Entenda o Marco das Garantias, que pode destravar o crédito imobiliário

O presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) sancionou nesta terça-feira (31) o chamado Marco das Garantias. Considerado fundamental pelo governo para reduzir o custo dos empréstimos no país, a nova lei pode impactar diretamente o mercado de crédito imobiliário ao flexibilizar o uso de imóveis como garantias de empréstimos.

O texto visa facilitar a execução de dívidas por bancos e outros credores em caso de inadimplência. O texto original foi enviado no fim de 2021, ainda no governo de Jair Bolsonaro (PL), e conta com apoio da atual gestão diante da expectativa de efeitos positivos no mercado de crédito.

Entenda os cinco pontos principais da lei e como ela pode reduzir o custo do crédito no Brasil.

O que é o Marco das Garantias?

O Marco Legal das Garantias de Empréstimos é uma lei que visa alterar as normas sobre as garantias concedidas para a tomada de crédito.

O texto facilita bancos e outras instituições a executarem dívidas em caso de inadimplência. O objetivo é reduzir o risco do credor e, com isso, diminuir o custo dos empréstimos.

O que muda nos casos de imóveis passíveis de garantia?

O Marco das Garantias possibilita que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de um pedido de financiamento.

Antes, um imóvel de R$ 1 milhão ficava restrito a um único empréstimo, até a quitação. A regra valia mesmo que a operação de crédito movimentasse valor menor do que o do bem oferecido como garantia.

O texto sancionado dá a possibilidade de um mesmo imóvel ter seu valor dividido e servir como garantia em diversos financiamentos. Os empréstimos podem ser feitos em bancos diferentes, dando a possibilidade de o consumidor pesquisar taxas de juros mais vantajosas.

Outra mudança permite que um terreno de área urbana seja oferecido em contrapartida no financiamento de obras a serem executadas no mesmo lote. Essa mudança foi inserida por meio de emenda do senador Vanderlan Cardoso (PSD-GO).

Como o Marco das Garantias pode destravar o crédito imobiliário?

A aposta do Ministério da Fazenda é que a possibilidade de usar um mesmo imóvel em mais de um pedido de financiamento destrave o crédito no país e diminua o custo dos empréstimos.

Segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), apenas R$ 2 bilhões foram movimentados em contratos de crédito envolvendo imóveis como garantias.

O valor representa uma parcela pequena se comparada ao total movimentado em financiamentos, que é de R$ 1 trilhão.

Analistas apontam que a maior facilidade para a tomada de crédito nesse modelo pode injetar entre R$ 3 trilhões a R$ 4 trilhões na economia nacional.

Outro aspecto que pode favorecer a economia é a melhoria no sistema de registros de garantias sobre bens móveis.

Credores poderão cobrar bens dados como garantia sem acionar a Justiça?

Sim. A lei também facilita a cobrança, por parte de instituições financeiras, de credores inadimplentes —ampliando as possibilidades de execução da dívida de forma extrajudicial.

Antes, o credor precisava entrar na Justiça para cobrar os bens dados como garantia em caso de inadimplência —as exceções envolvem bens imóveis. A ideia do relator do projeto de lei, Weverton Rocha (PDT-MA), era dispensar essa necessidade de judicializar os casos.

Além disso, o texto original estenderia para bens móveis, como veículos, a possibilidade de cobrança extrajudicial. Ou seja, títulos judiciais ou extrajudiciais previamente protestados poderiam ser executados em cartório.

No entanto, o presidente Lula vetou tal dispositivo da lei. "A proposição legislativa incorre em vício de inconstitucionalidade, visto que os dispositivos, ao criarem uma modalidade extrajudicial de busca e apreensão do bem móvel alienado fiduciariamente em garantia, acabaria por permitir a realização dessa medida coercitiva pelos tabelionatos de registro de títulos e documentos, sem que haja ordem judicial para tanto, o que violaria a cláusula de reserva de jurisdição e, ainda, poderia criar risco a direitos e garantias individuais, como os direitos ao devido processo legal e à inviolabilidade de domicílio", diz trecho do veto.

Penhora de bens móveis pela Caixa

A versão do Marco das Garantias aprovada pelos senadores em julho restaurou o monopólio da Caixa Econômica Federal na penhora de bens móveis, como joias, relógios e obras de arte. O trecho foi acatado pela Câmara.

Dessa forma, apenas o banco público tem o direito de operar linhas de crédito com essa modalidade —uma maneira de evitar que a maior exploração desse nicho abra espaço para práticas abusivas e agiotagem.