A revisão da Lei de Zoneamento na Câmara Municipal de São Paulo poderá excluir centenas de quadras das áreas de influência dos eixos de transporte público, locais onde a atualização do Plano Diretor aprovada neste ano multiplicou o potencial de tamanho dos prédios e onde não há limite para a altura de prédios.
Quadras nas quais existem vilas representam a maior parte das áreas protegidas contra grandes edifícios, de acordo com um mapa do zoneamento apresentado nesta quarta-feira (8) pelo relator do projeto, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), em audiência pública sobre o tema.
Levantamento da Folha com base nos arquivos fornecidos pela Câmara aponta 1.042 demarcações de quadras com vilas em toda a cidade.
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A Câmara publicou versões do mapa em formado de documento digital (PDF) e em arquivo com dados geoespaciais (shapefile) no site https://www.saopaulo.sp.leg.br/zoneamento2023/.
O mapeamento apresentado pelo Legislativo paulistano adequa o zoneamento da cidade à legislação municipal que limita a altura de edificações numa distância mínima de 20 metros no entorno de conjuntos de casas oficialmente reconhecidos como vilas e também aqueles que guardam características que permitam esse enquadramento.
O gabarito, que é calculado pela distância entre o térreo e a cobertura, é de até 28 metros, se a vila estiver em uma ZEU (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana). Essa tipo de zoneamento é caracterizado pela presença de estações de metrô, trem ou corredores de ônibus. As ZEUs são justamente as zonas em houve maior liberação de aumento de potencial construtivo no Plano Diretor.
A altura máxima dos prédios cai para 15 metros se a vila estiver em uma ZM (Zonas Mistas) ou em uma ZC (Zona de Centralidade).
Bairros como Tatuapé (zona leste), Pinheiros e Vila Madalena (ambos na zona oeste) e Bela Vista (região central), sobre os quais há grande interesse do setor imobiliário e são cortados por ZEUs, possuem diversas quadras potencialmente bloqueadas contra a verticalização mais agressiva.
No mapa abaixo, as quadras com vilas identificadas estão marcadas com a cor azul.
A demarcação das quadras com vila não significa que todo a área será excluída, explicou Goulart. Os parâmetros de distância dos conjuntos de casas serão considerados e, além disso, a análise dos vereadores poderá concluir que alguns locais não possuem características que permitam o enquadramento.
Embora representem a maior parte da sugestões de exclusão feitas pelo relator, as vilas não serão os únicos elementos a configurar barreiras contra espigões. Áreas no entorno de bens tombados, novos parques e trechos protegidos por leis ambientais também podem barrar a verticalização.
Entre as principais críticas feitas à revisão do zoneamento proposta pela gestão do prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), está a ausência de um mapa que apontasse, quadra a quadra, o que de fato poderia ser construído ou não na cidade após a revisão intermediária do Plano Diretor.
Antes de enviar o texto para a Câmara, porém, a prefeitura apresentou mapeamento de áreas excluídas dos eixos onde a verticalização tende a ser maior. O mapa da prefeitura, porém, era menos detalhado do que o da Câmara e ficava restrito às áreas mais urbanizadas e, em grande parte, dentro do centro expandido.
A versão do mapa apresentada nesta quarta não é definitiva, já que poderá ser modificado durante a análise da Câmara, prevista para ocorrer até o fim deste ano. É, porém, a primeira versão de um mapeamento que abrange toda a cidade, permitindo aos munícipes observar as potenciais transformações nos seus respectivos bairros.
Aprovada no final de junho pelo Legislativo municipal, a revisão do Plano Diretor possibilitou o aumento do raio das chamadas EETU (Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana) de 600 para 700 metros no entorno de estações de metrô e trens. Também aumentou essas zonas nas faixas que contornam corredores de ônibus, que passaram de 300 para 400 metros.
Prédios construídos nessas áreas não têm limite de altura, apesar de ainda terem tamanhos restringidos pela relação entre terreno e área construída.
Edifícios residenciais que possuam unidades voltadas para a habitação social podem construir até seis vezes a área do terreno. Esse potencial construtivo pode quase dobrar se também existirem lojas na fachada, escritório, moradia de mercado popular e outros dispositivos criados pelo Plano Diretor.
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