.
O local contará com prédios para atividades voltadas ao público, mas como a área não tem zoneamento, porque ainda não existe, a alteração no projeto se fez necessária para definir o tamanho das construções no local.
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