A tendência de urbanização crescente implica no aumento da população nas cidades. E um impacto muitas vezes esquecido que acompanha esse processo é a grande mudança na estrutura etária de seus habitantes.
Várias pesquisas mostraram que existe uma forte conexão entre faixas etárias e demanda por habitação. O “baby boom” nos EUA, na década de 1950, por exemplo, explica o substancial aumento nos preços dos imóveis residenciais na década de 1970, momento em que a demanda foi aquecida.
Porém, muitos países estão entrando numa fase de rápido envelhecimento populacional, e existe uma grande preocupação no sentido de compreender de que forma esse fenômeno afetará o mercado imobiliário e, em especial, o preço das habitações.
Trabalho publicado pelo Centro Europeu de Pesquisas Econômicas com base em estudo da variação de preços de imóveis residenciais em 87 cidades alemãs, no período de 1995 a 2014, mostrou que os preços e as principais variáveis demográficas podem ter forte dependência. Incorporando ao estudo alguns efeitos, como tamanho das cidades, poder aquisitivo e taxas de juros de financiamentos imobiliários, foi possível demonstrar que o aumento do preço dos imóveis residenciais tende a ser substancialmente menor em cidades onde a população envelhece mais rapidamente.
Contudo, o estudo mostrou também que esse fenômeno tem um efeito heterogêneo no mercado em função do tipo de produto imobiliário. Por exemplo, quanto maior o percentual de pessoas com mais de 65 anos, menores serão os preços de unidades em condomínios e casas isoladas, mas maiores os preços dos aluguéis.
Estudo semelhante realizado na Coreia por pesquisadores das universidades de Changwon e Kyungpook, envolvendo seis regiões metropolitanas, confirma que fatores como percentual de pessoas com mais de 65 anos e PIB per capita podem afetar significativamente o preço dos imóveis residenciais. O estudo apontou que os preços em mercados regionais são inversamente proporcionais ao percentual de pessoas mais velhas, mas positivamente correlacionado com o PIB per capita em cada região. Os pesquisadores estimaram, com base nesses estudos e nas projeções demográficas, que o preço dos imóveis poderá cair em várias regiões em 2030.
Pesquisadores chineses da Universidade Sun Yat-Sen, em Guangzhou, e da Universidade Politécnica de Hong Kong avaliaram preços e parâmetros demográficos em 294 cidades da China. Os resultados, em função de mecanismos de controle artificial do mercado e da vontade das gerações mais velhas de comprar imóveis para as gerações mais novas, divergem de alguns resultados de pesquisas em outros países. Segundo o estudo, um aumento de 1% no percentual de pessoas com mais de 65 anos resultou na elevação de 0,368% no preço dos imóveis residenciais.
A relativa discrepância de resultados em diferentes estudos mostra que não só o envelhecimento da população, mas outras variáveis conjugadas, influem no comportamento do mercado. Por exemplo, o declínio na taxa de fertilidade pode diminuir os preços, enquanto o aumento da longevidade pode ter efeito contrário. Contudo, o efeito combinado dos dois fatores dependerá da intensidade de cada um deles e das condições econômicas e geográficas locais.
De qualquer forma, o envelhecimento da população é um fato inevitável e, portanto, inadiável a avaliação da influência desse fenômeno em cada mercado, consideradas as variáveis específicas de cada localidade. As projeções demográficas brasileiras apontam para o aumento do percentual de pessoas com mais de 65 anos e declínio nas taxas de crescimento populacional. É momento de compreender a magnitude e a velocidade da combinação desses fenômenos e, dessa forma, tomar as medidas adequadas para uma adaptação equilibrada do mercado imobiliário.
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