A proposta de revisão da Lei de Zoneamento deverá passar nesta terça-feira (12) pela primeira votação na Câmara de São Paulo. Após esta etapa, o texto deverá ser modificado e submetido à segunda e definitiva deliberação dos vereadores, prevista para o próximo dia 20.
O que é a Lei de Zoneamento?
O planejamento urbano da cidade possui um conjunto de regras, chamado marco regulatório. Um dos seus principais instrumentos é Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como Lei de Zoneamento.
O zoneamento define quais atividades podem ser desenvolvidas em cada quadra da cidade. Prédios residenciais, comerciais, com três andares ou arranha-céus, limite para barulho, abertura de pequenos restaurantes ou grandes centros de compras. Tudo deve estar previsto no zoneamento.
Por que há uma revisão?
A Lei de Zoneamento é subordinada ao Plano Diretor Estratégico, que funciona como uma regra geral para determinar qual é a prioridade para o desenvolvimento da cidade.
Em São Paulo, a direção escolhida pelo plano para o crescimento urbano é a construção dos maiores prédios residenciais e comerciais nos arredores de corredores de ônibus e das estações de trem e metrô.
O Plano Diretor paulistano é de 2014. Aprovado na gestão de Fernando Haddad (PT), foi revisado neste ano, na prefeitura de Ricardo Nunes (MDB), e tem vigência até 2029. A Lei de Zoneamento, de 2016, passa por reforma para ser adequada à revisão do Plano Diretor.
Só vale para bairros ricos?
O zoneamento mexe com o uso e ocupação do solo em toda a cidade, mas são as áreas valorizadas que concentram as atenções.
Mudanças na lei podem permitir, restringir ou ampliar negócios em certas regiões, assim como reduzir ou aumentar a área construída de novos edifícios em relação ao tamanho do terreno.
É a liberação de atividades empresariais e o aumento de potencial construtivo que fazem um terreno numa área valorizada despertar o interesse de incorporadores imobiliários.
O negócio se torna lucrativo porque, em vez de construir e vender uma única casa em um terreno caro, o investidor pode multiplicar o ganho pelo número de apartamentos em um grande edifício, por exemplo.
Mais prédios podem surgir no seu bairro
Em São Paulo, as zonas que permitem os maiores prédios são chamadas de ZEU (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana). Esse é o zoneamento das regiões da cidade com maior oferta de transporte, onde o Plano Diretor diz que a cidade deve se desenvolver.
Na revisão do Plano Diretor, ficou definido que as ZEUs deveriam ocupar áreas maiores. Elas passaram de 600 para 700 metros no entorno de estações de metrô e trens. Também cresceram nas faixas que contornam corredores de ônibus, passando de 300 para 400 metros.
Muita dessa infraestrutura de transporte está nos bairros que ficam entre as zonas central, oeste e sul de São Paulo, que é a região mais valorizada.
A revisão da Lei de Zoneamento irá apontar quais quadras as ZEUs mais amplas irão atingir.
Esta é apenas uma das regras que pode fazer a verticalização avançar.
Outra mudança prevista é a possibilidade de redução de 50% para 40% da área das quadras já verticalizadas para que os demais lotes tenham gabaritos liberados até a altura dos prédios já existentes.
Barreiras contra prédios sem limite de altura
Uma característica da zona com eixos de transporte é que a altura dos edifícios —o gabarito— não possui limite. A regra a ser seguida é a proporção de área construída em relação ao terreno.
Mas a revisão do zoneamento criou dispositivos que limitam a expansão das ZEUs. Quadras inteiras poderão receber travas contra a construção de edifícios sem limite de altura se nelas existirem barreiras urbanas (como ferrovias e cemitérios), ladeiras e outras condições que dificultem o trajeto a pé.
O projeto que será votado pela Câmara tem 747 áreas bloqueadas contra as ZEUs. São as chamadas zonas de exclusão. Mas apesar do veto aos edifícios sem limite para gabarito, essas quadras ainda poderão receber prédios significativamente altos.
Na proposta de revisão, as áreas com gabarito ilimitado seriam trocadas por zonas de centralidade, com edifícios limitados a 48 metros, mas há exceções relacionadas à característica do bairro.
Vilas barram prédios, mas só se os donos quiserem
Arredores de vilas não podem ter como vizinhos prédios sem limite de altura, mesmo se estiverem em uma ZEU. Mas há flexibilidade.
Nas 1.042 quadras com esse tipo de conjunto de habitações, e em outras possivelmente identificadas com características semelhantes, moradores poderão pedir a caracterização ou a descaracterização dos locais.
Na prática, se todos os proprietários da vila quiserem, os lotes podem ser vendidos para que uma construtora erga sobre eles um prédio com altura compatível com o zoneamento local.
O contrário também é possível. Em conjunto, moradores podem requisitar a classificação como vila de um conjunto de residências, desde que as características sejam compatíveis.
Rebouças e mais comércio nos Jardins
Trechos de avenidas como Rebouças, Nove de Julho e Europa estão classificados no zoneamento da cidade como ZCOR, sigla para zonas corredores. São vias que ficam nas bordas das chamadas ZER, as zonas exclusivamente residenciais. Há outras pela cidade.
Se em uma ZER são permitidas apenas residências, na ZCOR há autorização para atividades empresariais consideradas compatíveis com a vizinhança. Há três graus de zona corredor: a primeira (ZCOR-1) é a mais restritiva e só permite serviços, como lavanderias e cabeleireiros; as demais (ZCOR 2 e 3) aceitam comércios.
A avenida Rebouças está atualmente em uma ZCOR-2, que autoriza comércio com potencial de gerar movimento considerado médio. Já ZCOR-3 possibilita atividades que geram mais público.
Por exemplo, enquanto na ZCOR-2 restaurantes podem atender até 100 clientes simultaneamente, na ZCOR-3 o número de lugares disponíveis sobe para 500.
A Câmara está propondo a mudança de ZCOR-2 para ZCOR-3 na primeira fileira de lotes na chamada margem esquerda da Rebouças —para quem vai do centro ao bairro—, entre a rua Estados Unidos e avenida Brigadeiro Faria Lima.
O texto ainda prevê aumento em 50% do coeficiente de aproveitamento dos terrenos. Isso permite construir prédios maiores nos lotes, medida que tende a aumentar o interesse do mercado imobiliário.
Se aprovada, a modificação tem impacto importante na dinâmica local porque pode diminuir o contraste entre o lado direito, onde está o bairro Pinheiros e seus grandes prédios, e o lado esquerdo, ocupado com imóveis pequenos e pouco movimentados.
Moradores dos Jardins temem, porém, que a alteração produza mais trânsito e abra brechas para a ampliação de prédios e comércios, prejudicando a vegetação e a característica residencial do bairro, que é tombado por órgãos de preservação do patrimônio.
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