Mercado de escritórios de alto padrão termina 2020 com vacância alta e dúvidas

Oferta vai crescer com novas entregas; continuidade de negociações sinaliza expectativa de retomada

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São Paulo

A taxa de vacância dos imóveis comerciais de alto padrão em São Paulo fechou o ano de 2020 em alta e deve subir ainda mais a partir do segundo trimestre, quando serão colocados no mercado cerca de 130 mil metros quadrados em lajes de escritórios.

O percentual de espaços vagos está entre 17,2% e 22,4%, dependendo da consultoria. De 16,1% no último trimestre de 2019, a Newmark projeta que a vacância em São Paulo tenha chegado a 20,8% ao fim do ano passado.

O cálculo considera um estoque de 4,89 milhões de metros quadrados, entre imóveis premium (os triple A, no jargão do mercado) nas regiões mais cobiçadas, como o eixo Berrini-Chucri Zaidan e a Faria Lima, e os demais padrões.

Nos cálculos da consultoria Buildings, a taxa de vacância desses imóveis em São Paulo está em 17,2%. O estoque total de edifícios corporativos na capital paulista chega a 11,2 milhões de metros quadrados, distribuídos em 1.560 prédios. Desses, apenas 247 são considerados de alto padrão. Para a JLL, ficou em 22,4%.

A adoção do home office e a crise econômica decorrente da pandemia de Covid-19 foram fatores de pressão sobre o índice de espaços vagos, mas não os únicos. A oferta também cresceu em 2020, ao mesmo tempo em que as firmas entregavam espaços ou desaceleravam contratações.

Relatório da Newmark sobre resultado do mercado no ano passado aponta a possibilidade de a crise sanitária ter dado início a uma “fase de transformação das ocupações”.

Mariana Hanania, diretora de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark, diz que a taxa responde a uma combinação de fatores. “O peso maior foi a entrega de estoque novo. Foram 211 mil metros quadrados, volume alinhando à média histórica, em um ano em que a demanda deu uma arrefecida”, afirma.

No quatro trimestre, a absorção líquida do mercado de escritórios —uma espécie de saldo entre o que estava disponível e o que acabou sendo ocupado— ficou negativa em 5 mil metros quadrados. No ano, o saldo negativo foi de 46 mil metros quadrados.

A absorção bruta, ou seja, o total de espaços que acabaram negociados, ficou em 226 mil metros quadrados em 2020. Para Mariana, da Newmark, o resultado mostra que as negociações continuaram acontecendo, mesmo que em um ritmo menor ante as devoluções.

“Nós vimos uma remodelação das ocupações das empresas. O volume de devoluções foi significativo, mas a maioria veio de empresas que continuaram nos endereços e entregaram andares ociosos”.

Segundo a JLL, 52,8 mil metros quadrados foram devolvidos pelas empresas no último trimestre do ano. O setor financeiro respondeu por 30% desse resultado. Em seu relatório, a consultoria imobiliária diz que, apesar do saldo negativo, regiões como Faria Lima, Paulista e Chácara Santo Antônio terminaram o ano com ganho em área ocupada.

A Buildings também destaca a região da Faria Lima como uma das que tiveram aumento na absorção líquida em 2020. De 1,257 milhão de metros quadrados ocupados no primeiro trimestre, em todos os padrões, a região fechou o ano com 1,273 milhões de metros quadrados.

No mercado de imóveis comerciais, as zonas tradicionalmente voltadas a prédios corporativos, como Berrini, Faria Lima e Vila Olímpia são chamadas de regiões primárias premium. Nessas áreas, apesar das devoluções terem crescido no ano passado, a oferta de prédios de alto padrão, os classe AAA (os triple A), ainda é considerada baixa. Deve subir a partir das entregas previstas ainda para este semestre.

O empreendimento com maior potencial de ampliação da oferta de alto padrão é o EZ Parque da Cidade, no eixo Berrini-Chucri Zaidan.

Duas torres corporativas têm entrega prevista para o primeiro trimestre. Juntas, elas acrescentam 83,1 mil metros quadrados ao estoque da região.

Na mesma área e também para o primeiro trimestre estão previstas as entregas do Icon Berrini, com 9,9 mil metros quadrados, e o Bacaetava Plaza, com 7.483.

O possível avanço na taxa de vacância na região não tem arrefecido negociações. Em janeiro, a BR Properties, que administra um portfólio de imóveis comerciais, fechou a compra da Torre Paineira, no complexo do Parque da Cidade, e mais 30% da Torre Jatobá, em uma negociação de R$ 832,5 milhões.

Em dezembro, já havia pago R$ 664,9 milhões pela Torre Aroeira. Em sua apresentação de resultados do quarto trimestre, a empresa informou seus acionistas de que 41% da área bruta locável já está com reserva. Ao todo, a BR Properties tem 101.865 metros quadrados no complexo Parque da Cidade.

Com a piora no quadro da pandemia, e o retorno das empresas ao home office total, talvez fosse de se esperar um novo recuo nas negociações de escritórios. Para Mariana, da Newmark, porém, o pior das devoluções já passou. As condições atuais obrigaram uma pausa nos planos.

Ela considera importante observar as movimentações do mercado quando todos os novos prédios estiverem disponíveis. Em relação a 2016, período intenso de devoluções de lajes, a consultora diz que a crise atual não eliminou a demanda. Os negócios foram apenas pausados.

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