O segundo projeto de regulamentação da reforma tributária vai atualizar as regras relativas ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tributo de competência dos municípios e do Distrito Federal.
A versão aprovada pela Câmara —e que ainda será analisada pelo Senado— diz que os municípios e o Distrito Federal podem prever hipótese de antecipação do pagamento do imposto, desde que essa seja uma opção para o contribuinte e que haja um desconto.
O comprador do imóvel poderá fazer o recolhimento na assinatura da "escritura pública ou de documento particular com força de escritura pública".
Nesse caso, o município deve oferecer um desconto no imposto em relação ao que será cobrado de quem preferir pagar posteriormente, no momento do registro do cartório de imóveis.
Esse desconto não estava previsto na proposta original dos municípios e foi incluído no texto pela Câmara dos Deputados. Os prefeitos também queriam tornar obrigatória a antecipação do imposto, o que contraria o entendimento dos tribunais superiores.
Gustavo Lanna, sócio e head da área tributária do GVM Advogados e professor da PUC-MG, afirma que é necessário aguardar que os municípios regulamentem o montante de descontos para verificar se vale a pena ou não o pagamento antes do registro do imóvel na matrícula.
"Também é preciso levar em conta que eventualmente o contribuinte pode desistir da compra e venda. Se tiver recolhido o ITBI de forma antecipada, ele vai arcar com essa despesa mesmo que o contrato já tenha sido assinado por ambas as partes, o que é raro, mas não impossível de acontecer."
Segundo Lanna, para não amargar o prejuízo, esse contribuinte precisará pedir a restituição do imposto já recolhido aos cofres municipais.
Na apresentação do projeto de regulamentação da reforma, Gilberto Perre, da FNP (Frente Nacional de Prefeitos), afirmou que o ITBI é um imposto que sofre uma judicialização permanente, com discussões sobre qual o fato gerador, qual o momento de incidência e qual a base de cálculo.
A inclusão desse tema na reforma tributária, cujo tema principal são os impostos sobre o consumo, é uma tentativa dos municípios de aproveitar o projeto para resolver essas controvérsias jurídicas.
A jurisprudência consolidada do STJ (Superior Tribunal de Justiça) determina que a ocorrência do fato gerador se dá no momento do registro imobiliário, sendo inexigível no contrato de promessa de compra e venda.
Além disso, há pronunciamentos do STF (Supremo Tribunal Federal), em algumas ações individuais, sobre a impossibilidade de cobrança no momento de formalização da compra e venda.
"O STF decidiu que o imposto é devido na transferência do registro. A antecipação facultativa não viola esse entendimento, justamente por ser opcional. Para ser atrativa, é preciso que o desconto seja relevante. Trata-se de aferir o valor do dinheiro no tempo", afirma Igor Mauler Santiago, doutor em Direito Tributário e sócio do Mauler Advogados.
O projeto também prevê alteração no nome do tributo. A sigla ITBI passa a significar Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativo.
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