A cidade de São Paulo viu parte dos seus moradores trocar casas por apartamentos em um intervalo de pouco mais de uma década, revelam dados da pesquisa por características dos domicílios do Censo 2022 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), que foi divulgada nesta sexta (23).
Na comparação com a pesquisa realizada em 2010, a capital paulista registrou aumento de 26,6% no número de habitantes em moradias verticais, passando de 2,6 milhões para 3,3 milhões. São quase 703 mil pessoas a mais.
O número de apartamentos cresceu proporcionalmente mais que o de pessoas morando neles: um salto de 42%, com 426 mil novas unidades, chegando a um total de 1,43 milhão. Com isso, a capital paulista foi a cidade que mais construiu apartamentos no período, seguida por Rio de Janeiro (156 mil), Brasília (140 mil), Belo Horizonte (94 mil) e João Pessoa (78 mil).
No mesmo intervalo, a população de São Paulo cresceu menos de 2%, passando de 11,2 milhões para pouco menos de 11,4 milhões.
Em pontos percentuais, São Paulo apresentou aumento de 23,6% para 29,4% da sua parcela de moradores que vivem em apartamentos. Apesar desse avanço, a casa ainda é a forma de moradia de 7,9 milhões de habitantes, que representam 69,8% da população.
A pesquisa também mostra ligeira queda no número de pessoas vivendo em casas. O número de residentes neste tipo de habitação cedeu 5,5%, em cerca de 470 mil. Mas a quantidade desse tipo de moradia, incluindo as localizadas em vilas e condomínios, avançou de 2,52 milhão para 2,84 milhão. São quase 316 mil casas a mais, que representam uma alta de 13%.
No mesmo período, a proporção de pessoas residentes em prédios em todo o país saltou de 8,5% para 12,5% da população, segundo o IBGE.
São Paulo é uma das 171 cidades com 100 mil habitantes ou mais que possuem 10% ou mais dos seus moradores vivendo em apartamentos. Chega perto do grupo de 14 que possuem mais de um terço da população (33,3%) em condomínios verticalizados.
Assim como é regra nas principais metrópoles, a verticalização paulistana é provocada pela combinação de demanda da população por moradias nas áreas que concentram maior oferta de empregos e infraestrutura urbana, como acesso ao transporte de massa, além dos serviços públicos e privados, segundo especialistas.
Concentrar habitações em prédios, com o maior número possível de unidades habitacionais no menor espaço possível, é o que possibilita atender a essa procura, dizem representantes desse mercado.
Plano Diretor de 2014 incentivou prédios; revisão de 2023 amplia mais
No caso específico da capital paulista, a regulação urbana também pode ter tido um papel na mudança do modo de viver.
O Plano Diretor de 2014 deu uma série de incentivos para que o mercado construísse os prédios mais altos nos entornos de estações de metrô, trens e corredores de ônibus. Esses incentivos foram atrelados a contrapartidas relacionadas à oferta de habitação de interesse social e de mercado popular, embora tenha concentrado habitações com preços mais altos nas porções mais centrais e valorizadas da cidade.
Ao ser revisada em 2023, a legislação que direciona o crescimento da cidade ampliou as áreas a serem verticalizadas e também aumentou incentivos atrelados à habitação popular, mas recebeu críticas por ser considerada muito favorável aos interesses do mercado.
A verticalização pressiona o custo do terreno, diz Raquel Schenkman, presidente do IAB-SP (Instituto dos Arquitetos do Brasil em São Paulo).
"Casas nesses terrenos onde construções verticais são incentivadas são vendidas a preços mais altos porque há uma disputa entre os agentes do mercado por essas porções", diz. "É algo que ocorre em outras partes do mundo, quando se observa grandes metrópoles europeias e americanas, é necessário viver em prédios porque morar é algo muito caro."
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP (sindicato das empresas do mercado imobiliário em São Paulo), concorda que há pressão sobre o custo dos terrenos, mas refuta a ideia de que a legislação municipal seja decisiva a ponto de ter direcionado a migração em larga escala de paulistanos para apartamentos.
Para ele, o que determina a forma de moradia é a demanda e, no caso de São Paulo, a busca é por serviços e mobilidade presente nas áreas centrais. "Quem decide o que o mercado irá construir é o consumidor", afirma.
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