O acordo comercial entre locadores e locatários de imóveis é relevante para ambas as partes. Para o locador, proprietário dos imóveis, uma fonte de renda necessária. Para os locatários, um significado além do econômico, já que, em muitos casos, o imóvel se transforma em lar, moradia de toda uma vida.
Os contratos são celebrados com base nos termos da lei básica das locações, a lei federal 8.245, de 1991, que define os itens básicos do contrato de locação:
- Nome, endereço e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade anual de reajuste;
- Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
- Garantia apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
- Identificação de quais despesas ficarão a cargo do locatário;
- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Período de vigência do contrato de locação;
- Termo de vistoria, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel, devendo ser realizado antes do ingresso e após a saída do locatário no imóvel
Sem a pretensão de examinar ou questionar os aspectos legais, chamo a atenção para dois itens passíveis de negociação e que vêm sendo tratados por tradição, mas não por obrigação, conforme as bases legais que norteiam esses contratos: o índice de reajuste e às despesas atribuídas ao locatário.
A lei prevê que os contratos sejam reajustados anualmente, no mesmo mês de sua assinatura. Entretanto, não determina o índice de correção, permitindo que seja livremente negociado entre as partes.
Vamos tentar entender por que o IGP-M é o índice adotado pelo mercado. Ele resulta da média ponderada de três índices: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (60%), o Índice de Preços ao Consumidor (30%) e o Índice Nacional de Custo da Construção (10%).
O IPA-M se refere ao valor adicionado pela produção de bens agropecuários e industriais e, apesar de não guardar nenhuma relação com o mercado de varejo e imobiliário, representa 60% do índice que corrige os contratos de locação, provocando forte descolamento entre o índice e a natureza do contrato.
Os 30% do IPC-M, relativos ao valor adicionado pelo setor varejista e serviços destinados ao consumo das famílias, e os 10% do INCC-M, relativos ao valor adicionado pela indústria da construção civil, justificam a adoção do IGP-M, mas representam apenas 40% dos preços que compõem o índice.
Trago os conceitos com o intuito de apresentar argumentos para que proprietário e inquilino adotem um índice de reajuste mais justo para ambas as partes e que não comprometa o equilíbrio socioeconômico desse relacionamento comercial e do contrato firmado entre eles.
Outro aspecto passível de negociação se refere ao pagamento do IPTU. No art. 22 da Lei do Inquilinato estão dispostas as obrigações do locador. Entre elas, consta que a ele compete pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
Segundo o Código Tributário Nacional, o IPTU é um imposto que se refere a propriedades. Portanto, o responsável final pelo pagamento é o dono da propriedade, e não quem aluga, exceto que o contrato determine que essa despesa seja atribuída ao locatário. Sem dúvida há espaço para negociação.
Embora o proprietário possa parecer a parte mais forte do contrato, o locatário é parte essencial e tão importante quanto. Sem ele, não haverá acordo.
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