Comprar a casa própria é o sonho de grande parte dos brasileiros, inclusive dos mais jovens. Além de representar um investimento com rentabilidade, sair do aluguel é visto como garantia de estabilidade e qualidade de vida.
A decisão, segundo especialistas em mercado imobiliário, é emocional, mas planejadores financeiros afirmam que é preciso estar atento ao bolso e traçar estratégias para que o sonho não vire um pesadelo, levando em conta as opções de aquisição de imóveis disponíveis no mercado.
A Folha mostra nesta reportagem, a primeira de uma série de textos sobre casa própria, o que deve ser considerado no planejamento da compra do imóvel, quando sair do aluguel é um bom caminho e quais as linhas de crédito disponíveis para quem vai financiar.
Há dicas ainda para quem vai adquirir o imóvel à vista, sobre como calcular os custos adicionais e quais os cuidados para não perder as economias, muitas vezes, realizadas ao longo de uma vida.
O primeiro passo, segundo Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, é saber qual o valor disponível para investir em um imóvel, seja casa ou apartamento.
A renda total, além de definir o valor do imóvel que cabe no bolso, é fator primordial para apontar a linha de crédito na qual o cidadão se encaixa: se crédito imobiliário comum ou Minha Casa, Minha Vida, que tem incentivos do governo federal.
A idade dos compradores também importa e, se é homem ou mulher —mulheres chefes de família têm preferência no Minha Casa, Minha Vida. "O maior erro é fechar o negócio com o limite de renda justo", diz.
"Quando é a compra de um carro, por exemplo, a família pode se apertar por uns dois anos, mas, para quem não pode pagar à vista, o pagamento de um imóvel é de longuíssimo prazo. Se não tiver uma boa reserva financeira, um forte reajuste no plano de saúde ou na mensalidade escolar pode transformar a compra em um pesadelo", afirma.
Valor de entrada
A segunda dica é ter um bom valor de entrada ou juntar mais dinheiro para tentar quitar a dívida no menor tempo possível. "Se não conseguir, talvez morar de aluguel seja a melhor opção", afirma.
Decidir sair do aluguel e investir em um imóvel tem prós e contras. Os objetivos financeiros, o estilo de vida da família e o período de desenvolvimento no qual os filhos estão —se são bebês, estão no ensino médio ou na faculdade— têm que ser considerados com atenção.
"Naturalmente, o cenário econômico tem um impacto nas operações de todos os setores, e isso inclui o mercado imobiliário. Nos últimos dois anos, por exemplo, vimos uma forte movimentação na procura pelo aluguel", afirma Arthur Malcon, diretor comercial do QuintoAndar.
Como calcular os custos entre aluguel e imóvel próprio?
Na lista de fatores a serem considerados durante o planejamento, Malcon afirma que o cálculo dos custos adicionais do processo de aquisição, que podem chegar a 10% do valor do imóvel, estão entre os mais importantes na hora de decidir se vai comprar a casa ou seguirá no aluguel, nem que seja por um tempo.
A urgência para a mudança, os planos de configuração familiar futura e as chances de trabalhar em outras cidades também devem ser levadas em conta. "O cliente deve considerar o nível de flexibilidade que faz mais sentido para ele", afirma.
Entenda a regra dos 200
Há um cálculo que pode ajudar. A regra dos 200 consiste em multiplicar o valor do aluguel mensal por 200 para comparar diretamente com o preço de compra do imóvel. Deve-se considerar somente o custo do aluguel, sem incluir despesas como condomínio e IPTU, que são pagas tanto no aluguel quanto no imóvel próprio.
Se o resultado dessa multiplicação for maior que o preço de compra, comprar o imóvel tende a ser mais vantajoso. Caso contrário, alugar é a opção mais econômica. Caso a escolha seja pela casa própria, o financiamento é o caminho de 9 entre 10 brasileiros.
Crédito mais caro nos últimos anos
Com os saques consecutivos na poupança nos últimos anos, o crédito imobiliário está difícil e mais caro. Mas as reduções consecutivas da Selic (taxa básica de juros) e as novas regras do Minha Casa, Minha Vida desenham um cenário de otimismo.
Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), as pesquisas mostram que intenção de compra de imóvel está em patamar mais alto do que em 2022, e o número de imóveis vendidos nos dois primeiros meses de 2024 bateram recordes.
Luiz França, presidente da Abrainc, diz que a Selic em queda abre, tecnicamente, a possibilidade de os bancos reduzirem os juros dos financiamentos imobiliários. Se a taxa chegar a um dígito ainda neste ano, como estimam os economistas, a expectativa é que o crédito imobiliário fique mais acessível.
Atualmente, a taxa média de financiamento imobiliário nos bancos é 12% ao ano. Quando a Selic estava em 2% ao ano, a média era de 7% ao ano. A expectativa é de que a Selic fique em torno de 9% até dezembro.
Financiamento pelo SFH. O que é e como funciona?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo. A mais tradicional é pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), criado em 1964. As fontes dos recursos para custear o crédito são a caderneta de poupança e o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
Por meio do SFH, é possível financiar até 80% do valor do imóvel novo de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano + TR (Taxa Referencial).
O prazo máximo para quitar o financiamento é de 420 meses (35 anos), e as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal do consumidor.
O titular do financiamento pode ainda usar o saldo do FGTS como parte do pagamento, desde que não tenha financiado outro imóvel com o fundo nos três anos anteriores.
A única restrição é que, enquanto o financiamento não estiver quitado, não é possível vender nem negociar o imóvel. A compra é feita por meio de alienação fiduciária. Em caso de inadimplência do comprador, o banco pode retomar o imóvel e leiloá-lo para quitar a dívida.
Financiamento pelo SFI. Quem tem acesso?
Para imóveis acima de R$ 1,5 milhão, o financiamento é pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), gerido por recursos privados. Neste caso, o comprador pode negociar as condições direto com as instituições financeiras, sem limitação de renda nem de financiamentos.
É possível financiar até 100% do valor do imóvel e os juros variam conforme o relacionamento do cliente com o banco.
Como financiar um imóvel na planta?
Quem pretende comprar um imóvel na planta pode ter a opção de financiar diretamente com a construtora. Em geral, o prazo para quitar a dívida é menor do que 35 anos, mas pode ser uma forma de diluir o pagamento durante o período de obras —que leva, em média, três anos.
O processo de financiamento é semelhante aos dos bancos: o cliente faz uma simulação, passa por uma análise de crédito e entrega a documentação solicitada.
Se optar por financiar direto com a construtora, o comprador deve considerar no orçamento que irá pagar também parcelas semestrais antes de receber o imóvel e um valor maior na entrega das chaves.
"Faça uma pesquisa detalhada sobre a empresa, confira se ela mudou de nome e se, com o nome anterior ou o atual, há processos na Justiça contra ela. Lembre-se que, na planta, você não vai saber quanto vai custar o financiamento, porque as taxas de juros podem subir e a inflação da construção é maior do que a inflação real", diz Marcelo Tapai.
Quem tem direito ao financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida?
Quem mora em áreas urbanas e tem renda bruta familiar mensal entre R$ 2.640 e R$ 8.000 pode adquirir imóveis pelo programa federal Minha Casa, Minha Vida, desde que não tenha qualquer outro imóvel em seu nome. Para os moradores de áreas rurais, é considerada a renda bruta anual de R$ 31.680 a R$ 96 mil.
O segmento é a maior aposta de incorporadoras e construtoras para as vendas neste ano e foi grande responsável pelo recorde de vendas de 2023. Pelo programa, o imóvel deve custar, no máximo, R$ 350 mil, e as taxas de juros são limitadas a 8,15%.
Quais são as regras para usar o FGTS no Minha Casa, Minha Vida?
É possível usar o saldo do seu FGTS para fazer o financiamento. Dependendo da avaliação do perfil de renda no momento do empréstimo, o comprador pode receber um subsídio do governo na hora da compra, caso se encaixe no programa Minha Casa, Minha Vida.
O prazo para quitar o pagamento não pode ser superior a 35 anos, e o valor das parcelas não poderá ser superior a 30% da renda. Trabalhadores autônomos podem comprar a casa própria por meio do programa, desde que comprovem renda por extratos bancários ou declaração de Imposto de Renda.
As famílias que se enquadram na primeira faixa do Minha Casa, Minha Vida podem ainda optar pelo FGTS Futuro. Pela nova modalidade de saque, trabalhadores com carteira assinada podem usar depósitos futuros do Fundo de Garantia feitos pelos empregadores para compor renda e ajudar a pagar as prestações do financiamento contratado.
Consórcio para comprar o imóvel vale a pena?
Uma opção que voltou a ser popular no último ano é a compra do imóvel por meio de consórcio. A indicação é para quem não tem pressa em adquirir o bem, já que ser contemplado com a carta de crédito pode levar até 20 anos. Mas é uma alternativa para quem não tem condições de dar a entrada.
A modalidade tem atraído principalmente quem tem entre 36 e 45 anos de idade. A carta de crédito dá a possibilidade de comprar imóvel ou terreno, reformar e até de quitar um financiamento imobiliário.
Como funciona o leilão de imóveis?
Para os que querem comprar um imóvel em curto espaço de tempo e têm um bom valor guardado, os leilões são opção. É possível ter descontos de até 70% no valor de avaliação do bem.
Os imóveis ofertados em leilões, em geral, vieram de negociações em que foram retomados pelos bancos por inadimplência no financiamento. Há ainda os de empresas que precisam vender seus bens. A dica é ter muita atenção ao edital do leilão.
"Ficou popular por conta da internet, pois a maioria dos leilões é virtual. É preciso ficar atento aos golpes. Os sites de leilões oficiais terminam com o '.com.br'. Se não tiver, tem algo errado", diz Tapai.
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