Encontrar um apartamento novo, de 60 metros quadrados, por R$ 1,5 milhão não é raridade em algumas regiões muito valorizadas de São Paulo.
A média do metro quadrado em imóveis novos comercializados no Itaim Bibi, na zona oeste, está em R$ 29.580, o valor mais alto da capital paulista, segundo levantamento realizado pela consultoria Brain Inteligência Estratégica. Isso significa que um apartamento desse tamanho custaria ao morador R$ 1,77 milhão.
Outros bairros próximos apresentam valores similares: a Vila Olímpia tem média de R$ 28.107, a Vila Nova Conceição, de R$ 27.000 e os Jardins, de R$ 25.160.
O empreendimento Inside Vila Nova Conceição, da incorporadora Libcorp, é um exemplo. Lançado no ano passado e com previsão de entrega para junho de 2023, tem unidades de 29 a 120 metros quadrados, e preço de venda entre R$ 24 mil e R$ 26 mil o metro quadrado.
As unidades de 60 metros quadrados, com duas suítes, custam R$ 1,55 milhão. Segundo Daniel Sznelwar, diretor-executivo da empresa, metade dos apartamentos já foram vendidos, a maior parte à vista, e a empresa decidiu pausar as vendas no momento.
Como o custo para se construir aumentou —o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que mede a inflação do setor, acumula alta de 17,05% nos últimos 12 meses— eles estão aguardando para ver se o aumento será repassado ao consumidor.
O público alvo dos apartamentos é heterogêneo. São moradores da região, mais velhos e sem filhos em casa, que vivem em apartamentos de 200 a 400 metros quadrados e querem mudar para um espaço menor, mas também casais jovens e sem filhos, atraídos pelos serviços do bairro, pela proximidade com os parques do Ibirapuera e do Povo, e pela facilidade de acesso à região da Faria Lima.
Sznelwar diz que a procura de pessoas de outros estados, como Rio de Janeiro e do Centro-Oeste, que querem ter uma base em São Paulo, surpreendeu. Há também um comprador internacional.
Como explica Edivaldo Constantino, economista do DataZap, área de inteligência do Zap+, “o que importa para o imovel é localização é em primeiro lugar, em segundo e em terceiro. Ela é fundamental para determinar o preço”.
A região que abrange os Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia e bairros no entorno, como Pinheiros, Vila Mariana, Moema e Paraíso, atrai por estar próxima tanto de áreas de emprego —Faria Lima, Paulista e Berrini— quanto de lazer, com áreas verdes, quase uma dezena de shoppings e clubes.
“E ainda fica a 10 minutos do aeroporto, não conheço cidade grande no mundo que tenha aeroporto tão perto”, afirma Fabio Araújo, sócio-diretor da Brain.
A porção mais cara, segundo os especialistas, fica na Vila Nova Conceição e no trecho do Itaim que vai do clube Pinheiros ao Parque do Povo. A presença de grandes parques e avenidas, somada à ocupação antiga, é uma limitação geográfica: há poucos terrenos disponíveis para se construir, o que eleva o preço de qualquer prédio que seja feito ali.
Sznelwar destaca ainda que o zoneamento, no caso da Vila Nova Conceição, é um fator de pressão nos preços. Áreas mais próximas ao Ibirapuera não podem receber prédios, e outras partes do bairro exigem a compra de Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) via leilão.
Desde 2016, quando o novo zoneamento da cidade foi aprovado, há uma área definida como eixo, onde a construção de mais unidades, e de menor tamanho, é incentivada. O Inside Vila Nova Conceição fica nessa zona, narua Jacques Félix, e, para se adequar ao zoneamento, vai ter lojas na fachada e estúdios para locação. “A fachada ativa é algo com o qual o alto padrão no Brasil não estava acostumado, é uma quebra de paradigma muito boa para a cidade” diz.
A pandemia não afetou a valorização desses bairros, mesmo com parte dos trabalhadores do mercado financeiro, tecnologia e advogados tendo adotado o home office. Como a expectativa atual é de retorno gradual aos escritórios e adoção de um regime híbrido de trabalho, ter uma casa perto da empresa continua vantajoso.
“Está aumentando o interesse por casas em São Paulo ou no interior e litoral, mas o grosso do mercado está em apartamentos na cidade”, diz Constantino.
Desde o início da pandemia, inclusive, há falta de alguns tipos de imóvel nas regiões mais caras, aponta Alberto Rotstein, corretor de imóveis especializado em alto padrão, que trabalha com a imobiliária eXp.
Ele afirma que coberturas, antes fáceis de achar, sumiram do mercado, e a busca por casas, principalmente no Jardim Europa e América, se intensificou. “Mas as pessoas estão se assustando com os preços que começaram a pedir em cima desses imóveis, algumas acabam indo para bairros alternativos, como Vila Madalena ou perto do Parque Villa Lobos, que têm metro quadrado um pouco menor”, diz.
Outros bairros procurados para casas são Brooklin, Chácara Santo Antônio, Campo Belo e Jardim Guedala, o último já na outra margem do rio Pinheiros, principalmente para condomínios fechados.
O bairro do Campo Belo aparece em oitavo lugar entre os mais valorizados para venda segundo levantamento feito pelo DataZap com anúncios nas plataformas ZapImóveis e Viva Real, com metro quadrado médio de R$ 10.594, e em sexto entre aqueles com maior valor para locação.
Levantamento da Brain aponta alta de 30,7% no preço de imóveis novos na Cidade Monções, que abrange o Brooklin,desde 2018. O aumento foi de 44,3% na Vila Nova Conceição e 39,5% na Vila Olímpia.
Marco Tulio, diretor-executivo da Esquema Imóveis, especializada em alto padrão, afirma que nos últimos 12 meses as casas e apartamentos nas regiões nobres tiveram alta de 30%, em média, causada pela inflação e pelo aumento da demanda. Ele acredita que os próximos meses devem trazer uma estabilização nos preços, já que esse público terá outras prioridades, como gastar com viagens.
Matheus Fabrício, diretor-executivo da imobiliária Lopes, ressalta que o preço dos imóveis usados não é o mesmo dos novos.
Ele chama atenção para o fato de que pequenas mudanças de localização dentro de uma mesma região ou de reformas podem resultar em preços muito diferentes. “Você sempre tem imóveis que são especiais por algum motivo, seja porque o prédio é icônico, a unidade tem projeto de decoração diferenciada, pode ter diversos argumentos para que aquela unidade fuja do padrão”, afirma. Já ter vista para um cemitério, por exemplo, causa desvalorização mesmo em áreas nobres.
Segundo a empresa, o preço médio das casas e apartamentos vendidos neste ano na Vila Nova Conceição foi de R$ 19.709 o metro quadrado, com pico de R$ 40.488.
A variação nos imóveis usados é grande. “Você pode ter imóvel de terceiros que está pronto há um ano ou há 30, em que a pessoa colocou tudo de mármore ou que é simples”, diz Araújo.
O levantamento do DataZap aponta o bairro de Pinheiros como tendo o maior custo de metro quadrado, com R$ 14.129, seguido por Moema, com R$ 13.887 e Itaim Bibi, com R$ 13.798.
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