A compra da casa própria por meio de leilão está caindo no gosto do brasileiro. A principal vantagem está nos preços dos imóveis, que podem ficar em 70% abaixo da avaliação de mercado. Mas, como toda aquisição de grande valor, há riscos.
Ter bom conhecimento do mercado para saber se o negócio vale mesmo a pena é fundamental ao considerar o leilão como o caminho até a casa própria. Assim como fazer uma leitura atenta de todo o edital e buscar saber a idoneidade do leiloeiro são garantias para diminuir o risco do investimento.
O leilão não aceita arrependimentos. Não é possível cancelar um lance dado e, uma vez que o comprador —chamado de arrematante— vence o leilão, faz o pagamento, e a compra é concluída, rescindir o compromisso sem uma causa justificada implica em penalidades, inclusive criminais.
"Antes de dar lances em um leilão é necessário se cadastrar em uma plataforma, solicitar a participação no evento, enviar os documentos, passar por uma aprovação da empresa leiloeira, dar um aceite no edital e assinar um termo se responsabilizando pelos lances", afirma Henri Zylberstajn, CEO da Zuk
"E, ainda no auditório virtual, durante a disputa, para enviar o lance existe um passo final de confirmação. Por isso não é permitido cancelar um lance enviado", diz ele.
Banco do Brasil, Bradesco, Itaú, Santander e Caixa Econômica Federal são alguns dos bancos que fazem leilões de imóveis ao longo do ano, a maioria de forma online. Há ofertas também nos sites dos leiloeiros, onde é possível ver datas, valores e detalhes dos imóveis ofertados. Para participar, basta se cadastrar e enviar os documentos exigidos no edital.
"A dica para encontrar ótimos negócios é definir o objetivo de quem quer comprar e, claro, buscar imóveis nos sites de leiloeiros homologados pela Junta Comercial de cada estado", diz Renan Lopes, sócio fundador da Smart Leilões, escola digital de leilões de imóveis.
Segundo Glauber Araújo, gerente de real estate da Superbid Exchange, plataforma de transação de bens de capital, no momento o Sudeste lidera o número de ofertas de imóveis em leilão (32,9%), sendo 92,6% dos compradores pessoas físicas. "A idade média do arrematante é 43 anos e a maioria [78,5%] é do sexo masculino", conta.
A popularização dos leilões entre pessoas físicas ampliou as formas de pagamento. A mais comum ainda é à vista, com o arrematante pagando o lance com recursos próprios e, em alguns casos, conseguindo descontos.
Porém já é possível usar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou ter um financiamento bancário para arrematar o imóvel. Neste caso, é preciso procurar uma agência antes do leilão para obter a carta de crédito aprovada.
Em um de seus leilões, por exemplo, o Santander oferece a possibilidade de pagamento com lance à vista (em parcela única) sem desconto ou por meio do financiamento imobiliário em até 420 meses, com sinal mínimo de 20% do valor da compra, para imóveis acima de R$ 90 mil.
O desafio de encontrar a casa própria por meio de leilão é a situação do imóvel. Algumas propriedades ainda estão ocupadas quando vão a leilão, portanto, o arrematante (o comprador) assume a responsabilidade pela desocupação do imóvel.
Também é importante considerar o valor total a ser pago pelo imóvel. O cálculo deve incluir, além do custo do imóvel no arremate, a comissão de 5% do leiloeiro, as custas de cartório e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
O que é um leilão de imóveis?
Um leilão é uma forma de vender uma casa ou um apartamento em um processo competitivo. Compra (arremata) o imóvel quem oferece o valor mais alto, sob a supervisão de um leiloeiro oficial.
Há basicamente duas modalidades no mercado imobiliário: o leilão judicial e o leilão extrajudicial. Em ambos é importante que o comprador examine cuidadosamente o imóvel e o edital antes de fazer uma oferta.
Os imóveis vendidos em leilões judiciais, por exemplo, podem ter encargos ou restrições que devem ser considerados antes de dar um lance.
Para cada imóvel pode haver dois leilões, que são identificados como 1ª e 2ª praças. A data de cada praça é determinada pelo juiz, que também define valores para cada uma. No geral, a segunda ocorre 15 dias depois do final do primeiro leilão quando o imóvel não é arrematado.
Na primeira praça, o bem é colocado à venda pelo seu valor de avaliação. Já na segunda, o bem vai a leilão pelo valor de avaliação com um desconto aplicado pelo juiz do processo, que geralmente é de 50%.
As informações são sempre disponibilizadas nos sites das próprias instituições. Neles, é possível ver datas, valores dos lances e detalhe dos imóveis ofertados.
Como comprar a casa própria em um leilão?
1º Passo: Cadastro no site do leilão
- Confira com a Junta Comercial do seu estado se o leiloeiro está devidamente credenciado
- O cadastro nada mais é do que encaminhar os seus dados pessoais para análise
- Para evitar cair em golpe, fique atento ao domínio do site, que tem de terminar com ".com.br"
- Desconfie de sites com erros de ortografias e terminando com somente ".com" ou o ".net"
- Leiloeiros e empresas gestoras de leilões não utilizam o WhatsApp e nenhuma outra rede social, como Facebook e Instagram, para fazer negociações ou receber lances
2º passo: Solicitação para participar dos leilões
- É hora de escolher o tipo de lote (casas, apartamentos, terrenos, fazendas entre outros) para dar o lance e solicitar a participação no leilão
- Em alguns casos, é possível dar lances em mais de um imóvel dentro do mesmo leilão, até a data e o horário de encerramento da operação
3º passo: Aquisição
- Se o seu lance for o maior quando o leilão for encerrado, o imóvel é seu
- O leiloeiro, pessoalmente e por email, dará todas as orientações sobre o pagamento
- Se o edital permitir o parcelamento e/ou financiamento, siga as regras do documento
4º passo: Processo de formalização do imóvel
- Para qualquer modalidade de pagamento, é preciso recolher o ITBI junto à prefeitura do município onde fica o imóvel. A alíquota varia de acordo com a cidade. E, depois, proceder com o registro, junto ao Cartório de Registo Imóvel onde está matriculado o imóvel adquirido
- É preciso entregar os documentos solicitados como: RG/CPF, certidão de nascimento (ou, se for casado, certidão de casamento, RG e CPF do cônjuge); comprovante de residência, declaração de Imposto de Renda, extratos bancários dos últimos três meses e holerites dos últimos três meses (se assalariado)
Quais os tipos de leilão de imóvel?
No mercado imobiliário, existem basicamente dois tipos de leilões:
Leilões judiciais são feitos com base em uma ordem judicial, como parte de uma ação de execução, falência ou hipoteca. O imóvel é colocado à venda no leilão para cobrir uma dívida ou resolver uma disputa legal.
Leilão extrajudicial pode ser realizado pelo próprio proprietário que deseja vender o imóvel rapidamente ou por bancos, instituições financeiras, empresas de construção que esgotam todas as chances de negociações da dívida com o credor, no caso de alienação fiduciária (quando o imóvel é dado como garantia de pagamento).
Quais imóveis vão a leilão?
- Imóvel retomado pelo credor após o proprietário não conseguir pagar pelo crédito tomado
- Imóvel com condomínio atrasado
- Imóveis abandonados, geralmente devido a problemas financeiros ou legais
- Imóveis confiscados por causa de atividades ilegais ou não pagamento de impostos
- Imóveis de empresas ou particulares vendidos por motivos financeiros ou para fins de liquidação de bens
Atenção! Os imóveis vendidos em leilão podem estar em boas ou más condições e ter ou não pendências legais ou impostos em aberto.
O que é um leiloeiro oficial?
O leiloeiro público oficial é o profissional habilitado pela Junta Comercial de cada estado do país, por meio de matrícula, a vender um bem em leilão.
Cabe ao leiloeiro organizar os lotes a serem leiloados, assim como a organização da documentação e tratar sobre as burocracias que envolvem o processo, além de autorizar o início e o fechamento de um pregão.
Também é responsabilidade do profissional tirar todas as dúvidas sobre o edital e o leilão. O leiloeiro está autorizado a receber até 5% sobre o valor do bem vendido no leilão.
Para confirmar que o leiloeiro é oficial, verifique no site da Junta Comercial do seu estado se o nome e registro do profissional estão devidamente credenciados.
O que é um lance no leilão?
É o valor que os participantes ofertam para um imóvel que está em processo de leilão. Há três tipos de lance:
Lance mínimo: É o valor mínimo inicial que pode ser lançado para que um imóvel seja leiloado. Geralmente, é informado nos sites dos leilões.
Lance manual: valor definido pelo participante, em tempo real, levando em conta o lance mínimo e o incremento mínimo (valor que pode ser adicionado a cada lance e se soma ao lance anterior).
Lance automático: o participante cadastra um valor máximo para lances e o sistema os efetua de maneira automatizada sempre que o lance anterior for superado, tendo como base o lance mínimo e o incremento mínimo.
Posso cancelar um lance de leilão?
Não é possível cancelar um lance dado em leilão. Ao dar um lance, o interessado faz sua oferta. Se o vendedor aceitar, seja judicial ou não, o comprador fica obrigado a realizar o pagamento, podendo ser responsabilizado de forma administrativa, civil e/ou criminal (artigo 358 do Código Penal) em caso de inadimplência.
Lembre-se de ler com atenção o edital para identificar se aquele imóvel é uma boa oportunidade, comparar o valor com o de outros imóveis semelhantes na região, e tirar todas as dúvidas com o leiloeiro antes de participar e dar seus lances. O documento informa inclusive as penalidades previstas.
Por que imóveis de leilões são mais baratos?
Em geral, imóveis que vão a leilão passaram por algum processo judicial (inadimplência, espólio ou conduta criminosa do proprietário por exemplo), por isso têm valor mais em conta do que no mercado normal.
Comprar a casa própria custando até 70% menos do que o valor de mercado é o maior atrativo dos leilões, mas o problema é enfrentar os riscos da negociação. Além disso, a forma do pagamento pode impedir a concretização do sonho.
É comum, o participante do leilão não ter acesso às imagens do interior do imóvel, contando somente com a descrição do edital, sem saber o exato estado de conservação do bem.
Outra preocupação é com os atuais moradores, quando o imóvel está ocupado —situação que tem de estar informada no edital. Quem arremata o bem, pode ter que entrar na Justiça para uma ação despejo e esperar para se mudar.
Quais os riscos de comprar a casa própria por leilão?
- Estado do imóvel
Muitas vezes, os compradores não têm a oportunidade de inspecionar completamente a propriedade antes do leilão, o que pode levar a surpresas desagradáveis relacionadas à condição do imóvel
- Pendências na documentação
Alguns imóveis de leilão podem ter dívidas pendentes e outros problemas legais que os compradores terão que solucionar
- Competição acirrada
Em leilões populares, como os da Caixa, pode haver uma competição intensa, o que poderia resultar em lances mais altos do que o esperado, eliminando parte da vantagem de preço inicial
- Burocracia
Os termos e condições de compra em um leilão podem ser mais rigorosos e menos flexíveis do que em transações imobiliárias tradicionais
- Riscos financeiros
Geralmente, é necessário fornecer um depósito (sinal) significativo no momento da compra e ter o financiamento pronto antes do leilão; caso não tenha, a operação pode ser arriscada se o lance for bem-sucedido e o comprador não conseguir o financiamento necessário
Quais as vantagens de comprar imóvel por leilão?
- Preços abaixo do mercado
- Oportunidade de negociação
- Rapidez no processo —de forma geral, leilões têm uma duração de cerca de um mês
- Segurança jurídica
- Transparência e igualdade de condições
- Mercado determina o preço do bem
Qual o valor do lance mínimo num leilão de imóvel?
- Nos leilões judiciais
O imóvel é colocado à venda pelo seu valor de avaliação. Se não for arrematado, vai novamente a leilão, dessa vez, pelo valor de avaliação com um desconto aplicado pelo juiz do processo, que geralmente é de 50%.
- Nos leilões de alienação fiduciária
O leilão de alienação fiduciária acontece quando um acordo financeiro não é cumprido. Ou seja, trata-se de uma modalidade de negócio onde a propriedade é transferida ao credor, como garantia do pagamento de uma dívida, mas com direito a uso e posse do imóvel em questão.
No leilão, o imóvel é colocado à venda pelo seu valor de avaliação na primeira praça, mas diferentemente dos judiciais, na segunda praça o bem é leiloado pelo valor da dívida. Por isso às vezes a segunda praça tem valor mais alto do que a primeira.
- Nos leilões de patrimônio ou pessoa física
Sejam eles de empresas, instituições financeiras ou pessoas físicas, nestes leilões, ocorre somente uma praça por valor definido previamente pelo proprietário.
Vale mencionar que, nesses casos, podem ocorrer leilões condicionais, ou seja, nos quais o arremate está condicionado à aprovação do vendedor.
É possível financiar imóvel adquirido em leilão?
Sim. O vendedor do imóvel —Justiça, instituição financeira, empresa ou particular— determina as regras para o pagamento, que estão cada vez mais flexíveis. O valor para arrematar o imóvel num leilão pode ser pago à vista ou parcelado e por meio de financiamento, dependendo do que consta do edital. As regras são regulamentadas e descritas em cada edital.
A compra à vista, porém, pode garantir mais descontos.
Quais os custos de comprar um imóvel no leilão?
Além do valor dado no lance, o comprador precisa incluir no seu planejamento financeiro possíveis gastos com uma assessoria jurídica e reforma no imóvel, além dos custos fixos do processo de aquisição por meio de leilão:
- Comissão do leiloeiro - o percentual sempre constará no edital, mas geralmente é de 5% sobre o valor do lance
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – o valor do imposto sobre transações imobiliárias é definido pelo município e varia entre 3% e 5% sobre o valor do lance
- Registro e demais procedimentos no Cartório de Imóveis – a estimativa aqui é de mais ou menos 1% sobre o valor da arrematação, e inclui o registro e eventuais baixas de gravames (penhora, hipoteca etc)
- Custas judiciais – para emissão da carta de arrematação, mandado de imissão na posse, e possível despesa com oficial de justiça - em torno de 1% do total
Como participar de um leilão de imóveis?
Para uma pessoa física participar do leilão é preciso se cadastrar no site do leiloeiro e enviar cópia dos seguintes documentos:
- identificação pessoal (RG, Carteira Nacional de Habilitação ou carteira do trabalho)
- CPF
- comprovante de endereço
- dados do cônjuge ou companheiro
Quem pode participar dos leilões de imóveis?
Qualquer pessoa física que seja maior de 18 anos ou empresa pode participar de um leilão de imóveis, desde que esteja em conformidade com as condições específicas estabelecidas pelo leiloeiro.
Exemplos de restrições para participar de leilão
- Proprietário inadimplente
- Restrições judiciais, como condenação por crimes financeiros ou fraude
- Limitação financeira
O proprietário inadimplente do imóvel pode arrematar o bem no leilão?
A venda por meio do leilão pode ser para quitar uma dívida relacionada ao próprio imóvel. Neste caso, o proprietário credor pode ser autorizado a participar do leilão e arrematar o imóvel para cobrir a dívida.
Se o edital permitir, ele pode ter o direito de preferência no leilão, para isso precisa ter formalizado o pedido por escrito junto à empresa leiloeira, com antecedência.
O pagamento do bem e das despesas devidas, incluindo o percentual da comissão do leiloeiro responsável, deve ser realizado antes do encerramento do leilão para que o direito seja concretizado.
O que acontece se o imóvel arrematado estiver habitado?
O edital do leilão tem de avisar se o imóvel à venda está ocupado. Quem arremata o bem em leilão tem pleno direito de posse e ocupação e pode negociar o prazo de mudança diretamente com antigo morador, ou por meio de um advogado.
Se não houver negociação, será preciso acionar a Justiça com ma ação de despejo. No caso de imóvel em leilão judicial, passados dez dias da homologação do leilão, o comprador poderá solicitar ao juiz responsável a desocupação do imóvel.
No caso de leilões extrajudiciais, aqueles que ocorrem fora da Justiça, o comprador precisará contratar um advogado para entrar com ação de imissão de posse com antecipação de tutela.
Já se o imóvel é de alienação fiduciária, que é um modelo baseado na transferência de bens como garantia de pagamento de uma dívida, o morador deverá desocupar o imóvel leiloado por meio de liminar em um prazo de 60 dias.
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