Os vereadores de São Paulo aprovaram nesta quinta-feira (21) a revisão da Lei de Zoneamento, que define quais atividades podem ser desenvolvidas em cada quarteirão da cidade e como devem ser as construções. O texto, que só teve formato final apresentado na manhã do dia de votação, traz mudanças importantes em regras para altura de prédios, áreas de proteção ambiental e proteção do patrimônio histórico.
Trata-se de uma das leis mais importantes da cidade. As áreas para prédios residenciais, comerciais, com três andares ou arranha-céus, o limite para barulho, a abertura de pequenos restaurantes ou grandes centros de compras —tudo deve estar previsto no texto, que tem o nome oficial de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.
Abaixo, os principais pontos que explicam a importância dessa lei e as principais mudanças.
Por que há uma revisão?
A Lei de Zoneamento é subordinada ao Plano Diretor Estratégico, que funciona como uma regra geral para determinar qual é a prioridade para o desenvolvimento da cidade.
Na capital, a direção escolhida pelo plano para o crescimento urbano é a construção dos maiores prédios residenciais e comerciais nos arredores de corredores de ônibus e das estações de trem e metrô.
O Plano Diretor paulistano é de 2014. Aprovado na gestão de Fernando Haddad (PT), foi revisado neste ano, na prefeitura de Ricardo Nunes (MDB), e tem vigência até 2029. A Lei de Zoneamento, de 2016, passa por reforma para ser adequada à revisão do Plano Diretor.
Prédios mais altos nos miolos de bairro
Um ponto central nas mudanças do zoneamento é o limite de altura para prédios nas ZM (Zonas Mistas) e ZC (Zonas de Centralidade). Juntos, esses dois tipos de zona compõem a grande maioria do território do centro expandido da capital.
As ZM são grandes regiões pensadas para conciliar uso residencial e empresarial, em construções de tamanho médio —é o que se chama de "miolos de bairro" na maior parte da cidade. Já as ZC são porções mais centrais de bairros onde a prioridade é a atividade empresarial
A altura máxima nas Zonas Mistas, que estão entre as mais comuns, sobe de 28 metros (equivalente a um prédio de nove andares, aproximadamente) para 42 metros (cerca de 14 andares). Nas Zonas de Centralidade, o limite vai de 48 para 60 metros (20 andares). Todos esses exemplos consideram o térreo como um andar.
Moradia em locais de proteção ambiental
O texto aprovado pelos vereadores autoriza a construção de empreendimentos de habitação de interesse social em quase todas as zonas da cidade. Esses empreendimentos devem ter parte de seus apartamentos ou casas destinados a famílias com renda de até seis salários mínimos.
A autorização a Zonas Especiais de Proteção Ambiental gerou críticas da oposição e de especialistas. Hoje, esses empreendimentos são proibidos nas áreas da cidade que concentram área verde. Este foi um dos itens do texto apresentado poucas horas antes da votação.
As únicas exceções para essa autorização são regiões formadas basicamente por casas, com limite de altura baixo: as ZER (Zonas Exclusivamente Residenciais), ZPR (Zonas Predominantemente Residenciais) e as ZCOR-1 (Zonas de Corredor, que ficam nas bordas dos bairros residenciais).
Tombamento passará por aval de vereadores
A Câmara Municipal passa a ter a última palavra sobre qualquer proposta de tombamento que altere parâmetros urbanísticos, relacionados ao Código de Edificações ou ao zoneamento da cidade. Esse é outro item incluído horas antes da votação.
A proposta diz que o Conpresp deve formular propostas de tombamento e encaminhá-las à prefeitura. O Executivo municipal deve, então, encaminhar a proposta em forma de projeto de lei para análise dos vereadores.
Além disso, o texto estabelece que o tombamento do entorno de imóveis com valor histórico —a chamada área envoltória— deve durar apenas por um prazo de 180 dias. O texto do projeto determina que essa regra vale inclusive para áreas que já têm tombamento definitivo de áreas envoltórias, ou seja, todas elas devem ter propostas enviadas para aprovação dos vereadores.
Áreas sem limite de altura se expandem
Em São Paulo, as zonas que permitem os maiores prédios são chamadas de ZEU (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana). Esse é o zoneamento das regiões da cidade com maior oferta de transporte, onde o Plano Diretor diz que a cidade deve se desenvolver.
Na revisão do Plano Diretor, ficou definido que as ZEUs deveriam ocupar áreas maiores. Elas passaram de 600 para 700 metros no entorno de estações de metrô e trens. Também cresceram nas faixas que contornam corredores de ônibus, passando de 300 para 400 metros.
Muita dessa infraestrutura de transporte está nos bairros que ficam entre as zonas central, oeste e sul de São Paulo, que é a região mais valorizada.
A revisão da Lei de Zoneamento aponta quais quadras as ZEUs mais amplas irão atingir.
Vilas barram prédios, mas só se os donos quiserem
Arredores de vilas não podem ter como vizinhos prédios sem limite de altura, mesmo se estiverem em uma ZEU. Mas há flexibilidade.
Nas 1.042 quadras com esse tipo de conjunto de habitações, e em outras possivelmente identificadas com características semelhantes, moradores poderão pedir a caracterização ou a descaracterização dos locais.
Na prática, se todos os proprietários da vila quiserem, os lotes podem ser vendidos para que uma construtora erga sobre eles um prédio com altura compatível com o zoneamento local.
O contrário também é possível. Em conjunto, moradores podem requisitar a classificação como vila de um conjunto de residências, desde que as características sejam compatíveis
Rebouças e comércio nos Jardins
Trechos de avenidas como Rebouças, Nove de Julho e Europa estão classificados no zoneamento da cidade como ZCOR, sigla para zonas corredores. São vias que ficam nas bordas das chamadas ZER, as zonas exclusivamente residenciais. Há outras pela cidade.
Durante a discussão da mudança no zoneamento, uma versão do texto chegou a propor que a Rebouças passasse de ZCOR-2 —que autoriza comércio com potencial de gerar movimento considerado médio— para ZCOR-3, que possibilita atividades que geram mais público.
Essa proposta foi derrubada em todo o trecho da Rebouças entre rua Estados Unidos e avenida Brigadeiro Faria Lima.
No entanto, há uma anistia para imóveis que já pediram licença para restaurantes maiores do que é permitido nessa região dos Jardins.
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