Políticas urbanas e regramentos inadequados podem criar distorções importantes na operação do mercado imobiliário, e colocar em risco o crescimento econômico local, além de gerar problemas como segregação, longos tempos de deslocamento, deterioração da qualidade de vida, falta de moradia e barreiras à mobilidade social.
Nos países mais desenvolvidos começa surgir a compreensão de que o aumento acentuado dos preços das moradias e a consequente diminuição do acesso à habitação nas áreas metropolitanas, são resultado de regras de zoneamento excessivamente restritivas e regulamentações que oneram o custo da produção imobiliária.
Pesquisadores da London School of Economics, em Londres, Michael Storper e Adrés Pose, argumentam que essas políticas restritivas em relação à produção de moradias são cada vez mais vistas como centrais para a ampliação das desigualdades sociais e espaciais em escala nacional.
Essa conexão, segundo eles, surge porque as políticas habitacionais locais criam barreiras à possibilidade de pessoas de regiões menos dinâmicas se mudarem para regiões mais dinâmicas. A habitação, nesta visão, não é mais uma questão local: é central para debates sobre o crescimento nacional.
Parece haver entre os estudiosos desse tema, consenso de que para mitigar dentro das cidades distorções Inter regionais de oportunidades, reduzir desigualdades, e aumentar o acesso a moradia em bairros mais prósperos, seria necessária a introdução de modelos de zoneamento que aumentem de forma relevante o adensamento e as áreas destinadas à habitação, nas regiões com maior oferta de infraestrutura física e social de qualidade.
A professora Cecile Gaubert da Universidade Berkeley, California, EUA, argumenta que as cidades estão subdimensionadas hoje porque as empresas não podem capturar todos os ganhos potenciais de aglomeração para a produtividade dos trabalhadores, e isso ocorre porque os salários nas grandes cidades são inflados pelos custos excessivos da moradia devido à regulamentação urbanística. Assim, se a oferta habitacional aumentasse nos locais mais adequados, o crescimento urbano envolveria trabalhadores qualificados desfrutando de altos prêmios salariais urbanos.
Uma onda mais recente de pesquisas se aventura em estimar como a adequados, regulação menos restritiva da oferta habitacional afeta o crescimento populacional, o tamanho das cidades e a desigualdade de renda.
Segundo Chang Hsieh da Universidade de Chicago e Enrico Moretti da Universidade da California, à medida que a construção de moradias se desvincula da regulamentação em áreas metropolitanas prósperas, Nova York, por exemplo, ganha 787% em emprego, enquanto a base de empregos é multiplicada por cinco em San Francisco-San Jose. A desregulamentação habitacional, eles afirmam, geraria US$ 1,4 trilhão anualmente em PIB adicional nos EUA, por meio de uma combinação de ganhos salariais e transferência de aluguéis excessivos para os salários dos trabalhadores.
Assim, as evidencias apontam que a regulação urbanística adequada em escala regional, desencadearia a construção de novas moradias nos bairros onde os trabalhadores qualificados querem morar. A produção em escala conveniente de moradias para famílias de mais alta renda, as impedirá de competir diretamente com as famílias de baixa renda por habitações mais antigas e de menor qualidade, permitindo que essas famílias se desloquem para regiões com oferta de melhor infraestrutura, num processo que pode ser exitoso para a materialização da redução das desigualdades.
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