Quem opta por um financiamento imobiliário deve se preparar para adquirir uma dívida cara e duradoura. O modelo de empréstimo é exclusivo para compra, reforma ou construção de uma casa ou um apartamento, novos ou usados.
O banco libera o crédito habitacional e, depois, cobra prestações mensais com juros e correção. É possível encontrar opções de crédito imobiliário para financiar até 90% do valor do imóvel, e o prazo para a quitação pode chegar a 35 anos (420 meses).
Na maioria dos financiamentos, o próprio imóvel é a garantia da operação. Isso quer dizer que a propriedade fica em nome do banco até a quitação da dívida. Caso não seja paga, a instituição bancária assume definitivamente a propriedade do bem.
As parcelas podem ser iguais durante todo o financiamento ou irem diminuindo de valor, conforme o sistema escolhido, se pela tabela Price ou pelo SAC (Sistema de Amortização Constante). O índice de correção também pode ser definido pelo comprador. Cada uma dessas escolhas tem seu custo, por isso o jeito é explorar diversos cenários para encontrar o que se encaixa melhor na sua realidade.
Para pedir um financiamento imobiliário é preciso comprovar renda suficiente para pagar as parcelas em dia e estar com o nome limpo. Os bancos analisam histórico de crédito, renda mensal e estabilidade financeira. Todo o processo pode levar entre 25 e 30 dias, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Mesmo que tenha renda suficiente e esteja com toda a documentação em ordem, é preciso atender a mais um critério: ter idade compatível com o tempo de duração do crédito habitacional.
Os bancos calculam quantos anos o comprador terá ao final do financiamento. A idade considerada é a do proponente mais idoso, em caso de haver mais de comprador somando a renda para o financiamento. Hoje, essa idade-limite é 80 anos e 6 meses. Ou seja, é preciso ter 45 anos de idade ou menos para conseguir um financiamento de 35 anos.
O fator idade também impacta nas taxas de juros, que costumam variar de banco para banco e são menores conforme o relacionamento com a instituição bancária. Por isso, é importante pesquisar em mais de um banco. Mas, quanto mais velho for o comprador do imóvel, maiores tendem a ser os juros nas parcelas e a renda a ser comprovada.
O financiamento requer a contratação de um seguro habitacional obrigatório, por isso as parcelas podem ficar mais caras para quem tem mais idade. Tudo isso porque as instituições financeiras consideram que, quanto mais velho o tomador do crédito, maiores são os riscos de invalidez, morte e comprometimento da renda.
Já a idade mínima para financiar um imóvel é 18 anos. É atípico ter condições financeiras nesta idade para dar um valor de entrada em um apartamento. Por isso é preciso se planejar para essa conquista.
Quais são os tipos de financiamento com o banco?
A linha de crédito habitacional mais conhecida é o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), criada em 1964, que usa os recursos da caderneta de poupança e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).
Pelas regras do SFH o comprador pode financiar até 90% do valor do imóvel —de até R$ 1,5 milhão— com juros limitados a 12% ao ano mais TR (Taxa Referencial).
Se for o primeiro imóvel, é possível usar o saldo do FGTS como parte do pagamento. O parcelamento tem prazo máximo de 35 anos, e as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal do comprador. Quem recebe R$ 5.000 de salário, por exemplo, pode comprometer até R$ 1.500 por mês com o imóvel.
Há ainda o Minha Casa, Minha Vida, subsidiado pelo governo, o SFI (Sistema Financeira Imobiliária), para imóveis acima de R$ 1,5 milhão, e a possibilidade de financiar o imóvel direto com a construtora, na planta ou recém-construído.
Como funciona o Minha Casa, Minha Vida?
Dentro do SFH está o programa habitacional MCMV (Minha Casa, Minha Vida), voltado para famílias com renda mensal de até R$ 8.000. Nesta opção, o valor do imóvel não pode passar de R$ 350 mil, e a taxa de juros máxima é de 8,15%.
| Renda mensal familiar (em R$) | Valor do imóvel (em R$) | Juros máximos ao ano, em % |
|---|---|---|
| de 2.000 a 2.640 | 190 mil a 264 mil | 5 |
| de 2.640,01 a 4.400 | até 264 mil | 7 |
| de 4.400,01 a 8.000 | até 350 mil | 7,66 (para quem tem FGTS) e 8,15 |
O que é o SFI e como funciona?
Para imóveis que custam acima de R$ 1,5 milhão, o financiamento é pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). O modelo foi criado em 1997 para atender os casos que não se enquadravam no SFH. O imóvel pode custar mais de R$ 1,5 milhão e o comprador pode financiar até 100% do valor.
Não há limitação de renda nem de financiamentos, porque o sistema é gerido por recursos privados, permitindo a livre negociação entre clientes e instituições financeiras.
Desde agosto de 2021, o saldo do FGTS também pode ser usado para quitar ou amortizar prestações nesse tipo de financiamento, desde que seja a residência do comprador e obedeça alguns requisitos.
Como financiar direto com a construtora?
Há a possibilidade de financiar o imóvel, seja um lançamento ou uma unidade na planta, com a própria construtora ou incorporadora. Neste caso, a entrada pode ser parcelada. As taxas de juros tendem a ser mais atrativas, mas os prazos para a quitação do saldo devedor costumam ser menores e, por isso, as prestações ficam mais altas. É uma alternativa para quem não conseguir crédito bancário.
É possível usar o FGTS para financiar apartamentos de até R$ 1,5 milhão direto com a construtora, mas é preciso ficar atento ao contrato, porque o valor do Fundo de Garantia só poderá ser utilizado após a entrega das chaves do imóvel.
Quais são as taxas de financiamento imobiliário?
Os tipos de taxa de financiamento imobiliário são a nominal, a referencial, a real e a efetiva. Cada uma delas representa determinada situação. Entenda.
Taxa nominal
- São os juros de financiamento imobiliário
- Também conhecida como taxa fixa e deve ser mencionada em todos os contratos
- O índice não sofre variação mensal, mas é possível haver mudanças com o passar dos anos
Taxa real
- É a taxa de juros nominal corrigida pela inflação
Taxa efetiva
- Considera todos os encargos financeiros e custos do empréstimo, oferecendo uma visão mais completa do custo real do financiamento
CET
- O CET (Custo Efetivo Total) é a soma de todos os encargos, tributos, taxas, seguros e despesas cobrados em um empréstimo ou financiamento
- É o percentual que será pago efetivamente pelo empréstimo solicitado
- Ao comparar as propostas de financiamento, é este dado que deve ser considerado
A compra de um imóvel exige a regularização de documentos em cartório. Os custos representam, em média, cerca de 5% do valor do imóvel e precisam ser colocados no papel antes de entrar em um financiamento imobiliário.
ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)
- O ITBI é um imposto municipal que deve ser pago sempre que há transferência do imóvel para um novo comprador
- Seu valor varia entre 2% a 3% sobre o valor venal ou de mercado do imóvel, dependendo de cada prefeitura e também do valor do bem
- Famílias que se enquadram no Minha Casa, Minha Vida e programas sociais podem ser isentas do ITBI
- A guia do ITBI precisa ser emitida pela prefeitura do município e seu pagamento é uma exigência para que o Cartório de Registro de Imóveis possa efetivamente realizar a transferência da propriedade
Registro do Imóvel
- Esse procedimento é garante ao comprador a posse da propriedade e deve ser realizado apenas no Cartório de Registro de Imóveis competente à região em que a casa ou o apartamento está localizado
- Na primeira compra de imóvel financiado pelo SFH, há desconto de 50% das taxas de registro
O que é o CET (Custo Efetivo Total) de um financiamento?
O CET (Custo Efetivo Total) é a soma de todos os encargos, tributos, taxas e despesas de um empréstimo ou financiamento. É apresentado como percentual (%) anual.
O Banco Central obriga toda instituição financeira a expor, de forma clara no contrato de financiamento, todas as informações e valores do CET. Dessa forma, quem faz a solicitação de um financiamento imobiliário pode ter uma noção exata de quanto gastará com a tomada de crédito.
Como é composto o valor da prestação de um financiamento?
O valor da prestação de um financiamento imobiliário é resultado da soma de várias partes. Uma parcela se destina à amortização da dívida, outra ao pagamento de juros e outra ao seguro. E, finalmente, uma parcela correspondente à taxa de administração do contrato.
Qual correção é melhor: TR, IPCA ou poupança?
Ao escolher o tipo de financiamento, é preciso considerar por qual índice será feita a correção das parcelas: TR (Taxa Referencial), IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou poupança. Para imóveis comprados na planta, até a entrega das chaves, a correção é pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil).
O financiamento atrelado à TR conta com uma taxa fixa estabelecida por cada banco mais a variação dessa taxa. Hoje, é o indexador mais procurado, porque a TR está praticamente zerada.
Já no parcelamento vinculado ao IPCA, principal medidor da inflação brasileira, a taxa de juros costuma ser menor. Porém, as prestações não são fixas. Se a inflação dispara, as parcelas sobem.
Alguns bancos trabalham com linhas de financiamento imobiliário corrigidas pela poupança. Elas apresentam uma taxa fixa somada ao rendimento da caderneta, que varia conforme a taxa Selic.
Como amortizar o financiamento?
A escolha pelo tipo de amortização afeta o valor das parcelas, a quantia total de juros e o prazo de pagamento da dívida. Pela tabela Price, as prestações serão sempre iguais, mas compostas por mais juros.
Pelo SAC, as parcelas são maiores no início e menores no fim, por causa da diminuição progressiva dos juros.
A escolha deve seguir a capacidade financeira do comprador do imóvel. Para quem não pode dispor de valores mensais mais altos no começo, a Price é mais indicada. Já para quem quer pagar menos juros e pode arcar com valores mais altos no início do financiamento, é melhor financiar pelo SAC.
O ideal é simular financiamentos em diferentes bancos para chegar à melhor opção, apresentando a proposta de um para o outro.
Pelo site do Banco Central é possível verificar as taxas de juros de financiamento imobiliário para pessoa física de todos os bancos que oferecem o crédito.
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