Gentrificação pode ser definida como um complexo processo que impõe mudanças nas características de determinado bairro, a partir de alterações econômicas induzidas por investimentos imobiliários, e a atração de novos residentes de maior renda se mudando para a região, muitas vezes deslocando os de menor renda. Acontecem, ainda, nesses locais, significativas mudanças demográficas, não apenas em termos de nível de renda, mas também nível de escolaridade ou composição racial dos residentes.
A avaliação desse complexo processo envolve três aspectos principais: os modelos de investimento ou falta de investimento que podem resultar nessa condição; os níveis de oferta e demanda no mercado imobiliário; e a forma como a gentrificação impacta as comunidades.
O professor de economia Steve Holland exemplifica, de forma didática, o processo de gentrificação. No início da vida de uma cidade, o emprego tende a se localizar próximo ao centro e, como as pessoas querem morar perto do trabalho, compram propriedades perto do centro da cidade e constroem suas casas. À medida que mais pessoas optam por morar perto do centro da cidade, o valor dos imóveis aumenta.
À medida que os preços das moradias aumentam perto do centro da cidade, mais pessoas se dispõem a aceitar um trajeto mais longo em troca de casas mais baratas e maiores e começam a comprar propriedades em regiões mais afastadas. Os valores das propriedades começam a assumir um padrão cônico com os valores mais altos mais próximos da área central, e diminuindo à medida que nos afastamos do centro da cidade.
Em algum momento, esse padrão muda e os valores das moradias próximas ao centro da cidade começam a cair. Pode ser, por exemplo, porque o estoque habitacional próximo ao centro da cidade envelhece e se torna menos desejável, ou talvez porque as empresas se mudem para outras regiões da cidade, onde agora há mais pessoas. Seja qual for o motivo, os imóveis na região mais central da cidade caem em degradação e seus valores diminuem.
Assim como os preços mais baixos antigamente atraíam as pessoas para regiões mais afastadas do centro da cidade, agora os preços mais baixos começam a atrai-las de volta ao centro. A combinação de menor custo e proximidade com o centro da cidade torna certos bairros centrais mais desejáveis do que as áreas mais afastadas, especialmente para pessoas com alta renda e acesso a crédito, que são capazes de converter residências no centro da cidade em imóveis de aluguel com preços mais elevados. Assim que isso acontecer, a gentrificação começou.
Quando os preços dos imóveis aumentam numa região antes degradada, os residentes de baixa renda são afetados de duas maneiras: aumento do aluguel do local onde o indivíduo está morando atualmente, e aumento do aluguel de outros locais próximos de onde a pessoa poderia morar. Em outras palavras, os aumentos de aluguel induzidos pela gentrificação tornam a permanência na região mais difícil para os residentes de baixa renda.
Por outro lado, quando os preços aumentam, os proprietários de imóveis são diretamente beneficiados por essa valorização, podendo vender sua propriedade por valor que lhes permite comprar outros imóveis em regiões menos valorizadas. A cidade, como um todo, também é beneficiada, pois o aumento no valor dos imóveis implica em maior arrecadação municipal, e a migração de pessoas de maior renda atrai mais investimentos, principalmente privados, revitalizando significativamente a região e melhorando a oferta de serviços, amenidades e qualidade de vida.
Embora o processo de gentrificação tenha como consequência efeitos positivos e negativos, no geral, sua resultante parece ser positiva. Contudo, a gentrificação tende a configurar-se como um problema político, cuja solução repousa em equilibrar um benefício que pode alcançar muitas pessoas com um fardo significativo imposto a algumas, muitas vezes vulneráveis. A maneira como resolveremos esse problema pode ter implicações significativas na forma como desenvolveremos nossas cidades.
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