Comento o caso de Fabiana, 49, que quer complementar o INSS com R$ 10 mil mensais

Não sei se já ocorreu com você, mas já fui a um médico achando que tinha um problema e, com suas perguntas, o médico descobriu que o problema era um pouco mais grave. Algo parecido ocorreu com Fabiana, só que em suas finanças pessoais.

Fabiana completa em poucos meses 50 anos, é professora de instituição privada e tem renda de R$ 10,4 mil líquidos de IR (Imposto de Renda).

Em seu primeiro email, sua dúvida era como ela deveria investir mensalmente R$ 2.000 para que no ano seguinte essa reserva pudesse ser usada para pagar impostos, como IPVA e IPTU com desconto e, também, ter recursos para pagar o IR sobre a renda de aluguel de seus imóveis.

Parecia um problema muito simples. Sempre que alguém chega com algo muito simples, há algo complicado que está sendo deixado de lado.

Seu maior problema é a preparação para a aposentadoria. Ela deseja ter uma renda complementar ao INSS de R$ 10 mil ao completar 65 anos.

Isso é possível, mas serão necessários alguns ajustes.

Hoje ela tem um patrimônio em aplicações financeiras de R$ 171 mil. Esse valor está distribuído da seguinte forma:

• 47% em fundos multimercados,
• 47% em aplicações de renda fixa referenciadas ao CDI e
• 6% em renda fixa prefixada.

Ela tem mais seis imóveis no valor total de R$ 1,8 milhão. Mora no imóvel de maior valor (R$ 800 mil), possui ainda um imóvel de veraneio de R$ 300 mil e aluga os outros quatro por um valor de R$ 3.200 mensais.

Antes de falarmos sobre o que precisa ser feito para ela alcançar seus objetivos, gostaria de esclarecer uma confusão que muitos cometem.

Primeiro, aplicações de renda —como imóveis para alugar, por exemplo— devem ser privilegiadas quando você atinge a idade para viver de renda. Não estou dizendo que não se deva investir em imóveis, mas que a concentração de suas aplicações não deveria estar nesse veículo.

Falo isso por dois motivos. Primeiro, pelo risco de rentabilidades inferiores nos imóveis. Segundo, porque o imóvel acaba por levar muitos a uma confusão.

A maioria dos indivíduos com quem converso assume que a renda de aluguel que o imóvel gera equivale a um salário e que, se guardamos parte desse aluguel, isso quer dizer que estamos poupando.

Vamos fazer uma analogia. Assuma que você investiu R$ 100 mil em um título de renda fixa com rendimento de IPCA+6% ao ano. Esse título vai lhe pagar de juros de R$ 6.000 ao ano. Se você consumir parte desses juros e só reinvestir uma parte, o que você acha que vai ocorrer no futuro?

O fato de você consumir parte do rendimento significa que esse investimento vai ser menor do que deveria no futuro.

O reinvestimento do rendimento periódico não se configura um investimento adicional. Mas, se você não reinveste tudo, significa que você está consumindo sua aplicação imobiliária como se já vivesse de renda.

Esse fato ocorre com Fabiana. Ela gasta parte do aluguel que recebe. O que ela disse que seria sua capacidade de poupança, que era de R$ 2.000, na verdade parte do aluguel. Até alguns anos ela consumia todo o valor.

O imóvel é um investimento e, como tal, os rendimentos devem ser reinvestidos, ou você já está consumindo o investimento.

A poupança deve ser feita a partir do salário recebido.

Portanto, a primeira mudança de atitude que Fabiana deve fazer é realmente reinvestir todo o aluguel, ou, como ela mesma falou, avaliar a venda e investir de forma disciplinada em aplicações financeiras com melhor rentabilidade.

A segunda atitude a que Fabiana deve atentar é rebalancear sua carteira, alterando parte da exposição muito elevada em fundos multimercados e referenciados ao CDI para aplicações de renda fixa de longo prazo referenciadas ao IPCA.

O terceiro passo seria buscar cortar os gastos para que consiga realmente poupar. Entendo que seu orçamento já está apertado.

Assim, se quiser pular o passo da poupança, ela ainda assim pode atingir seu objetivo. Mas vai ter de garantir um retorno para os imóveis e aplicações.

Para atingir o objetivo de ter R$ 10 mil mensais de renda em complemento ao INSS, Fabiana precisa ter, em 15 anos, um patrimônio financeiro equivalente a R$ 2,1 milhões, a valores de hoje, com rendimento equivalente a IPCA+4% ao ano líquido de IR.

Lembro que IPCA+4% ao ano líquido de IR significa um retorno de quase IPCA+6% ao ano bruto de IR.

Vamos fazer uma simulação considerando uma premissa. Assuma que o valor dos quatro imóveis alugados e o de veraneio fossem transformados em aplicações financeiras, ou seja, R$ 1 milhão.

Vamos somar este montante aos R$ 171 mil que já estão investidos. Se, pelos próximos 15 anos, todo este patrimônio tiver retorno de IPCA + 4% ao ano líquido de IR, Fabiana não precisaria poupar mais nada e sua aposentadoria estaria garantida.

Desta forma, Fabiana tem dois desafios. Primeiro, ajustar seu fluxo de caixa para incluir todas as despesas, inclusive os impostos já esperados, sem contar com o aluguel dos imóveis.

Segundo, ela deve garantir que todo seu patrimônio, inclusive os imóveis, tenham retorno de IPCA + 4% ao ano líquido de IR. Caso isso não seja possível com os imóveis, ela deve avaliar a venda.

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